Kann man einfach so ein Haus finanzieren?
Wenn man genug Einkommen hat und wenige Ausgaben hat, könnte man dann problemlos einen Kredit in Höhe von 500.000/600.000 bekommen? Mein Plan ist es ein Doppelhaus zu kaufen und dieses vermieten lassen. Dadurch könnte sich theoretisch gesehen, die Summe bei der Bank selbst abbezahlen. Was meint ihr?
6 Antworten
Gute Idee, jedoch geht das nicht so einfach.
Zumal die Einnahmen aus Vermietung ja nicht sicher sind.
Daher sollte genügend Spielraum für eine Rate da sein, die ständig bedient werden sollte.
Wenn Du nach Abzug Deiner Ausgaben noch 2.000 bis 3.000€ übrig hast, dann kannst Du damit schon eine ordentliche Summe finanzieren.
Dennoch benötigst Du Eigenkapital. Bei dem Betrag über 600.000€ solltest Du schon mind. Deine 150.000€ mitbringen. Sonst bekommst Du keinen Kredit.
Aber die Überlegung geht schon in die richtige Richtung!
Man bekommt kein Haus für 200.000€. Wenn doch dann am Arsch der Welt oder Sanierungsbedürftig.
Ich würde vorschlagen: Suche Dir eine passende Immobilie und gehe damit zur Hausbank. Die wird Dich aufklären in welcher Höhe die die Immobilie finanzieren würde und was Du Dir leisten kannst.
Das ist mir bewusst. Ich müsste dann schon einiges sanieren lassen. Okay, danke für den Vorschlag!
Dann aber bitte die Laufzeit des Immobilien-Kredits so abschließen, dass der Kredit dann auch abbezahlt ist am Ende der Laufzeit ( keine Anschlußfinanzierung mehr nötig, denn auch wenn es viele gibt, die sich 100% sicher sind über die Zinshöhe in 10, 20,30 Jahren... ). Was ist mit "genug Einkommen", wenn die Kreditnehmer krank, arbeitslos oder geschieden werden ...?
Und dann möchte ich mir noch erlauben, die Erfahrungen von Verwandten zum Thema "Vermieten" anzufügen:
Die öffentliche Meinung zum Thema „Vermieten“ wird stark geprägt von Politikern, Fernsehkommentatoren und Journalisten.
Selbst sind diese Gruppen eher seltener als "Einzel-Vermieter" mit der "Hand am Arm" als Allround-Handwerker, Steuerberater und Mietrechts-Praktiker tätig. Gleichzeitig haben diese Gruppen aber ein Interesse daran, dass Vermieten in der öffentlichen Meinung einfach und profitabel erscheint.
Weil:
1.Vielleicht finden sich genug Naive, die sich durch solche Halbwahrheiten und die Null-Zins-Politik zum Bau/ Erwerb von Mietwohnungen hinreißen lassen und damit Problemlöser für die „Wohnungsnot“ spielen.
2. Die öffentliche Meinung sucht nach Sündenböcke für die gefühlte Wohnungsnot, die allerdings stark vom gewünschten oder vom gemiedenen Wohnort abhängt und meiner Meinung nach viele Ursachen hat.
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Am besten den Politikern überlassen, die immer behaupten, dass sich Vermieten (fast immer) ganz toll rentiert :-) :-) und es ( bisher noch) nicht selbst gemacht haben. Eigenkapital zum Mietwohnungskauf müßte ja bei diesen nach einer Legislaturperiode und ca. 10.000 Euro/Diät pro Monat für mindestens eine Mietwohnung vorhanden sein. Mit Bankkredit-Hebel und "normalen" Ausgaben für Lebensunterhalt sogar locker für mehrere Mietwohnungen. Aber liebe Politiker, bitte nicht so drängeln beim nebenberuflichen Vermieten :-) ...
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Zum Thema Kosten des Vermieters bei Vermietung: Meist braucht man Steuerberater, Hausverwaltung eventuell, auch eventuell: verschiedenste Handwerker für Reparaturen, Rechtsanwälte oder Rechtsschutz, bis hierher alles NICHT weiterzugeben an den Mieter. Nach der nächsten Wahl dann auch noch einen Anteil an den "CO2-Steuern" ...
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Zum Thema „Weiterverkauf von vermieteten Wohnungen“:
Vermietete Wohnungen kann man i.d.R. nämlich nur mit mind. 10% Abschlag (gegenüber leeren, unvermieteten Wohnungen) verkaufen.
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Zum Thema „Sichere Geldanlage“:
Bei immobilien gibt es auch enorme zeitliche "preisschwankungen", nur nehmen die immobesitzer diese weniger wahr, weil sie eher an die immobilien gebunden sind ( verkauf aufwändiger als über die börse und bei aktienverkäufen gibt es auch viel weniger als 10% gebühren ( grunderwerbssteuer, notar, eventuell makler). Außerdem ist eine risikostreuung bei etfs oder aktien auch schon bei viiiiiiiiiiel kleineren vermögen als bei immobilien möglich. Soll heißen: Wer "nur" eine immo vermietet und in dieser 1 wohnung mietnomaden oder zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige kennengelernt hat, weiß HINTERHER, was risikostreuung bedeutet HÄTTE ...
die Frage ist; bekommst nen Kredit in der Höhe??
Ohne gesichertes Einkommen - und entsprechende Sicherheiten kaum
die Bank wird keine 100%-Finanzierung vornehmen
Nur ein Einkommen reicht nicht. Du brauchst vor allem Eigenmittel aus Deinem Vermögen. Diese müssen 20-25% der Kreditsumme ausmachen. Das Einkommen muss genug hoch sein, dass Du auch einen Zinssatz von z.B. 5% noch aus dem Einkommen bezahlen kannst, obwohl die derzeitigen Zinsen viel tiefer liegen.
Wie kommst Du auf 5%. Die werden wir in den nächsten 20 Jahren nicht sehen. Ich habe vor 2 Jahren noch mit 0,55% finanziert. Also rechne mal eher mit 1% und nicht viel höher.
Da vertu dich man nicht, das kann sich ganz schnell ändern - so wie sich das schon mal geändert hat, in den 70er-und erneut in den 90er-Jahren. Damals ging es plötzlich bis auf 8 Prozent, je nach Bonität.
Oh, davon habe ich durchaus gehört, Bank-und Finanzwesen sind mir nicht ganz fremd. In den Kreisen ist man schon recht nervös. Schließlich weiß jeder, was das für die Staatsfinanzen bedeutet.
Du rechnest schon mit 1%, nicht aber die Bank. Die Banken haben gewisse Auflagen, die nach der Finanzkrise von 2008 auferlegt wurden (wobei das natürlich von Land zu Land unterschiedlich ist), um eine erneute Immobilienkrise zu verhindern. In der Schweiz rechnen die Banken bei der Hypokreditvergabe mit dem "worst-case" Szenario von 5% Zins. Und diesen muss ein Kreditnehmer mit seinen aktuellen Einkommensangaben potenziell stemmen können. Es geht nur um eine Prüfung der maximalen Belastbarkeit. Effektiv bezahlt man derzeit unter 1%.
Sollte man als Darlehensnehmer aber mit einrechnen. Bei den Finanzen warne ich davor, die Erkenntnisse der Vergangenheit blind in die Zukunft zu projizieren. Das hat sich ja gerade in manchen Bereichen der Wirtschaft als fatal erwiesen.
Habe mich mal ein wenig herumgeschaut. Die Hyporechner bei deutschen Banken verwenden meist einen Sollzinssatz von um die 2% für die Bonitätsprüfung. Das wäre deutlich weniger als in der Schweiz. Hat vermutlich politische Gründe. 2008 musste damals der Staat in der Schweiz, die tief im amerikanischen Immosumpf drin waren mit einer Bürgschaft retten. Zwar wurde dieses Geld nachher nie angezapft, aber man konnte dadurch die Märkte beruhigen. Damit dies nicht nochmals passiert, wurde den Banken in der Zeit danach eine höhere Eigenkapitalquote und schärfere Regeln für die Hypothekenvergabe aufgebrummt. Gerade jetzt wo die Zinsen so tief sind und der Staat Negativzinsen von den Banken verlangt, sind letztere versucht, so viel Geld wie möglich in Krediten, eben z.B. in Hypothekarkrediten zu vergeben. Das erhöht natürlich wiederum das Risiko von Zahlungsausfällen, sollten die Zinsen unerwarteterweise stark ansteigen. Manche Experten behaupten ja, die Zinsen würden noch Jahrzehnte so tief bleiben. Doch die Geschichte zeigt, Experten hatten sich in der Vergangenheit schon mehrfach geirrt.. letztlich weiss niemand, was die Zukunft bringen wird.
Die EK-Quote für fremdgenutzte Immobilien ist meist niedriger als für selbstgenutzte.
U.U. sind auch 100 oder 110%-Finanzierungen möglich, wenn auch schwierig.
Die Summe ist sehr kritisch. Mieteinnahmen zählen nicht zum Einkommen, da diese auch jederzeit weg fallen können
Aber eine geringere Summe wie 200.000€ wäre schon machbar oder?
Mieteinnahmen zählen nicht zum Einkommen, da diese auch jederzeit weg fallen können
Man gut, dass das bei Arbeitseinkommen vollkommen anders ist.
hab ich was verpasst??
Einkommen aus Vermietung und Verpachtung
eine Einkommensteuererklärung ist fällig
mit Leerstand kann die ganze Finanzierung ins Wanken geraten, man schießt aus privatem Vermögen zu - die Kredite wollen weiter bedient werden
mit Leerstand
In letzter Zeit mal in die Zeitung gesehen oder sonstige Medien verfolgt? In weiten Regionen haben wir eine Wohnungspoblem. Wie bitte soll da ein dauerhafter Leerstand entstehen? Mietnomaden sind ein Risiko, was man aber umgehen kann, wenn man etwas vermietetes erwirbt und bei Bedarf seine Mieter sorgfälltig auswählt.
kommt drauf an wo sich die Immobilie befindet
in meiner Nähe sieht es nicht so rosig aus, eher ländlich
in einer Großstadt dürfte es kein Problem sein
Wenn man nicht im tiefsten Hinterland Objekte hat ist ein Leerstand so gut wie ausgeschlossen.
Danke für die Antwort. Und wie wäre es dann, wenn ich ein Haus in Höhe von 200.000€ finanzieren will? Wie rechnet man das? Und könnte man die 150.000€ Eigenkapital als Privatkredit beantragen?