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Haus der Eltern mit Verkäuferdarlehen & Mietzahlung kaufen oder vererben? – steuerlich sinnvoll oder nur schön gerechnet?

Ich beschäftige mich aktuell mit der Frage, ob es wirklich sinnvoll ist, das Elternhaus zu kaufen – also nicht zu erben oder geschenkt zu bekommen – sondern über ein sogenanntes Verkäuferdarlehen zu finanzieren und es dann an die Eltern zurückzuvermieten. Solche Modelle sieht man aktuell vermehrt auf Social Media. Sie werden dort als die Lösung für Immobilienübertragungen innerhalb der Familie dargestellt.

Ich, als absoluter Laie, habe mal versucht, das Ganze annähernd nachzurechnen.

Wir nehmen jetzt mal das Beispiel von einem Haus- und Grundstückswert von 1.000.000,00 €. Das Grundstück ist 400 m² groß. Wenn wir von einem Grundstücksanteil von 25 % ausgehen, bleibt ein Gebäudewert von 750.000,00 €, den man bei einem Kauf abschreiben kann!? Das wären bei 2 % Abschreibung pro Jahr dann 15.000 € steuerlich nutzbare AfA.

  • Ortsübliche Miete: ca. 3.500 €/Monat
  • Um steuerlich volle Werbungskosten (z. B. Zinsen & AfA) ansetzen zu dürfen, muss man mindestens 66 % (irgendwie zw. 50-66%) der ortsüblichen Miete verlangen. Das wären in dem Beispiel 2.310 €/Monat
  • Das würde also bedeuten: Ich bekomme 2.310 € Miete von meinen Eltern.
  • Gleichzeitig habe ich ein Verkäuferdarlehen von 1.000.000 € bei 3 % p.a. Zinsen, also 2.500 €/Monat

Hierbei werden häufig die Mieteinnahmen durch die Eltern der Darlehenszahlung (inkl. Zinsen) an die Eltern gleichgesetzt. Da die Mieteinnahmen allerdings -in diesem Fall- unter den Zinszahlungen liegen, ist hier doch schon der erste Fehler (zumindest in meiner Rechnung). Aber rechnen wir mal weiter... Ich zahle also 190,00€ jeden Monat drauf, dann landen wir genau bei den nötigen Zinszahlungen an die Eltern. Jetzt ist doch aber noch kein bisschen des Darlehens beglichen. Wenn ich nun also noch oben drauf 1000,00€ monatlich an meine Eltern für das Darlehen zahle, dann habe ich das Haus -trotz Zinsminderung durch Darlehensminderung- in +40 Jahren abbezahlt.

Ich bin mir nicht sicher, ob ich mich vollkommen vertue, allerdings ergibt das für mich auch nicht gerade viel Sinn und das Non Plus Ultra, so wie es beschrieben ist, ist das auch nicht.

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Eltern verpulvern Familienvermögen

Guten Morgen zusammen,

ich wende mich heute an euch, weil ich mit einer Situation in unserer Familie nicht mehr weiterweiß und gerne einen externen Blick darauf hätte.

Wir stehen aktuell vor einem echten Dilemma: Meine Eltern – klassische Vertreter der Babyboomer-Generation – scheinen es sich zur Aufgabe gemacht zu haben, das über Generationen aufgebaute Familienvermögen Schritt für Schritt aufzulösen. Und ich weiß ehrlich gesagt nicht mehr, wie ich damit umgehen soll.

Zur Ausgangslage: Wir sind drei Geschwister mit insgesamt acht Kindern. Unsere Großeltern sind alle sehr alt geworden – weit über 95 – und haben einen Großteil ihres Vermögens in die Pflege gesteckt. Trotzdem blieb einiges übrig.

Auf der väterlichen Seite gab es mehrere Eigentumswohnungen und zwei Häuser in guten Lagen – eines wurde bis zuletzt selbst bewohnt, das andere war vermietet. Die mütterliche Linie stammt aus einer alten Bauernfamilie mit viel Grundbesitz, Hof, Äckern und Wald, teils noch verpachtet, teils verkauft. Auch durch die Betriebsauflösung kam noch Kapital hinzu.

Nun haben meine Eltern beschlossen, in ihrer Rente nach und nach alles zu verkaufen und das Geld für – aus unserer Sicht – sehr fragwürdige Dinge auszugeben. Ihre Begründung: Sie wollen ihr Leben jetzt genießen, solange sie es noch können. Grundsätzlich gönne ich ihnen das von Herzen – mein Vater hat viel gearbeitet, meine Mutter hat uns drei großgezogen (was sicher auch anstrengend war). Aber muss dafür wirklich das ganze familiäre Erbe aufgegeben werden?

Zuletzt wurden zwei Baugrundstücke verkauft. Mit dem Erlös wurden unter anderem mehrere teure Autos und ein Wohnmobil angeschafft – letzteres wird kaum genutzt, da sie lieber in ihren eigenen Betten schlafen. Außerdem haben sie eine aus unserer Sicht völlig überteuerte 50 m²-Wohnung in einer teuren Gegend gekauft – sie wollen „vielleicht mal hinziehen“, aktuell steht sie leer.

Zusätzlich hat mein Vater sich einen absurd teuren „Bunker“ bzw. Panikraum in den Garten bauen lassen. Ständig werden neue technische Geräte angeschafft – iPads („der Speicher ist voll“), Macs, Fernseher, Spielkonsolen, Schmuck – man verliert den Überblick. Die Autos werden aufbereitet, versiegelt und foliert, obwohl sie kaum gefahren werden. Und meine Mutter zahlt 350 € pro Stunde für Lebensberatung und kauft „energetische Heilgeräte“.

Mein Bruder und ich sind finanziell unabhängig und nicht auf das Geld angewiesen. Unsere Schwester – nach einer Scheidung mit Unterhalt – lebt finanziell nicht ganz so stabil, pflegt aber dennoch einen gehobenen Lebensstil.

Ich weiß, das alles klingt nach Luxusproblemen. Und theoretisch könnte es mir auch egal sein. Aber es schmerzt zu sehen, wie Dinge verloren gehen, die Generationen vor uns mit viel Mühe aufgebaut haben.

Der Satz „Der Hof ist ja sowieso kaum was wert“ war für mich besonders hart. Ich habe dort als Kind viel Zeit mit meinen Großeltern verbracht, Spargel gestochen, Traktor gefahren. Ich verbinde sehr viel damit – und hätte den Hof auch gerne zum Marktpreis gekauft. Doch das wurde abgelehnt: „In der Familie macht man sowas nicht.“

Wir haben versucht, sachlich zu argumentieren – in unsicheren Zeiten sei es klug, etwas zu behalten. Wir haben es emotional versucht – die Enkelkinder könnten irgendwann etwas damit anfangen. Wir haben sogar angeboten, Flächen oder Immobilien abzukaufen – wurde alles abgelehnt. Stattdessen hören wir Sätze wie: „Dann muss halt der Wald auch noch weg, der bringt ja nix.“

Und ja, ich weiß, wir sind privilegiert. Vielleicht wird auch noch etwas übrig bleiben. Vielleicht auch nicht, wenn es so weitergeht. Aber wir suchen einfach einen Weg, wie wir zumindest einen Teil der Familientradition bewahren können – sei es ideell oder materiell.

Habt ihr Ideen, wie man Eltern in so einer Situation noch erreichen kann?

Erbe, Ratschlag, Vermögen

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