Vermieterin weigert sich Nachmieter zu akzeptieren?
Hallo,
Ich habe momentan folgendes Problem. Ich habe Ende Oktober diesen Jahres meine Wohnung gekündigt, da ich aus beruflichen Gründen umziehen muss. Der neue Job beginnt zum 1.12.23 deshalb habe ich angefragt, ob man die Kündigungsfrist bei Auffinden eines Nachmieters dahingehend verkürzen kann. Meine Vermieterin hat darauf bestanden, selbst einen Nachmieter zu suchen.
Derzeitige Sachlage: bis jetzt sind 7 zumutbare Nachmieter zur Besichtigung hier gewesen. Meine Vermieterin hat jedoch alle abgelehnt, da sie ihr nicht symptoms waren.
Mir ist es gelungen für den ersten Monat der neuen Anstellung eine Homeoffice Regelung zu finden. Ab 1.1.24 muss ich jedoch vor Ort sein.
Meine Vermieterin weigert sich, mir einen Auszug bis dahin zu bestätigen. Die doppelte Miete (also für die jetzige und die neue Wohnung zugleich) ist für mich nicht bezahlbar, auch möchte ich meinen neuen Job nicht verlieren.
Weiß jemand, wie ich nun vorgehen kann?
Liebe Grüße und vielen Dank :)
7 Antworten
ich meine flüchtig im Radio gehört zu haben, dass nach neuem Recht der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren müsste lt. BGH
informiere Dich beim Mieterbund
Gibt es im Mietvertrag eine Nachmieterklausel?
Wenn nicht kannst Du so viele vorschlagen wie Du willst, der Vermieter muß keinen akzeptieren.
Mein Angebot jemanden zu suchen, hat sie abgelehnt.
Also vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter schon prinzipiell abgelehnt? Sehr dumm (für die Vermieterin).
Genau. Ich sagte ihr, dass ich potentielle Nachmieter vorstellen kann. Das lehnte sie sofort ab. Begründung: sie möchte jemanden (Zitat) "handverlesenes" einziehen lassen und den könne sie nur alleine finden.
Mein Angebot jemanden zu suchen, hat sie abgelehnt.
Das ist ihr gutes Recht. Selbstverstaendlich kann sie sich ihre Mieter selbst aussuchen oder auch entscheiden, gar nicht weiter zu vermieten. Du bist an die Kuendigungsfrist gebunden.
Weil das Vertragsrecht vorsieht, dass ein Vertragspartner seine Verpflichtungen an einen anderen weitergeben darf. Der andere Vertragspartner darf dies ablehnen, wenn es Gründe für die Annahme gibt, dass nach dieser Übertragung der Vertrag nicht mehr erfüllt wird. Dadurch, dass die Vermieterin dies von vornherein ablehnt, setzt sie sich in eine schlechtere Rechtsposition.
Das Vertragsrecht gilt für Wohnraummietverträge aber nur sehr eingeschränkt.
Nenn mir bitte die genaue Rechtsgrundlage wonach Vermieter gestellte Nachmieter akzeptieren müssen bzw. genau begründen müssen warum sie sie ablehnen!
Es gibt keine ausdrückliche Regelung, deshalb landet die Frage der Zumutbarkeit häufig vor Gericht. Und solange es für den Vermieter nicht von Nachteil ist, einen Nachmieter zu akzeptieren, gehen die Gerichte normalerweise davon aus, dass der Nachmieter zumutbar ist.
https://www.mietrecht.org/kuendigung/muss-der-vermieter-nachmieter-akzeptieren/
Daraus: "Dem Mieter kann die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtlich auch aufgrund eines sogenannten persönlichen Härtefalls zugestanden werden. Nach dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB, der auch im Mietrecht gilt, kann eine besondere persönliche Situation des Mieters dazu führen, dass er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, welches das Vermieterinteresse an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt. Stellt der Mieter dann in einer solchen Situation einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter, der anstelle des Mieters in den aktuellen Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen eintreten will, hat der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.
Für Sie als Mieter liegt ein zum Beispiel ein Härtefall vor, wenn sie berufsbedingt umziehen müssen, altersbedingt in ein Pflegheim ziehen müssen oder wegen Familienzuwachs, die Wohnung zu klein wird. Entscheidend ist, dass der Grund, weshalb die Wohnung zu wechseln ist nicht in Ihrem Verantwortungsbereich als Mieter liegt. Kurz gesagt, Sie können nichts dafür, dass Sie umziehen müssen.
Besteht bei Ihnen ein solcher Härtefall, ist ihr Vermieter schriftlich mit Angabe des Grundes darüber zu informieren. In dem Schreiben verlangen Sie dann die Aufhebung des Vertrages zum gewünschten Termin und bieten einen geeigneten Nachmieter an."
Normalerweise zieht man nicht aus Spaß am Umziehen um.
Nehmen wir mal an, ein Arbeitsloser bekommt ein Jobangebot, leider etwas zu weit weg. Soll er jetzt weiter arbeitslos bleiben?
Oder jemand wird arbeitslos und kann sich die Wohnung auf absehbare Zeit nicht mehr leisten.
Der Sinn eines Mietvertrags besteht für den Vermieter in einer gesicherten regelmäßigen Einnahme und für den Mieter in einer Unterkunft. Ich frage mich immer wieder, warum manche Vermieter es den Mietern so schwer machen, aus einem Mietverhältnis auszusteigen, wenn diese sofort einen neuen Mieter bringen, bei dem der Vermieter keinerlei Grund für die Annahme hat, dass dieser sich nicht an den Vertrag hält.
Ist mir auch mal so gegangen, waren noch drei Monate. Einer meiner Freunde war der von mir vorgeschlagene Nachmieter. Wir haben die Wohnungen getauscht. Sein Vermieter hatte keine Probleme damit, mein Vermieter schon. Er hätte meinen Freund schon als Mieter genommen, aber erst NACH dem Ende meines Mietvertrags, er hätte ihm auch den gleichen Vertrag vorgelegt wie mir, gleiche Miete, keine Änderungen. Nun ja, wir haben die Wohnungen getauscht und jeder hat in den drei Monaten einfach seine Miete weiter bezahlt. Mit der Differenz der beiden Mieten haben wir in der Zeit unsere Kneipentouren bezahlt (genauer gesagt, ich habe sie bezahlt, auf die Zahlung der 150 DM war ich nicht angewiesen, außerdem hat er beim Umzug deutlich mehr geleistet als ich). Mein Vermieter hat davon erst mitbekommen, als ich die Wohnung zurückgab und mein Freund den Mietvertrag nach dem Ende der 3 Monate unterschrieb.
Bei Ablehnung eines zumutbaren Nachmieters durch den Vermieter hat man eigentlich gute Chancen, früher aus dem Vertrag zu kommen. Notfalls mit einer Verfügung vom Gericht. Die Unzumutbarkeit des Nachmieters muss der Vermieter dann vor Gericht nachweisen.
Man kann vertragliche Pflichten an Andere übergeben, ohne den Vertragspartner zu fragen, solange es keinen Grund gibt, die tatsächliche Übernahme der vertraglichen Verpflichtungen anzuzweifeln.
Das ist, wenn es nicht ausdrücklich für bestimmte Dinge anders geregelt ist, ganz normales bürgerliches Recht.
Oder kurz gefasst: Es kann dem Vermieter scheißegal sein, wer die Miete bezahlt, solange sie bezahlt wird. Ein unzumutbarer Nachmieter ist jemand, bei dem der Vermieter davon ausgehen muss, dass er die Miete nicht bezahlt oder dass er sich nicht an die bereits bestehende Hausordnung halten wird.
Die vertragliche Vertragsübernahme
Bei der Vertragsübernahme durch Vertrag schließen die drei beteiligten Personen einen Vertrag mit dem Inhalt, dass die eintretende Person die ausscheidende Person als Vertragspartei des übernommenen Vertrags ersetzt. Zu unterscheiden ist also zwischen dem übernommenen Vertrag und dem Übernahmevertrag.
Der Übernahmevertrag muss von allen drei Personen geschlossen werden; rechtstechnisch kann der Übernahmevertrag entweder durch dreiseitigen Vertrag oder durch zweiseitigen Vertrag zwischen Ausscheidenden und Eintretenden mit Zustimmung des verbleibenden Teils geschlossen werden.
https://de.wikipedia.org/wiki/Vertrags%C3%BCbernahme
Ohne Zustimmung des Vermieters geht nichts.
Ohne die Zustimmung geht nichts. Die Gerichte sind diesbezüglich allerdings recht mieterfreundlich. Das sollte sich eigentlich bei den Vermietern schon herumgesprochen haben.
Manche Gerichte sind mieterfreundlicher als andere, weil manche Richter selbst zur Miete wohnen und andere selbst vermieten...
Auch Vermieter haben Rechte und sollten nicht gezwungen werden, ihr Eigentum unbefristet Menschen zur Verfügung zu stellen, die sie dort nicht wohnen haben wollen.
Die FS lässt sich vermutlich nicht mal die Haare von einem Menschen schneiden, der ihr nicht sympathisch ist.
Gar nicht. Nachmieter nur mit Einverständnis des VM. Er muss niemanden akzeptieren..
Das denken viele Vermieter. Ist der angebotene Nachmieter jedoch zahlungsfähig und liegt nichts gegen ihn vor, hat der Vermieter ausgesprochen schlechte Chancen.
In jedem normalen Geschäft kann man seine Verpflichtungen auf einen anderen Übertragen. Dem Geschäftspartner kann es prinzipiell egal sein, WER die Verpflichtungen erfüllt, Hauptsache ist, DASS sie erfüllt werden.
Und genau deshalb verlangen die Gerichte in solchen Fällen vom Vermieter eine plausible Begründung, warum sie den Nachmieter nicht akzeptieren wollen.
Bei meinem Nachmieter wollten sie plötzlich eine Schufa-Auskunft, von mir hatten sie das nie gefordert.
Für mich ist die Situation halt unverständlich, da alle potentiellen Nachmieter nachgewiesen solvent waren und zudem berufstätig.
Ist der angebotene Nachmieter jedoch zahlungsfähig und liegt nichts gegen ihn vor, hat der Vermieter ausgesprochen schlechte Chancen.
In wie fern soll das die Vertragsfreiheit aushebeln?
In jedem normalen Geschäft kann man seine Verpflichtungen auf einen anderen Übertragen. Dem Geschäftspartner kann es prinzipiell egal sein, WER die Verpflichtungen erfüllt, Hauptsache ist, DASS sie erfüllt werden.
Das ist richtig. DIe Miete kann jeder bezahlen der möchte. Aber das gibt eben dem Bezahlenden lange nicht das recht in die Wohnung einzuziehen.
Und genau deshalb verlangen die Gerichte in solchen Fällen vom Vermieter eine plausible Begründung, warum sie den Nachmieter nicht akzeptieren wollen.
Da kannst du sicherlich ein oder zwei beispielhafte Urteile zitieren, worum ich dich herzlich bitte.
Und genau deshalb verlangen die Gerichte in solchen Fällen vom Vermieter eine plausible Begründung, warum sie den Nachmieter nicht akzeptieren wollen.
Das evtl. nur wenn es im Mietvertrag eine Nachmieterklausel gibt.
Gibt es keine kann der Vermieter alle vorgeschlagenen ablehnen ohne Begründung.
Dieses Märchen das man nur eine bestimmte Anzahl von Nachmietern vorschlagen muß um früher aus dem Vertrag zu kommen ist einfach nicht auszurotten.
Wenn der Vermieter plötzlich wechselt und damit der Vertragspartner des Mieters, hat der Mieter kein Vetorecht.
Wenn er einen Nachmieter stellt, und dies nicht ausdrücklich als sein Recht im Mietvertrag festgehalten ist, muss er vor Gericht einen Härtefall nachweisen. Auch wenn die Gerichte sich in letzter Zeit recht mieterfreundlich gezeigt haben, ist dies eine eindeutige Benachteiligung der Mieter.
Soviel zur Vertragsfreiheit. Die besteht bei Vertragsabschluss für beide Seiten, danach aber (wenn es also um Vertragsänderungen geht) auch wenn es nicht ausdrücklich gesetzlich so geregelt ist, fast immer nur für den, der das Geld nimmt.
Eine Bank kann ihre Geschäftsbedingungen ändern, der Kontoinhaber muss sie akzeptieren, sonst kann die Bank kündigen. Der Kontoinhaber kann sich dagegen kaum wehren, schließlich bedeutet ein Wechsel zu einer anderen Bank einen großen Aufwand, außerdem ist es unwahrscheinlich, dass er eine Bank findet, die ihm exakt die gleichen Geschäftsbedingungen anbietet, zu denen er bei der alten Bank sein Konto eröffnet hat. Also wird er in den meisten Fällen zähneknirschend zustimmen.
Ist man als Kunde jedoch Multimillionär, dann sieht die Sache ein wenig anders aus, wie man an diesem uralten Witz nachvollziehen kann:
Ein man kommt in die Bank, erledigt ein paar Überweisungen, lässt sich ein paar Tausender auszahlen und sagt dann zu dem Angestellten: "Und jetzt gib mir noch ein Scheckheft, Du Arsch."
"Wie bitte?"
"Ich will ein Scheckheft haben, Du Arsch!"
Der Angestellte verzichtet auf eine Antwort, steht auf und geht ins Hinterzimmer zu seinem Chef. "Äh, da draußen ist einer, der will ein Scheckheft haben, aber er nennt mich Arsch."
"Wer sich nicht anständig benehmen kann, muss auch nicht bedient werden. Bedienen Sie den nächsten Kunden."
Der Angestellte will gerade wieder zum Schalter gehen, da ruft ihm der Chaf hinterher: "Äh, sagen Sie mal, wieviel hat der eigentlich bei uns zu liegen?"
"23 Millionen."
"Dann geben Sie ihm doch ein Scheckheft, Sie Arsch!"
Anmerkung: Bin Ex-Banker
Wenn der Vermieter plötzlich wechselt und damit der Vertragspartner des Mieters, hat der Mieter kein Vetorecht.
Richtig. Weil der Gesetzgeber hier zum einen das Eigentumsrecht des Vermieters nicht einschänkt und zum anderen davon ausgeht, dass das vorrangige Interesse des Mieters ist in einer bestimmte Wohnung zu einem bestimmten Preis zu wohnen und eben nicht einen bestimmten Vermieter zu haben. Das ist auch kein Nachteil für den Mieter, da andernfalls ein neuer Vermeiter ja auch einen neuen Vetrag mit anderen Konditionen aushandeln könnte.
Wenn er einen Nachmieter stellt, und dies nicht ausdrücklich als sein Recht im Mietvertrag festgehalten ist, muss er vor Gericht einen Härtefall nachweisen. Auch wenn die Gerichte sich in letzter Zeit recht mieterfreundlich gezeigt haben, ist dies eine eindeutige Benachteiligung der Mieter.
Kannst du denn irgendwelche relevanten Urteile nennen? Danach hab ich in meinem letzten Beitrag schon gefragt.
Da müsst ich selbst auf die Suche gehen. Es ist aber recht einfach, im Netz unter "Nachmieter Härtefall" etwas zu finden.
Google spuckt gleich als eines der ersten Ergebnisse aus:
https://www.mieterbund.de/mietrecht/mietrecht-a-z/stichworte-zum-mietrecht-m/nachmieterstellung.html
Ausnahmsweise darf aber auch dann ein Nachmieter gestellt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kriterien hierfür, so der Mieterbund, sind streng:
- Wer einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Mieter beispielsweise über einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsausschluss noch lange Zeit an das alte Mietverhältnis gebunden wäre, wenn er nicht die Möglichkeit bekommt, über einen Nachmieter aus dem Mietvertrag „auszusteigen“.
- Weitere Voraussetzung ist, dass ein so genannter Härtefall vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss oder der Mieter aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt, weil er beispielsweise heiraten will oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die Wohnung deshalb zu klein wird. Auch wenn der Mieter in ein Altenheim oder eine altengerechte Wohnung ziehen muss, ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen.
Der namentlich vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss geeignet sein. Das ist er in aller Regel dann, wenn er ähnliche Voraussetzungen wie der bisherige Mieter mitbringt, insbesondere keine Zweifel an seiner Fähigkeit, die Miete zu zahlen, bestehen.
Hat der Mieter einen derart geeigneten Nachmieter benannt, kann er zu dem Termin ausziehen, zu dem der Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen. Ob der Vermieter letztlich tatsächlich mit diesem Nachmieter einen Mietvertrag abschließt oder nicht, spielt für den ausziehenden Mieter keine Rolle mehr. Das ist allein Sache des Vermieters.
Du siehst ja selber, dass nur in engen Ausnahmen ein Nachmieter akzeptiert werden muss.
Wer einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt.
Richtig, drei Monate werden in den meisten Fällen als für den Mieter zumutbar angesehen. Den meisten Streit gibt es aber bei Zeitmietverträgen. Vermieter, die unbefristet Vermieten, machen normalerweise kein Theater, solange sie nicht ernsthaft anzweifeln, dass der Nachmieter sich an den gegebenen Vertrag hält.
Normal sind minimum 3Monate, wenn man länger wohnt auch 6Monate. Du hast die Kündigungsfrist weit unterschritten, steht in deinem Mietvertrag drin, wie lange du vorher kündigen mußt. Einfah einen Nachmieter angeben geht nicht, weilsich auch der Vermieter an Verträge halten muß. Darfst jetzt 2x Miete zahlen.
Normal sind minimum 3Monate, wenn man länger wohnt auch 6Monate.
Die Kündigunsfrist des Mieters beträgt inzwischen immer 3 Monate, das wurde vor einigen Jahren geändert:
Rechnen ist nicht so dein Ding. Wann hat der FS gekündigt?
Ende Oktober. Damit wirkt die Kündigung zum 31.01.24. Sind 3 Monate. Wo genau hab ich mich da jetzt verrechnet?
Ich versteh grad nicht worauf du hinaus willst. Werde bitte deutlicher. Danke.
Die Klausel gibt es leider nicht. Die Vermieterin sucht selbst einen Nachmieter. Mein Angebot jemanden zu suchen, hat sie abgelehnt.