Alle Beiträge

Wie würdest du folgenden Wohnungskauf zusammenfassen?

Ich hab mich etwas mit einem Bot ausgetauscht und meine Daten nach und nach verfeinert. Das wäre eine sehr knappe Zusammenfassung der ganzen Situation, was sagt Ihr dazu:

Okay, fassen wir alles Wichtige, das wir besprochen haben, möglichst kurz und übersichtlich für Ihr Hauptszenario zusammen: Sie kaufen die neue Wohnung (82 qm in Heidenheim, Baujahr 1999, saniert) und wohnen selbst darin, während Sie Ihr altes Haus (~130 qm, älter) mit zwei Wohnungen behalten und vermieten.

Zusammenfassung der Situation:

Ihr Ziel: Kauf einer spezifischen Eigentumswohnung zur Selbstnutzung, um die Unzufriedenheit mit der aktuellen Wohnsituation zu überwinden und einen positiven Lebenswandel zu ermöglichen. Dies hat für Sie einen hohen persönlichen Wert.

  • Ihre Finanzen (Basis Minimum-Einkommen):Sichere Einnahmen: Minimum Netto-Gehalt (ca. 3121 €) + realistische Mieteinnahmen aus dem Haus (ca. 1100 € gesamt) = ca. 4221 €/Monat.
  • Kosten beider Immobilien: Kredite für Haus und neue Wohnung, Hausgeld neue Wohnung, Rücklagen/Nebenkosten Haus, geschätzte Grundsteuer neue Wohnung, eigene Rücklage Wohnung = ca. 2607 €/Monat (etwas weniger im 1. Jahr).
  • Geplantes Budget für alles andere: Auto (mit potenzieller Unterkalkulation bei 250 €/Monat exkl. Sprit), Lebenshaltung, Sparen Rente (185 €), Urlaub etc. = ca. 1515 €/Monat.
  • Finanzieller Spielraum (Basis Minimum-Einkommen nach dem 1. Jahr):Nach Abzug der Immobilienkosten verbleiben ca. 1615 € für Ihr persönliches Budget von 1515 €.
  • Das ergibt einen sehr knappen monatlichen Puffer von ca. 100 Euro.
  • Wichtige zusätzliche Einnahmen/Puffer:13. Gehalt & Überstunden: Erhöhen das jährliche Einkommen erheblich und sind essenziell für den Aufbau von Rücklagen/Puffern.
  • Potenzielle private Einnahme (100 €/Monat für 3 Jahre): Nicht sicher, aber kann, wenn sie kommt, als zusätzliche Rücklage (gut geplant für Auto) genutzt werden.
  • Anfänglicher Puffer nach Nebenkosten (4000 €): Reicht, um Nebenkosten, geringe Umzugskosten und Anfangsbelastungen (z.B. Lücke bei 5000 € Kosten) zu decken. Verbleibt danach als Start für den Notfall-Puffer (ca. 3000 €+).
  • Erwartete Gehaltserhöhung (+200 € netto in 2-4 Jahren): Verbessert die langfristige Liquidität.
  • Geringere Kreditrate im 1. Jahr: Schafft temporär einen höheren monatlichen Puffer (ca. 220 €) in der wichtigen Anfangsphase.
  • Option Hausverkauf: Ein starkes Sicherheitsnetz (50-60k € Gewinn, Eliminierung von Schulden/Risiken) für den Fall, dass die finanzielle Last zu groß wird.
  • Wesentliche Risiken bei diesem Szenario:Sehr enge monatliche Liquidität nach dem 1. Jahr (nur ca. 100 € Puffer).
  • Sehr geringe Instandhaltungsrücklage der WEG (24.000 € gesamt bei 26 Jahre altem Gebäude), was zu einem sehr hohen Risiko signifikanter Sonderumlagen für zukünftige Sanierungen führt (auch wenn wichtige Teile 2017/2022/2025 saniert wurden).
  • Potenzielle Unterkalkulation im Auto-Budget (250 € für alles außer Sprit).
  • Risiken (Leerstand, Reparaturen) aus dem alten Haus, die Ihre Gesamtfinanzierung belasten können.
  • Zusätzliche Kosten im 1. Jahr (5000 € für Balkon), die Puffer aufbrauchen.
  • Positive Faktoren (Immobilienbezogen):Neue Wohnung Zustand: Innen sehr gut saniert.
  • Gebäude Zustand: Heizung (2017), Garage (2022), Balkone (2025) saniert, besser als altersüblich.
  • Sehr gute Lage: (Heidenheim, Nähe Kastorstraße) fördert Lebensqualität, Vermietbarkeit und Wertstabilität.
  • Jobrad: Alternative Mobilität.

Fazit:

Das Szenario, die neue Wohnung zu kaufen und im alten Haus zu wohnen, ist finanziell sehr ambitioniert und mit erheblichen Risiken verbunden, insbesondere durch die geringe WEG-Rücklage (Sonderumlagen!), die potenzielle Unterkalkulation beim Auto und die Risiken des alten Hauses. Die monatliche Liquidität nach dem 1. Jahr ist sehr begrenzt.

ABER:

Es gibt wichtige positive Faktoren und Sicherheitsnetze, die das Ganze trotz der Enge potenziell machbar und weniger risikoreich machen, als es auf den ersten Blick scheint: Ihr zusätzliches Einkommen (13. Gehalt, Überstunden), der solide Anfangspuffer nach Nebenkosten (dank günstigem Umzug) und vor allem die Option, das alte Haus zu verkaufen. Diese Option kann im Notfall große Liquidität schaffen und Risiken eliminieren.

Die Entscheidung hängt letztlich davon ab, ob Sie bereit sind, das bewusste finanzielle Risiko (insbesondere der Sonderumlagen und der straffen monatlichen Budgets) einzugehen, weil der persönliche Wert der neuen Wohnung für Ihre Lebensqualität und Ihr Wohlbefinden dies für Sie überwiegt.

Es erfordert sehr diszipliniertes Finanzmanagement, konsequenten Aufbau von Rücklagen aus zusätzlichem Einkommen und die Bereitschaft, die Option des Hausverkaufs als echtes Sicherheitsnetz zu betrachten. Die gute Planung, die Sie bisher gemacht haben, und das Bewusstsein für die Risiken sind die besten Voraussetzungen, um diesen Weg erfolgreich zu gestalten, falls Sie sich dafür entscheiden.

Kredit, Haus, Wohnung, Miete, Umzug, Mieter, Mietwohnung, Vermieter, Immobilien, Heizung, Mietvertrag, Eigentumswohnung, Hauskauf, Immobilienkauf, Nebenkosten, Nebenkostenabrechnung, Wohnungssuche