Anwaltsschreiben vom Mieter - Mieter zieht aus und möchte komplette Mietkaution -Schäden in Wohnung wurden hinterlassen - was tun?
Guten Tag,
Die Rechtsschutzversicherung vom Mieter hat uns ein Schreiben hinterlassen.
kann ich da so drauf antworten? oder was sollte ich tun?
===> Rückgabe der Mietkaution mit Abzug der entstandenen Schäden erfolgte am 30.06.2025.
Sehr geehrter Herr Xxx,
Der Mietvertrag wurde am 15.09.2024 geschlossen und endete am 30.06.2025.
die Mietkaution hat Herr Barbiere in voller Höhe, abzüglich der entstandenen Schäden, am 30.06.2025 bereits Rückerstattet bekommen.
Für alle weiteren rechtlichen Schritte zahlen Sie (Xxx), beziehungsweise Ihr Mandat Herr Xxx.
Zusammenfassung:
-Sie haben ohne Frau (MEINE, Vermieter) Erlaubnis die Baddecke abgenommen und an der Elektronik im Bad rumgearbeitet und die Beleuchtung beschädigt. Für diese Vertragswidrigkeit und entstandenen Schäden müssen Sie vollunfänglich aufkommen. Die Kosten von 519,08€ haben wir mit Ihnen per E-Mail am 26.02.2025, am 06.03.2025 und am 16.04.2025 besprochen und Sie mehrfach zur Zahlung aufgefordert, da es sich hierbei um Sachbeschädigung handelt.
-Wegen Zahlungsverzug in § 3 werden dem Mieter Mahnkosten von 15€ in Rechnung gestellt.
-50€ Speermüllkosten, da Sie in der Wohnung einen großen Tisch zurück gelassen haben.
-350€ Defekten Geschirrspüler in der Küche hinterlassen. Neuer Geschirrspüler inkl. Montage. Laut Mietvertrag muss beim Auszug eine einwandfreie und mangellose Küche, inkl. Geräte hinterlassen werden.
-50€ Malerkosten, Zugespachtelte Wand im Wohnungsflur ist Roh.
-70€ Zuspachteln und malern der aufgebrochenen Wohnungstür durch Mieter. Diese wurde nachgearbeitet, dennoch sieht man auf der Türschlossseite den Riss, was nicht gut nachgearbeitet wurde.
-40€ Wasserschaden an der Küche. Sockelprofil aufgequollen.
Die Gesamtkosten der Beschädigungen belaufen sich auf 1.094,08-€.
Die hinterbliebenen Schäden wurden am 29.06.2025 bei der Wohnungsübergabe vor den Augen meines Zeugen Herr Aaaaa aufgezählt. Diese wurden in Ihrem (Herr Xxx) Beisein aufgenommen, fotografiert und dokumentiert.
Sie haben eine Rückzahlung von 405,92€ erhalten. Die Mietkaution mit Abzug der entstandenen Schäden, wie oben aufgeführt (1.500€ - 1.094,08-€).
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Stadt, 08.07.2025, Unetrschrift Meine (Vermieter)<==
5 Antworten
Du wirst dir wohl einen Anwalt nehmen müssen, denn die Kaution ist dafür da um Schäden zu begleichen die ein Mieter hinterlässt.
Ich halte ja garnichts zurück, sondern hab alle Schäden davon abgezogen und Ihm 405,92€ zurück überwiesen.
Wenn ich ehrlich bin würde ich gar nichts schreiben sondern entweder direkt zum Anwalt oder abwarten, ob der Mieter klagt oder vielleicht erstmal nur einen Mahnbescheid schickt. Ich gehe davon aus, dass du die Kaution abgerechnet hat und er schon genau weiß wofür der Betrag eingehalten wurde.
Ja, habe jeden Schaden wie auch hier mit Preis reingeschrieben.
Liebloses Anwaltsschreiben. Aber auf Deiner Seite sehe ich dringenden Beratungsbedarf. Alles was der Anwalt des Mieters im Falle einer Kautionsrückforderungsklage machen muss, ist zu sagen:
- Es wurden X € Kaution gezahlt.
- Es wurden nur X € zurückgezahlt.
- Der Vermieter behauptet zwar diverse Mängel, ist aber den Beweis dafür schuldig geblieben, dass die Mängel von meinem Mandanten zu vertreten und die Kosten in der genannten Höhe entstanden sind.
Man kann natürlich auch erst dann einen Anwalt aufsuchen, wenn man die Klage auf dem Tisch hat. Aber wenn man schlau ist sorgt man dafür, dass die Gegenseite nur einen möglichst kleinen Teil der Klage gewinnt und dadurch mindestens einen Großteil wenn nicht die gesamten Prozesskosten tragen muss. Oder man einigt sich einfach mit dem Mieter. Wie dem auch sei: Das Klagerisiko wird durch Deinen Schriftsatz um 0,0 % reduziert.
Muss der Mieter nicht beweisen, dass er die Schäden nicht gemacht hat? Weil ich habe ja Bilder, etc. vor seinem Einzug und danach.
Das ist nur mäßig hilfreich. Da gibt es viele offene Fragen. Nur als Beispiel: Was ist denn das Problem mit dem Geschirrspüler? Ist das Verschleiß oder die Schuld des Mieters? War der Geschirrspüler überhaupt mitvermietet? Wie alt war er? Und nein, wir werden hier nicht alles im Frage-Antwort-Modus besprechen. Tu vor allem dir selbst den Gefallen, dir einen Anwalt zu nehmen. Dem kannst du deine Unterlagen vorlegen und der schätzt dann ein, wie viel deiner Forderung man zumindest einigermaßen sicher durchbekommen könnte.
Deine gezeigte Kostenaufstellung ist ein schlechter Witz und liest sich eher wie eine aus den Fingern gesogene Milchmädchenrechnung. Bei den runden Preisen liegt der Verdacht nahe, ohne es zu unterstellen, dass am Fiskus vorbei gewirtschaftet wurde. Alternativ irgendwelche Fantasiesummen, um einen Teil der Kaution einzubehalten.
Du solltest unabhängig von diesem Streitfall zu einem Anwalt gehen, um mal deinen eigenen Mietvertrag auf Zulässigkeit resp. Rechtswirksamkeit zu überprüfen. Hier würde mich keineswegs wundern, wenn sich dabei Klauseln nach § 307 BGB als unwirksam herausstellen, weil Mieter dadurch unangemessen benachteiligt werden.
Deine Kostenaufstellung ist ohnehin unzulässig oder wurden die tatsächlichen Kosten durch konkrete Rechnungen oder Belege (z.B. im Anhang) belegt? Deine gemachten Angaben sind in der Form unzureichend und ohne konkrete Rechnungen nichts einbehalten werden darf. Kannst du überhaupt die tatsächlichen Kosten nachweisen?
Mit diesem Schreiben eher der anderen Partei in die Karten spielst und man leicht den Ball zurückspielt, eben jene Schäden durch den Mandanten nachzuweisen. Gleiches mit Blick auf die Kostenaufstellung. Ich würde alleine schon aus eigenem Interesse zusehen, möglichst zeitnah derlei Streitigkeiten an einen eigenen Anwalt abzugeben.
Die Sorge wegen des Vertrags ist mehr als berechtigt. Der Fragesteller hat den Vertrag hier schon gepostet: https://www.gutefrage.net/frage/mieter-zieht-aus-und-beauftragte-rechtsschutzversicherung-die-uns-vor-der-wohnungsuebergabe-kontaktiert---mieter-hat-schaeden-in-der-wohnung-gelassen-was-tun
Solange Vermieter es nicht schaffen, sich wenigstens den Mustervertrag von Haus & Grund für 12,95 € (!) zu besorgen, habe ich leider kein Mitleid wenn sie auf die Nase fallen. Und kräftig zahlen müssen.
Dieser als Mietvertrag deklarierte Klausel-Salat schreit förmlich laut danach, dass man sich derlei Probleme ans Bein binden möchte. Alleine schon beim groben Überfliegen die Augen verdrehe und meine Hände über'm Kopf zusammenschlage.
Ich bin zwar kein Vermieter, jedoch Unternehmer - und wenn es eines gibt, was ich von Tag 1 an beherzigt habe: Sieh zu, dass AGB/Verträge rechtskonform sind. So ein „Vertragswerk” ja nur vermutet habe, ohne die vorige Frage des Fragestellers zu kennen.
Erklärt vielleicht auch, warum das Anwaltsschreiben so lieblos formuliert wurde. Wie dem auch sei und selber als Nicht-Jurist (was es nicht besser macht) schnell aus eigenem Interesse zusehen würde, dass die Kuh wieder vom Eis geholt wird.
Der einzige Punkt an dem ich ein wenig Bauchweh habe ist der Geschirrspüler. So ein gerät je nach Alter hat keinen wirklichen Restwert. Hier könnte man also nach 10 Jahren Betrieb dvon ausgehen, dass maximal der Aufwand für den Austausch, nicht das Gerät selbst in rechnung gestellt werden darf. bei allem anderen sind die Preise angemessen.
ich sehe hier also keine Veranlassung für den Mieter, seine Kaution vollumfänglich zurückerhalten zu wollen.
(...) bei allem anderen sind die Preise angemessen.
Die angegebenen Preisen sind weder angemessen noch unangemessen, da sie nicht durch tatsächliche Belege und Rechnungen nachgewiesen wurden. So nicht viel mehr als eine schwammige Milchmädchenrechnung mit Fantasiesummen.
Kurz und knapp: In der Form nicht zulässig. Und welcher Handwerker stellt bitte glatte Beträge in Rechnung, wenn sie nicht illegal am Fiskus vorbeigehen? Das gezeigte Schreiben ist eher ein dickes Eigentor und sich die Gegenseite bedanken wird.
Beim Geschirrspüler stimme ich dir zu und bereits die Klausel im Mietvertrag aufgrund unangemessene Benachteiligung des Mieters als unzulässig einordne. Wie man es dreht und wendet - der FS sollte definitiv auch zum Selbstschutz einen Anwalt konsultieren.
Da gebe ich dir recht. nichts desto trotz muss der Mieter wenn er im Bad ohne zu frgen die Decke heraus reißt und duchbrüche in der Wohnung öffnet und dort nicht gescheit eine Türe einbaut etc. dafür auch gerade stehen.
Es kann übrigens auch duchaus sein, dass der Vermieter den Schaden schätzt oder schätzen lässt und sagt, dass er die Wohnung so wie so sanieren (lassen) will. in dem Fall sind geschätzte Beträge durchaus legitim.
Natürlich darf ein Mieter nicht eigenmächtig bauliche Veränderungen wie das Entfernen von Wänden vornehmen. Das ist klar und ein zu großer Eingriff in das fremde Eigentum. Gilt ebenso für Holzvertäfelung, Parkett, Kacheln, Fliesen usw.
Was deinen zweiten Absatz angeht: Nein, eine Schätzung reicht nicht aus. Es bedarf tatsächliche Nachweise in Form von konkreten Rechnungen und Belegen. Ansonsten kann sich ja jeder irgendwelche Rechnungen schönschreiben lassen.
Was gehen würde, wäre ein detaillierter, schriftlicher Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs und Nachweis darüber, dass der Mieter die Arbeiten tatsächlich durchführen will (z. B. mit Auftragsbestätigung des Fachbetriebs, vereinbarter Termin oder Absichtserklärung).
Eine Schätzung reicht wohl aus, nämlich dann, wenn sie auf einer fundierten Basis beruht. Sprich wenn ein Handwerker oder Gutachter etc. einen Preis für die Reperatur beziffert. das darf dann auch rund sein. Wichtig ist nur dass es plausibel ist, weil generell anfechtbar.
Eine Schätzung reicht wohl aus, nämlich dann, wenn sie auf einer fundierten Basis beruht.
Das sah der BGH anders - siehe BGH VIII ZR 361/03
Fiktive Abrechnung ist im Wohnraummietrecht grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter kann nur dann Ersatz verlangen, wenn er die Instandsetzung auch tatsächlich durchführen lässt oder die dafür notwendigen konkreten Kosten (z. B. durch Rechnungen) belegt.
Ergänzt durch weitere Urteile im Mietrecht zum Thema Schönheitsreparaturen. Eine Schätzung resp. ein Kostenvoranschlag reicht alleine nicht anders, sondern bedingt Auftragsbestätigung oder Rechnung, dass die Arbeit durchgeführt werden.
Das Recht einen Teil der Kaution einzubehalten besteht gar nicht, weil mit den Mietzahlungen alle Kosten für die Abnutzung abgeglichen wurden. Was ist denn genau mit der Badbelleuchtung passiert? Funktionierte sie, nachdem sie umgebaut oder verändert wurde?
Falsch aúch für Schäden und evtl. zu erwartende Nachzahlungen der Betriebskosten darf die Kaution verwendet werden. Warum sollte denn sonst eine Kaution vereinbart werden.
Ja, jetzt geht Sie wieder, also nachdem der Elektriker Sie repariert hat.
Wirklich, dann war der Mieter doch zuletzt im dunkeln. Hatte das Bad gar keine Beleuchtung mehr, oder hatte der Mieter andere Lampen angeschlossen?
Also kann ich das so zurück schicken und wenn was kommt, gehe ich zum Anwalt?