Haus per Kredit kaufen, Kredit durch Miete abbezahlen; sinnvoll?
Hallo zusammen, mir kam kürzlich folgenden Idee:
- Ein Haus/eine Wohnung per Kredit kaufen
- Das Haus/die Wohnung vermieten und somit den Kredit abbezahlen
- Nach 30/35 Jahren ist der Kredit abbezahlt, je nach Nebenkosten vielleicht auch 40.
Ich habe dann keinerlei Eigenkapital investiert, alles läuft über Fremdkapital. Während dieser 40 Jahre sollte ich je nach Zustand der Immobilie und Benehmen der Mieter relativ wenig Aufwand haben. Nach den 40 Jahren ist die Immobilie abbezahlt und ich kann damit entweder ein Nebeneinkommen haben oder die Immobilie verkaufen.
Das hört sich in meinem Kopf zu einfach an. Hab ich irgendwo ein Rechen-/Denkfehler gemacht? Man muss den Kredit natürlich erstmal bekommen, aber wenn man z.B. als Beamter ein sicheres Einkommen vorweisen kann, dann sollte das doch kein Problem sein, oder? Die Bank hätte als Sicherheit ja immernoch die Immobilie.
Was haltet ihr von dieser Investment Idee?
17 Antworten
Die Idee ist super und so machen es viele. Aber in der Tat ist Deine Denkweise zu einfach. Die Bank finanziert nicht die Erwerbsnebenkosten und die betragen rund 10 % vom Kaufpreis (Notarkosten, Maklerkosten, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer).
Ein Haus zum Vermieten zu kaufen macht nur dann Sinn, wenn es ein Mehrfamilienhaus ist, also mehrere Wohneinheiten zum Vermieten. Sonst ist das Risiko viel zu groß.
Statt mit einem Haus könnte man mit einer Eigentumswohnung anfangen. Später vielleicht noch eine, aber in einem anderen Haus und dann ist vielleicht auch mal ein Haus drin, indem man die ETWs wieder verkauft. Möglichst mit etwas Gewinn.
Das eigene Einkommen sollte so hoch sein, dass man die Finanzierung zumindest für einen kürzeren Zeitraum auch dann stemmen kann, wenn mal Mieteinnahmen ausfallen. Zudem braucht man immer etwas Reserve für evtl. Reparaturen.
Von der Idee her gut, jedoch in der Praxis siehts etwas anders aus.
Du wirst nicht die volle Summe als Hypothek erhalten von der Bank ohne Eigenkapital
Abzüglich der Betriebskosten bleibt bei der großen Hypothek wahrscheinlich nicht so viel übrig um diese abzuzahlen. Rechenbeispiel vorab notwendig.
Bei nur einem Mieter ist das Mietausfallrisiko zu beachten.
Mit einer Eigentumswohnung ist das Risiko geringer, da die BK nicht so hoch sind. Ich kaufte 2010 eine ETW, und habe im Jahr fast 5 % der Investitionssumme als netto-Mieteinnahme. Sowas ist dann rentabel.
Vorgehensweise prinzipiell sinnvoll und auch gängige Praxis, für die 100 Prozent Finanzierung derzeit jedoch zu hohe Zinsen. Sonst besteht deine Rückzahlung nur aus Zinsen, sodass du kaum Tilgung drinne hast. Also erstmal vom Einkommen 20-30 Prozent vom Kaufpreis sparen. Danach muss das Objekt auch den Vorgaben entsprechen. Häuser haben in der Regel eine sehr geringe Rendite. Da lohnen sich meist Ladengeschäfte, Gewerbeimmobilien, … mehr. Würde aber niemals mit einer Laufzeit von 40 Jahren rechnen, das ist viel zu lang jedes 2. Objekt das nicht in Berlin oder München steht erfüllt bereits diese Vorgabe. Kannst vielmehr 20 Jahre als Richtwert nehmen.
Ich habe dann keinerlei Eigenkapital investiert, alles läuft über Fremdkapital
Allein beim Kauf wirst du wenigstens die Kaufnebenkosten ( ca. 10 % des Kaufpreises) mit Eigenkapital zahlen müssen, damit nur ein funken Hoffnung auf einen Kredit besteht. Um es wahrscheinlicher zu machen, dass man ein Angebot bekommt, sollte man daher 10-30% des Kaufpreises aus Eigenkapital bezahlen können oder wenigstens über eine sehr sehr gute Bonität verfügen.
Wenn man die Miete gut kalkuliert kann es natürlich gut sein, dass sich die restlichen Kosten für Darlehen, Steuern, Reparaturen etc von selbst tragen und unterm Strich sogar was übrig bleibt (was oft Sinn der Sache ist).
Wenn es schlecht läuft, hast du zahlungsunfähige Mietnomaden, die dir Schäden in Höhe von Zehntausenden Euro hinterlassen. Dann kann das ganze auch mehr Kosten als es einbringt.
Und Laufzeit von 40 Jahren? Mit 30 Jahren tut sich manch eine Bank schon schwer. Oft wollen die ein anfängliche Tilgung von ca. 2 %, entsprechend hoch fällt die monatliche Rate aus. Da muss sich auch erstmal ein Haus finden, das eine Miethöhe erzielen kann, die die Kreditrate bedienen kann.
Was haltet ihr von dieser Investment Idee?
Die Idee ist nicht neu und wird jedes Jahr sicherlich zu zehntausenden so in der Art umgesetzt. Nur deine Rahmenbedingungen sind noch zu naiv, aber das kann man ja korrigieren.
Zudem ist es als Vermieter auch nicht so, dass man ne ruhige Kugel schieben kann. Mieter kommen und gehen, Dinge gehen kaputt. Nicht alles kann auf die Mieter umgelegt werden. Anche Mieter sind umgänglich, andere die reinsten Nervensägen. Das muss man auch alles wollen.
Es wird wahrscheinlich keine Bank über 100 % des Kaufpreises finanzieren. In der heutigen Zeit hat man schon Glück, wenn die Bank 90 % des Kaufpreises finanzieren möchte. Mindestens die Kaufnebenkosten wird man slso selber zahlen müssen oder man muss andere sehr gute Sicherheiten vorweisen.
Da man Zinsen und sonst. Kosten von der Miete abziehen bzw. von der Steuer absetzen kann, macht es keinen Sinn auch nur einen Cent EK zu investieren
Das kann man pauschal so nicht sagen.
Ja, man kann viele Kosten steuerlich geltend machen. Das heißt aber keineswegs, dass man dadurch die Kosten vollends neutralisieren kann. Oder anders gesagt: Kostet etwas 100 € und lässt sich steuerlich geltend machen, führt das für gewöhnlich nicht dazu 100 € an Steuern zu sparen sondern weniger. Kommt hier auch sehr auf die persönlichen Einkommensverhältnisse an.
Es macht also durchaus Sinn Eigenkapital einzusetzen. Denn Geld was man gar nicht erst leihen muss, verursacht auch keine Kosten. Zudem erhält man dann ggf. einen Kredit zu besseren Konditionen, was weitere Kosten spart.
Wie das mit der Steuer funktioniert ist mir schon klar. Mache das schließlich recht erfolgreich schon seit gut 20 Jahren. Und auch 110% zu finanzieren ist kein Ding der Unmöglichkeit. Natürlich sollte man ein gewisses Einkommen haben. Das ist klar. In einem anderen Kommentar habe ich das bereits erwähnt. Ein Haus ergibt keinen Sinn als Finanzanlage.
Hab ich irgendwo ein Rechen-/Denkfehler gemacht?
Ja. Hier:
Während dieser 40 Jahre sollte ich je nach Zustand der Immobilie und Benehmen der Mieter relativ wenig Aufwand haben
Denkst du wirklich das wird derart viel Aufwand sein? Zu Beginn natürlich der ganze Papierkram, aber danach könnte sich das denke ich in Grenzen halten und entsprechend der Rendite würde sich das ja auch lohnen. Es können natürlich immer neue Kosten durch weiß Gott was entstehen, aber da kann man dann einfach den Kredit wieder verlängern und hat den Gewinn erst später.
da muss man nicht denken, da musst du nur die vielen Erfahrungsberichte anderer Vermieter mal durchforsten. Und von welcher Rendite redest du? 40 jahre abzahlen und du hast nix, und wenn du was bekommst nachher in echt, wird dir das als Einkommen gewertet und zahlst evt. Steuer , auch in der Rente übrigens.
Es ist ein Spiel, wo niemand eine Garantie gibt, ob das funktioniert.
Ich habe nicht nix. Ich habe eine Immobilie. Und die ist dann nach 40 Jahren vollkommen abbezahlt, also kann ich sie verkaufen.
warum fragst du dann hier? Wenn du selber drinnen wohnst, weisst du ja, wie hoch Nebenkosten sind mit Renovierungen usw.
Es kommen halt Kosten auf dich zu. Alle 15 Jahre eine neue Küche (Kostenpunkt 15.000 €). Gleiches gilt für den Sanitärbereich. Mieter die nicht zahlen, Mieter die grobe Beschädigungen an richten. Hinzu kommen gesetzliche Auflagen. Was tust du wenn du deine Fassade wärmedämmen musst? Die Wärmepumpe muss finanziert werden usw. Als Immobilieneigentümer kann halt ständig etwas kommen, sodass du schnell mal 20.000€ brauchst
Für nicht selbstgenutzte Immobilien braucht man kein Eigenkapital. Das wäre auch absolute Verschwendung von liquiden Mitteln. Da man Zinsen und sonst. Kosten von der Miete abziehen bzw. von der Steuer absetzen kann, macht es keinen Sinn auch nur einen Cent EK zu investieren