Außerordentliche Kündigung wegen defekter Heizung?
Hallo in die Runde,
in meiner Mietwohnung habe ich leider Schwierigkeiten mit der Heizung. Geheizt wird über eine Kombi-Therme in meiner Wohnung. Da der Schornstein das Abgas nicht richtig abtransportiert (Abgasrückstau), fällt die Heizung regelmäßig aus. Letzten Winter hatten wir Temperaturen unter 17 Grad in der Wohnung.
Der Mangel ist dem Eigentümer bekannt und es gab zahlreiche Termine mit Schornsteinfegern und Installateuren. Leider konnte keiner das Problem beseitigen. Die vorgesehene Lösung (Entlüfter auf dem Schornstein) ist der Eigentümerin zu teuer.
Ist das ein Grund für eine außerordentliche Kündigung?
Und da der Eigentümer das Haus gerade verkauft hat (Geld transferiert, Grundbuch geändert), aber der Eigentümerwechsel wohl erst zum 01. Oktober in Kraft tritt, würde mich interessieren, ob mein aktueller Vermieter überhaupt eine außerordentliche Kündigung annehmen darf.
Ich freue mich auf Eure Einschätzung!
8 Antworten
Angenommen, die Eigentümerin nimmt diese Kündigung an. Darf sie das?
Natürlich kann der Mietvertrag auch im beiderseitigen Einverständnis jederzeit aufgehoben werden.
... welche Eigentümerin denn, wenn es einen Eigentümer gibt?
Letzten Winter hatten wir Temperaturen unter 17 Grad in der Wohnung.
Und deswegen willst Du jetzt, Monate später, bei Außentemperaturen von über 30 Grad fristlos kündigen?
Vergiß es!
Das Mietverhältnis ist ein wiederkehrendes Schuldverhältnis. Da gibt es kein „damals“. Wenn die Heizung jetzt nicht geht, dann erfüllt der Vermieter nicht die Pflicht aus § 535 BGB. Damit ist schonmal automatisch die Miete gemindert.
Geht die Heizung in der Hezperiode weiterhin nicht, dann kann die auch auf Null reduziert sein, je nach dem. Die Pflicht zur Mängelanzeige hat stattgefunden.
Selbst evtl. Fristen zur Beseitigung sind abgelaufen. Die Reparatur ist ja gar schon mehrfach fehlgeschlagen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird dem Mieter gerade nicht gewährleistet.
Als aller erstes sollte man also mal die zuviel gezahlte Miete zurück verlangen. Und da es ja nicht danach aussieht, dass der Vermieter hier in der Lage ist die Wohnung pflichtgemäß zu bestellen, kann die Kündigung fast mitgesendet werden; Heizperiode beginnt am 1. Oktober. Soll der sich mal mit der Reperatur anstrengen, die schon mehrfach nicht klappte... Vermutlich ist das sogar im Interesse des neuen Eigentümer eine sofortige Beendigung zu vollziehen, sodass bei Abwägung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen kann/Auflösungsvertrag.
Als aller erstes sollte man also mal die zuviel gezahlte Miete zurück verlangen.
Geht's dir gut?
§ 535 Abs. 1 S.2 BGB ist die Pflicht es Vermieters, dazu gehört auch die Funktionsfähigkeit der Heizung.
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Tut er dies nicht, hier der Fall, dann: § 536 Abs. 1 S. 2 BGB
Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Hier ist die Tauglichkeit durch die fehlende Heizung einwandfrei gemindert. Ich denke dir ist das Sprachverständnis des Imperativs bekannt? Der Mieter muss nur seine Pflicht erfüllen. Die Miete ist schon per Gesetz gemindert (vgl. Norm Imperativ „ist gemindert“ so und nicht anders, kein weiterer Vollzugsakt nötig).
Was macht man wenn man etwas leistet das man dem Recht nach nicht leisten muss? Richtig, § 812 Abs. 1 S. 1 BGB:
Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.
Wir haben oben gesehen, die Mietzahlung IST gemindert. Für die zu viel gezahlte Miete gibt es KEINEN rechtlichen Grund - der wäre § 535 Abs. 2 BGB aber der ist eben genau durch § 536 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert.
Also ja mir geht es sehr gut, es ist immer schön wenn man das Recht versteht. :)
Danke Euch beiden für die interessante Diskussion. Und vielen dank an Anitari für die rechtliche Darlegung! Das hilft mir sehr weiter!
An eure stelle würde ich den neuen Vermieter darüber informieren den das was das bei euch ist Reicht ist ist auch ein Grund für eine Minderung des Kaufpreises!
1 Gard weniger und es gilt als Körperverletzung vor Gericht !
Das ist ein Grund im winter die miete drastisch zusenken aber bite last das dan eine anwalt machen aber da das haus verkauft worden ist würde ich den neuen Eigentümer informieren der dürfte wahrscheinlich nicht über Das Problem informiert worden sein!
1 Gard weniger und es gilt als Körperverletzung vor Gericht !
Erzähl doch nicht so 1 Stuss.
Wenn der Mangel schon im letzten Winter bekannt war, hättest du doch längst regulär kündigen können. Wieso soll da jetzt plötzlich eine außerordentliche Kündigung erfolgen?
Weil der Mangel noch immer nicht behoben ist. Damals sah es aussichtsreich aus. Angenommen, die Eigentümerin nimmt diese Kündigung an. Darf sie das?
Es kommt nicht darauf an, ob die Eigentümerin die Kündigung annimmt, sondern dass deine einseitige Willensäußerung der Vermieterin nachweislich zugeht. Das wird durch ein Einwurfeinschreiben wirksam erfüllt.
Du willst außerordentlich und fristlos kündigen. Damit musst du mit Zugang der Kündigung bei der Vermieterin sofort ohne mehrere Tage Verzögerung, also fristlos, die Wohnung räumen und an die Vermieterin herausgeben.
Eine außerordentliche Kündigung ist hier nicht möglich, wohl aber eine Mietminderung. Für die Sommermonate natürlich nicht, da hier nicht geheizt werden muss.
Auch wenn der neue Eigentümer schon im Grundbuch steht?