Meinung des Tages: Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 - wie bewertet Ihr das Vorhaben der Ampel?
Die Ampel-Regierung hat sich darauf geeinigt, die Mietpreisbremse bei Neu- und Wiedervermietungen bis 2029 zu verlängern. Doch während das Vorhaben von einigen begrüßt wird, will man seitens des Eigentümerverbands dagegen klagen...
Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029
Vielleicht hat der ein oder andere von Euch bereits ähnliche Erfahrungen machen müssen: Beginn des Studiums, Jobwechsel oder Geburt eines Kindes - nun muss schleunigst eine neue bzw. größere Wohnung her. Bei der Suche kristallisiert sich dann recht schnell heraus, dass die meisten Wohnungen kaum zu bezahlen sind und man sich zudem gegen unzählige Mitbewerber durchsetzen muss. Während die Situation auf dem Wohnungsmarkt im Speckgürtel größerer Städte inzwischen ebenfalls seit Jahren mehr als angespannt ist, ist es vielen Menschen hierzulande insbesondere in den Großstädten kaum noch möglich, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
Um auf die schwierige Lage zu reagieren, haben sich die Koalitionsparteien auf die im Koalitionsvertrag vorgesehene Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 geeinigt. Die Mietpreisbremse wurde ursprünglich 2015 eingeführt und läuft Ende 2025 aus. Die Bremse sorgt dafür, dass der Mietpreis bei Abschluss eines neuen Mietvertrags im Grundsatz nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für gewöhlich wird die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Mietspiegeln ermittelt.
Verordnet werden können Mietpreisbremsen von den jeweiligen Landesregierungen für Gebiete wie z.B. München, Berlin, Köln oder Hamburg, in denen der Wohnungsmarkt extrem angespannt ist.
Reaktionen auf das Vorhaben
Die stellvertretende Vorsitzende der SPD-Bundestagsfraktion, Verena Hubertz, freute sich über die Entscheidung. Die Verlängerung der Mietpreisbremse würde "die Menschen in Zeiten steigender Mieten [ . ] entlasten". Die Parlamentarische Geschäftsführerin der SPD, Katja Mast, hofft, dass weitere im Koalitionsvertrag vereinbarte Maßnahmen wie z.B. Vereinbarungen hinsichtlich der Zusammensetzung des Mietspiegels oder zur Wohngemeinnützigkeit von den Koaltionsparteien ebenfalls rasch umgesetzt werden.
Seitens des Eigentümerverbands Haus und Grund hält sich die Begeisterung über die Mietpreisbremsenverlängerung jedoch in Grenzen; der Eigentümerverband plant, gegen die geplante Verlängerung vor das Bundesverfassungsgericht zu ziehen. Verbandspräsident Kai Warnecke ist der Meinung, dass das Verfassungsgericht die erste Mietpreisbremse nur angesichts der Beschränkung auf fünf Jahre akzeptiert hätte. Eine weitere Verlängerung würde einem Verfassungsbruch gleichkommen.
Zudem vertritt Warnecke die Meinung, dass die Mietpreisbremse die Wohnungsnot drastisch verschärft hätte; ihm zufolge würde "die Zahl der fehlenden Wohnungen [...] seit Einführung der Mietbremse" sukzessive zunehmen. Laut Warnecke soll es sich um ca. 900.000 Wohnungen handeln, weswegen die Bremse am Ende des Tages primär den Mieterinnen und Mietern schade.
Unsere Fragen an Euch:
- Wie bewertet Ihr die Verlängerung der Mietpreisbremse?
- Inwieweit trägt die Mietpreisbremse zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bei?
- Welche Auswirkungen hat die Mietpreisbremse in der Praxis auf den Wohnungsmarkt?
- Was sollte seitens der Regierung(-en) getan werden, um die Situation in Großstädten zu verbessern?
- Habt Ihr bei der Wohnungssuche bereits von dem Gesetz profitieren können?
- Inwieweit sind Ausnahmen von der Mietpreisgrenze gerechtferigt bzw. wie kann Missbrauch vermieden werden?
Wir freuen uns auf Eure Antworten
Viele Grüße
Euer gutefrage Team
Quellen:
37 Antworten
Die Mietpreisbremse schmerzt sicher dort am meisten, wo der Wohnungsmangel am Größten ist. Dort in Wohnungsbau zu investieren, wird mit der Mietpreisbremse unter den derzeitigen Gegebenheiten ziemlich uninteressant. Auch wenn sie bei Vermietung im Neubau nicht wirklich "bremst", so behindert sie doch die Weiterentwicklung der Mieten. Gerade die großen Investoren werden sich überlegen, ob es unter diesen Umständen überhaupt noch interessant ist, in Deutschland neue Wohnungen zu bauen oder ob man besser in ein anderes Land geht.
Allenfalls werden Bauflächen gehortet, mit denen man abwartet, ob irgendwann wieder mehr Rendite zu erwarten ist.
Gut für alle die, die eine Wohnung haben und diese halten wollen und schlecht für alle, die dringend eine Wohnung in diesen Ballungsräumen benötigen.
Schlecht auch für die Wirtschaft.
ja und nein, weil die das ganze Geld wieder in ihren betrieb stecken müssen um keine Steuern zahlen zu müssen, außer sie haben das Land aus dem Landwirtschaftlichesbetriebsvermögen rausgenommen in das Privatvermögen, ist ganz kompliziert
Ich schrieb ausdrücklich von großen Investoren und nicht von Bauern, die ihrer Landwirtschaft Flächen entnehmen, um sie zu Bauland zu machen, wobei Bauern natürlich auch ganz einfach "Bauland horten" können, wenn sie sich z. B. dagegen sperren, dass ihre Flächen plötzlich als Bauland ausgewiesen werden sollen. Sie behalten sie einfach in landwirtschaftlicher Nutzung und verwerten es irgendwann viel später.
Investoren kaufen Grundstücke zum Teil mit Altbestand drauf, um sie neu zu bebauen. Ist das Bauen aber gerade nicht besonders attraktiv, lassen sie die Grundstücke, wie sie sind: Brach, als Müllhaufen, mit leerem Altbestand an Wohnhäusern oder ehem. gewerblich genutzte Gebäude oder auch mit alten Wohnhäusern, die noch bewohnt, aber nicht mehr saniert werden und so nach und nach aus der Nutzung fallen.
Die großen Investoren verstehen natürlich, zu rechnen. Sie kalkulieren auch damit, dass Grundstücke, die baureif sind oder zu Wohnbauland umgewidmet werden können, langfristig immer im Wert steigen. Demgegenüber ist die Grundsteuer nur störendes Beiwerk, aber nicht mehr.
Man kann also auch Geld verdienen, indem man einfach mit solchem Land spekuliert.
Um solche Großunternehmen anzureizen, wirklich Wohnungen zu bauen, muss man schon auch was bieten. Zumindest gute Gewinnaussichten.
Dass ich recht habe, zeigt die Statistik, die unter anderem für dieses und für das vergangene Jahr ausweist, dass viele Bauprojekte, die schon in Planung waren, jetzt erst einmal nicht umgesetzt werden. Dafür gibt es natürlich mehrere Gründe:
Zum Beispiel:
Die hohen Baupreise
Die strengen Bauvorschriften
Die relativ hohen Finanzierungskosten
Die schwächelnde Wirtschaft
und auch die Verlängerung der Mietpreisbremse, die es in anderen Ländern womöglich in dieser Form nicht gibt.
Da ist wohl jemand selbst Vermieter und hat Angst um seine Einkünfte - das ist aber traurig.
Ja, da ist jemand Vermieter, der aber keine Angst hat, weil seine Objekte nicht in Städten oder Regionen sind, die von der Mietpreisbremse jemals betroffen sein werden.
Zudem sind unsere Mieten human, also nicht überzogen, weil uns ein gutes Mietverhältnis wichtiger ist, als durch ständige Mietpreistreiberei verursachte Mieterwechsel.
Möchte mich bwhoch2 anschließen. Die Mietoreisbremse klingt nice, ist aber eine absolute Katastrophe aus Marktwirtschaftlicher Sicht.
mit dieser Maßnahme wird keine einzige Wohnung gebaut
Investoren machen nur dann Geld locker, wenn die Investition eine angemessene Rendite bringt - ist das nicht der Fall, legen sie ihr Geld woanders an
und noch etwas: das Finanzamt erwartet ebenfalls, dass sich aus Investitionen Renditen ergeben, für die dann Steuern anfallen - wenn ein Vermieter/Investor eine längere Zeit lang keine Gewinne aufweisen kann, wird das Investment vom Finanzamt als Hobbybetrieb eingestuft - die Einnahmen müssen dann weiterhin versteuert werden, Abschreibungen (Kosten) können nicht mehr steuermindernd geltend gemacht werden - ein totales Draufzahlgeschäft also
wer unter solchen Bedingungen noch Wohnungen baut, ist verrückt - und ganz offensichtlich haben wir nicht so viele Verrückte im Land
ihr könnt mich gerne berichtigen - jeder, der eine Wohnung sucht, wäre froh, wenn es anders wäre
Investoren sind nicht blöd und legen ihr Geld in ausländischen Immobilien an. Dort gibt es auskömmliche Mieten und einen Mieterschutz der dem Vermieter nicht das Genick bricht und wo das Finanzamt es nicht nötig hat vermietung aus Hobby anzusehen weil es Rendite gibt.
richtig - und wenn das Kapital erst mal weg ist, dann kommt es auch so schnell nicht mehr zurück
Richtig, wenn man sich die Ampel ansieht hat man das Gefühl, dass das das Ziel ist.
Mir egal, hier ist eh nicht mehr mein Land
Danke Grüne!
Ich liebe die Natur
Die Mietpreisbremse zu verlängern begrüße ich, aber in der Praxis sehe ich keine durchschlagenden Effekte.
Das Verhältnis Mieter und Vermieter ist eben maximal ungleich und weitaus weniger auf Augenhöhe wie das Verhältnis Arbeitnehmer zu Arbeitgeber, wo erstere von sich aus viel öfter ihre gesetzlichen Rechte geltend machen.
Der Wohnungsmarkt ist mehr als angespannt und es wird immer extremer. Gesetzliche Regelungen werden unterlaufen und der Gesetzgeber bekommt das einfach nicht mit.
Noch vor 23 Tagen hat der Europarat Deutschland kritisiert zu wenig gegen die Wohnungsnot zu unternehmen.
Europarat kritisiert Deutschland: Warum unternehmen wir so wenig gegen Armut und Wohnungsnot? (Politik, Deutschland, Wohnung) - gutefrage https://www.gutefrage.net/frage/europarat-kritisiert-deutschland-warum-unternehmen-wir-so-wenig-gegen-armut-und-wohnungsnot
600.000 Menschen in Deutschland sind wohnungslos. Die Ziele zum sozialen Wohnungsbau der Ampel sind im letzten Jahr nicht einmal zur Hälfte erreicht worden.
Die Mietpreisbremse ist ein absolut unzureichendes Werkzeug. Es braucht 800.000 neue Wohnungen im günstigen Segment um den Wohnungsmarkt zu entspannen.
Kein Plan sieht vor diese Wohnungen schnell zu bauen.
Ambitioniert wäre, wenn der Kanzler das Thema zur Chefsache machen würde und ein Sondervermögen, wie die 100 Milliarden für die Bundeswehr, von 250 Milliarden für den sozialen Wohnungsbau einrichten würde.
Dem wird die CDU, anders als bezüglich der Bundeswehr, aber niemals zustimmen.
Allerdings können wir den Zuzug der vielen Migranten ohne schnellen und massiven Bau von neuen Sozialwohnungen tatsächlich bald nicht mehr schaffen.
Es kann auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr so weitergehen wie zur Zeit. Für Mieter wird es immer unerträglicher.
Das Verhältnis Mieter und Vermieter ist eben maximal ungleich ....
Das ist das Ergebnis jahrzehntelanger Gesetzgebung, die Mieterrechte immer weiter ausdehnt und Vermieterrechte immer weiter beschneidet.
Zu wenig Investitionen, weil sich diese nicht lohnen.
Es wurde immer nur kurzfristig agiert und die langfristige Negativwirkung ignoriert.
Sobald sich Investitionen wieder lohnen, wird auch wieder gebaut.
Das stimmt doch gar nicht.
Seit Schröder wurden die Mieterrechte nicht gestärkt, sondern geschwächt.
Ansonsten gäbe es keine 600.000 Wohnungslosen.
Und lange nicht überall.
Aber seit den neoliberalen Agenda-Reformen könnt ihr Mieter viel leichter loswerden.
Früher hast Du ein Jahr vor Gericht geklagt bevor Du jemanden raus hattest der keine Miete bezahlt.
Früher hast Du ein Jahr vor Gericht geklagt bevor Du jemanden raus hattest der keine Miete bezahlt.
Und das war falsch!
Warum sollte der Vermieter jemanden dauerhaft in seiner Wohnung dulden müssen, der keine Miete zahlt?
Das habe ich nicht bewertet.
Es falsifiziert lediglich Deine Behauptung:
Das ist das Ergebnis jahrzehntelanger Gesetzgebung, die Mieterrechte immer weiter ausdehnt und Vermieterrechte immer weiter beschneidet.
Denn das Gegenteil ist der Fall. In den letzten Jahrzehnten wurde stattdessen die grundgesetzlich geschützte Wohnung immer mehr zur Ware, wie ein Leihwagen.
Dass die vereinbarte Miete zu zahlen ist, war schon immer so.
Lediglich die Durchsetzung einer Räumung bei Nichtzahlung wurde etwas vereinfacht.
Im Gegenzug wurde aber auch die Möglichkeit geschaffen, eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Mietrückständen durch Zahlung zu heilen.
Gleichzeitig wurden aber auch die Möglichkeiten zur Mieterhöhung, zur ordentlichen Kündigung und zur Umlage von Modernisierungskosten eingeschränkt.
Unterm Strich kommt da durchaus eine Stärkung der Mieterrechte heraus.
Wirtschaftlich ist eine Immobilie eine Ware.
Und ja, der Vergleich mit dem Mietwagen passt durchaus. Jeder Mieter sollte sich immer der Tatsache bewusst sein, dass die Wohnung das Eigentum eines Anderen ist und er sie eben nur gemietet hat.
Die Ironie dabei ist, Wohnungen gibt es. Gerade im ländlichen Bereich wird doch auch schon seit Jahrzehnten wegen den Leerstand geklagt. Allein in meiner Straße stehen nun 3 Häuser leer und eines bekommt erste Schäden weil ein Dachziegel kaputt ist und ein Geschäft in der Stadt vergammelt im Schimmel, weil nicht genutzt oder von Hausmeister gelüftet.
Die Mietpreisbremse ist ein Witz und nur deshalb ist sie 2015 überhaupt nur durchgekommen. Vergleicht doch mal, wie stark die Mieten in Ballungszentren seitdem gestiegen sind. Die einzig ansatzweise wirksame Mietpreisbremse wurde 2019 in Berlin beschlossen und genau deshalb mobilisierten Verbände dagegen, bis sie 2021 mit der Anmerkung das wäre ein Bundesgesetz, gekippt wurde. Die Bundespolitik verweigerte sich komplett der Umsetzung.
Früher gab es eine andere, mehr am Portemonnaie der Menschen orientierte Mietenpolitik, bis Kohl die Mietgemeinnützigkeit 1989 abschaffte. Seitdem fördert die Politik die Profiteure und die steigenden Mieten. Ohne massiven Druck von der Straße wird sich nichts ändern. In Deutschland dominierten lange im Privatmarkt die vielen kleinen Privatvermieter. Die Politik schuf die Rahmenbedingungen, dass die Heuschrecken übernahmen und die Preise hochtrieben. Welcher kleine Privatunternehmer kann sich heutzutage ein Mietshaus leisten?
Ich nehme der Politik ihre Untätigkeit und Ignoranz in Sachen Mieten sehr übel. Besonders schlimm treiben es CDU, FDP und natürlich AFD. Sie verweigern sich wirksamen Maßnahmen. Auch SPD und Grüne reden viel und tun nicht, das was nötig wäre (ausser damals in Berlin – als die Linke mit an Bord war) Die Politik ist dazu da Rahmenbedingungen zu schaffen, die vor allem für die Menschen, die weniger haben geeignet sind. Und das ist hier die Mehrheit der Bevölkerung!
Es fehlte der Berliner Landesregierung schlicht die Gesetzgebungskompetenz für den "Mietendeckel" was das Verfassungsgericht folgerichtig auch so feststellte.
Mit der Mietpreisbremse besteht ein Bundesgesetz, welches auch vom Land Berlin nicht außer Kraft gesetzt werden, oder umgangen werden darf.
Die Mietpreisbremse ist kontraproduktiv, vermindert die Entstehung von neuen Wohnungen.
Kernaussage:
Eine Investition in Immobilien ist langfristiger Natur. Ein Wohnhaus steht gerne mal 80 Jahre. Für den Blick in die Zukunft denken wir mal 80 Jahre zurück, dann sind wir im Jahr 1944 und dann überlegen wir uns mal, was zwischenzeitlich alles passiert ist. Wenn wir jetzt in die Zukunft schauen wollen, sehen wir viele Unsicherheiten. Wer investiert, will sein Geld wieder sehen und was kurzfristig verdient werden kann, ist einem Investor lieber als was auf lange Frist zurückfließen soll. Weil mit längerem Zeithorizont wachsen auch die Unsicherheiten und die Rendite wird immer fraglicher. je mehr sie in der Zukunft liegt. Eine "Mietpreisbremse" für Neubauten mindert die Realisierung kurzfristiger Erträge und vertröstet potenzielle Investoren auf die Zukunft, auf die unsichere Zukunft wohlgemerkt. Auf diese gehe ich dann noch weiter ein.
Dabei stellt eine staatliche Intervention wie die "Mietpreisbremse" selber eine Unsicherheit an sich dar, weil die Möglichkeit kurzfristiger administrativer Maßnahmen jeder Form ein Wohnungsbauprojekt schwerer kalkulierbar machen und durch die Fortsetzung der "Mietpreisbremse" ist es absehbar, dass auch in Zukunft Staatseingriffe vorgenommen werden, die die Rentabilität einschränken und gefährden.
Konkrete Unsicherheiten und Risiken der Zukunft
demografisches Risiko natürliche Bevölkerungsentwicklung
Am klarsten absehbar ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung, weil sie erst mit dem Erwachsenwerden der Kinder auf den Wohnungsmarkt durchschlägt und daher mit einer gewissen Verzögerung Anhand von Sterbeziffern und Geburtenzahlen ist sie in etwa vorhersehbar. Hier sehen wir seit Jahren ein Schrumpfen der Bevölkerung um ca. 200.000 pro Jahr, weil die Zahl der Gestorbenen die Zahl der Geburten übertrifft. In den nächsten Jahrzehnten altern, vergreisen und sterben die geburtenstarken Jahrgänge, die im übrigen gerade das Fertilitätsfenster verlassen haben, während die Zahl der Geburten im Trend sinkt, auch weil sich sowohl die Zahl der gebärfähigen Frauen verringert als auch die Fertilitätsrate unter der 2,1 bleibt.
demografische Unsicherheit Migration
Die Migration ist ein aktuelles, lautes und wahrnehmbares Thema. Hier kommt es auf dem Wohnungsmarkt aber auf den Migrationssaldo an,also Zuzüge abzüglich Fortzüge. Während die Zuzüge immer ein heiß diskutiertes Thema sind, geschieht der Fortzug eher auf leisen Sohlen. 2022 wanderten 2,7 Mio zu, 1,2 Mio zogen weg. Beispielsweise 90.000 Polen, auch 140.000 Ukrainer, und auch bei den Russlanddeutschen gibt es eine Rückwanderungsbewegung, auch Türken zog es in der Vergangenheit wieder in die Heimat. Die Gruppen der Rückwanderer sind divers wie die Gründe der Rückwanderung. Hauptsächlich liegen sie aber darin, dass die Herkunftsländer wirtschaftlich aufgeholt haben und dort auch bessere Beschäftigunsmöglichkeiten bestehen. Über die Zeit gesehen schwankt der Migrationssaldo heftig. Während er 2022 1,5 Mil betrug, waren es das Jahr zuvor 0,3 Mio und davor gar 0,2 Mio, was den natürlichen Bevölkerungsschwund gerade ausglich. Im Laufe der letzten 50 Jahre gab es gar einige Jahre, in denen mehr von Deutschland wegzogen als herzogen. z.B. 1975, 1982-84, 2008.
Antriebskräfte der Migration sind Überbevölkerung und Wohlstandsgefälle in den Herkunftsländern, was eine langfristige und berechenbare Motivation darstellt und Naturkatastrophen, Kriege und Revolutionen, welche eher kurzfristig und schwer vorhersehbar sind.
Da immer mehr Länder von sinkenden Geburtenzahlen betroffen sind und das Wohlstandsgefälle zum Rest der Welt nachlässt, kann der Migrationsdruck in den kommenden Jahrzehnten möglicherweise abnehmen. Es bleibt aber auch das Risiko von Migrationsschocks auf dem Wohnungsmarkt durch Kriege und Revolutionen.
Risiken aus der Klimapolitik:
Absehbar sind weiterhin Unsicherheiten, was die Klimapolitik angeht. Er betrifft wesentliche Bereiche des Wohnens wie Heizung und Strom, also Mietnebenkosten und Wohnkosten im allgemeinen. Es wurden ja starke gesetzliche Einschränkungen bezüglich der Heiztechnik gemacht. Wie die Lage zukünftig aussieht ist fraglich. So kann es beispielsweise geschehen, dass noch erlaubte Biomasseheizungen bald auch verboten sind. Wärmepumpen und Stromheizungen sind vom Strompreis abhängig. Ebenso kann eingebaute Heiztechnik durch den technischen Fortschritt auf dem Gebiet schnell entwertet werden. Durch diese unsicheren Rahmenbedingungen ist die Investition in Heiztechnik eben mit Risiken behaftet.
Ebenso schränken die Wohnnebenkosten auch den Spielraum für den Mietbetrag ein.
Daneben beeinflussen noch tendenziell steigende Mobilitätskosten die Verteilung der Wohnbauten im Raum.
Risiken durch gesellschaftliche Veränderungen
Erwähnen wir noch schnell die allgemeinen Risiken wie gesellschaftliche Veränderungen, was zur Entwicklung neuer Wohnformen führen kann oder auch zu regionalen Verlagerungen von Wirtschaftsaktivitäten und den Einfluss von technischen Fortschritt und Veränderungen in der Arbeitswelt wie Home-Office und Mobilität.
Zusammenfassung:
Auf die voraussichtliche Lebensdauer eines Neubaus von um die 80 Jahre gesehen ergeben sich hohe Risiken im Bezug auf die nachhaltige Vermietbarkeit der erstellten Wohnfläche aufgrund der unsicheren bis im Grunde schwächelnden Demografie. Der Wohnungsmarkt kann durch plötzlich auftretende Nachfrageschocks aufgrund von plötzlichen Migrationsströmen immer wieder gestresst werden.
Folgerungen:
In Wohngebäude investiertes Geld ist in absehbarer Zukunft größeren Risiken aufgrund der Demografie und der Klimapolitik unterworfen. Diesen Risiken kann begegnet werden, indem der Kapitaleinsatz pro Wohnheinheit möglichst verringert wird und der Zeitraum der Kapitalbindung verkürzt wird. Das läuft auf günstiges Bauen durch Verringerung der Vorschriften und standardisiertes Bauen hinaus. Die Kapitalbindung kann durch höhere steuerliche Abschreibungssätze verkürzt werden.
Mittel bis langfristig muss das Vertrauen von Investoren in den Staat durch die Abkehr von populistischen Ad-hoc-Maßnahmen hin zu ordnungspolitischen Prinzipien wiedergewonnen werden.
Hallo die Grundsteuer für unbebautes Bauland wird sehr in die Höhe schießen, da muss man sich 2 mal überlegen ob man Bauland horten kann, das horten ist gar nicht so einfach, wer bei einer Gemeinde ein Bauplatz kauft muss die nächsten Paar Jahre bauen, nur ein Bauer wo ins Bauland gerät darf sein Bauplatz brach liegen lassen, nur er hat kein Bau zwang