Eigentümergemeinschaft; wie Beeinträchtigung durch Miteigentümer beseitigen?
Im Haus meiner Wohnung, 4-Parteien-Eigentümergemeinschaft, wurde eine 2-Zimmer-Wohnung verkauft und der Neueigentümer nutzt diese aktuell als Monteursunterkunft. Folge: Im Monatsrhythmus wechselnde Mieter unbekannter Persönlichkeiten ohne Vertrauensgarantie für die Hausnachbarn, Überbelegung der Monteurswohnung mit 3-5 "Bewohnern", übervolle Mülltonnen, übermäßiger Schmutz im Treppenhaus durch von Baustellen mitgebrachten Dreck an Arbeitsschuhen, aufgrund der unterschiedlichsten Arbeitszeiten erhöhter "Geräuschteppich" im Haus/Treppenhaus auch in den Nachtruhezeiten, geräuschträchtige Fitnessgerätenutzung in den Nachtruhezeiten zwischen 23 und 6 Uhr bis in Nachbarhäuser hörbar, "freie Kippenentsorgung" beim Rauchen vor dem Haus und über den Balkon in Richtung Nachbarwohnungen, Geruchsbelästigung durch Essenszubereitung in Treppenhaus und zur Nachbarschaft. Faktisch eine Unzumutbarkeit für die Nachbarn im Alltag. Die Gemeindeverwaltung kann diese "Sondernutzung" der Wohnung per Bebauungsplan nicht untersagen, es wurde dort angefragt. Frage jetzt: Kann über das Eigentümergemeinschaftsrecht (Hausordnung; Mehrheit der Eigentümer wäre vorhanden) diese Art der Wohnungsnutzung bzw. deren Auswirkungen untersagt werden ? Wenn ja, welche konkrete Rechtsgrundlage (Gesetzt, Paragraph) muss dann angesetzt werden ?
3 Antworten
Da gibt es mehrere Möglichkeiten. Wir hatten den Fall auch in einer Eigentümergemeinschaft, in der ich drin bin.
In manchen Städten oder Gemeinden gibt es ein Zweckentfremdungsverbot. Wenn Wohnraum längerfristig immer nur für wenige Wochen an Monteure vermietet wird, kann das als gewerbliche Nutzung gelten und wäre dann genehmigungspflichtig. Das ist ähnlich wie wenn du eine Wohnung als Ferienwohnung vermietest. Denn das ist keine dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken und wäre somit eine Zweckentfremdung.
Falls es in deiner Stadt kein derartiges Gesetz gibt, das die Zweckentfremdung von Wohnraum verbietet, gibt es immer noch die Möglichkeit, das innerhalb der Gemeinschaftsordnung eurer Eigentümergemeinschaft zu regeln. Darin kann eine Eigentümergemeinschaft nämlich auch mehrheitlich bestimmte Nutzungsarten ausschließen.
Bist du Mitglied bei Haus und Grund? Das würde ich jedem Eigentümer empfehlen, denn dort bekommst du auch eine Rechtsberatung zu solchen Themen.
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Daher ist es auch hilfreich, da eine professionelle Rechtsberatung einzuholen. Deswegen auch mein Hinweis auf Haus und Grund.
Wenn in der Teilungserklärung steht, dass die Einheiten nur zur Wohnzwecken dienen, dann ist das schon eine ausreichende Rechtsgrundlage um kurzzeitige Vermietungen auszuschließen. Es gibt entsprechende Urteile des Bundesgerichtshofs,dass kurzzeitige Vermietung nicht als Wohnnutzung gilt. Sollte in der Teilungserklärung nicht drin stehen, dass die Einheit nur zu Wohnzwecken dienen dürfen, reicht meines Wissens eine einfache Mehrheit nicht mehr aus, da dann eventuell eine Änderung der Teilungserklärung nötig wäre.
Was aber auch noch in Betracht kommt, ist Paragraph 14 WEG hinzuzuziehen - Gebot der Rücksichtnahme. Denn wie du das beschreibst, entstehen für die übrigen Bewohner durch diese Art der Nutzung negative Beeinträchtigungen, die über ein vertretbares Maß hinausgehen. Gerichte dürften das im Zweifelsfall auch so sehen. Hier wäre es eben wichtig, das du dokumentieren.
In unserem Fall hat es damals aber ausgereicht bei einer Eigentümerversammlung die Möglichkeiten, wie man gegen die Kurzzeitvermietung vorgehen könnte zu diskutieren, um den betreffenden Eigentümer zum einlenken zu bewegen und dazu die Wohnung seitdem ordentlich zu vermieten.
Alles was du beschreibst sind normale Tätigkeiten im Rahmen des Wohnens in einer Wohnung und von daher auch zu dulden.
Einzig die Umweltverschmutzung durch die Kippen wäre ein Fall fürs Ordnungsamt.
Aha, z.B. die erhöhte Geräuschentwicklung in den gesetzlichen Nachtruhezeiten ist also auch "normale Tätigkeit im Rahmen des Wohnens" ? Seltsames Rechtsverständnis.
Ja, das Treppenhaus darf auch in den Nachtruhezeiten benutzt werden.
Immer noch falsch verstanden, es geht um ruhestörende Lautstärken während der Nachtruhezeiten ! Willst Du mich hier jetzt mit Vorsatz missverstehen ?
Nein, du wählst nur den völlig falschen Ansatz. Die Lebensweise der Personen ist kein grundsätzliches Vergehen, da verrennst du dich in einer Sackgasse. Dich stört der Geruch des Essens was sie kochen - da solltest du dich mal eher selbst reflektieren. Ein sinnvoller Ansatz wäre zu erörtern ob die Wohnung gewerblich genutzt wird - das wäre ein Verstoß über den du weiter kommst.
Wir hatten das auch schon mal mit einer Wohnung, die wir möbliert immer nur kurzzeitig vermietet haben, um das mal auszuprobieren. Die Erfahrungen waren am Ende nicht gut, sodass wir wieder auf längere Mietverhältnisse ausgingen.
Dabei haben wir geprüft, ob das überhaupt erlaubt ist und folgendes festgestellt:
In der Teilungserklärung steht, dass die Wohnung nur für Wohnzwecke genutzt werden darf. Auch die tageweise Vermietung an wechselnde Gäste ist für Wohnzwecke und kann somit von Seiten der Eigentümergemeinschaft nicht verboten werden.
Müssen wir eine Gewerbe anmelden? Anfrage beim Gewerbeamt ergab, dass nicht, aber bei Vermietung unter 6 Monaten ist Mehrwertsteuer abzuführen (Steuerberater!). Das bedeutet, dass von der erzielten Miete entweder 19 % direkt weg gehen oder aber auf die Miete muss Mehrwertsteuer aufgeschlagen werden. Für Dich: Mal einen Tipp ans Finanzamt geben.
Zweckentfremdung war bei uns kein Thema. Ein solches Verbot gab es in der Stadt nicht.
Eine Änderung oder ein Beschluss, der diese Form der Nutzung nachträglich verbietet, benötigt höchstwahrscheinlich einen einstimmigen Beschluss. Mehrheit, auch wenn es zwei Drittel wären genügt nicht, denn der Eingriff in die Eigentumsrechte wäre zu groß.
Allerdings könnte man den Eigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder von Seiten der Verwaltung unter Druck setzen und ihn z. B. darauf aufmerksam machen, dass der Wert der Wohnungen, auch seiner Wohnung stark unter Druck gerät, wenn im Haus Verhältnisse herrschen, die für jeden potentiellen Wohnungskäufer untragbar sind. Konkret nachweisbare Verstöße gegen die Hausordnung müssen natürlich von dem Eigentümer unterbunden werden.
Eine Frage noch; die besagte Ausschließung bestimmter Nutzungsarten via Eigentümergemeinschaft, auf welcher Rechtsgrundlage wurde das in der von Dir erwähnten Eigentümergemeinschaft geregelt ? Weisst Du das noch ? Name des Gesetzes und Paragraph wären nützlich, dann kann ich dort sofort nachlesen. z.B. wäre da noch wichtig, ob da die einfache oder eine 2/3 Mehrheit der Eigentümer nötig ist.