Wenn ich keinen Kredit bekomme. Wieviel Eigenkapital ist notwendig um nur von Mieteinnahmen leben zu können, wenn ich sie mit 100% Eigenkapital kaufe?
Ich stelle die Frage nochmal, weil die letzte nicht eindeutg gestellt wurde und voraus gesetzt wurde daß die Immobilien finanzert werden. Dem ist aber rnicht so, denn derjenige der in Zukunft nur aus Mieteinnahmen leben möchte hat heute noch kein Eigenkapital und ist nicht kreditfähig, weil das Einkommen nicht sicher ist, dennoch Einkommen hat. Die Frage ist: Wieviel Eigenkapital muß er ansparen um sich zum Beispiel 3 oder 4 Wohnungen ohne Finanzierung zu kaufen um dann nur noch aus Mieteinnahmen leben zu können.
Hier ein Beispiel. Eine 86qm 3 Zimmer Wohnung kostet ca. 300.000€. Davon kaufe ich 3 Stück und liege mit Erwerbsnebekosten bei ca. 1 Mio € Eigenkapital.
Wenn ich jede Wohnung für 900€ Kalt vermieten kann habe ich 2.700€ Brutto vor Steuern im Monat. Wieviel wären das dann Netto im Monat abzüglich Steuern und Unterhaltung? Etwa 2.200€ oder nur 2,000€? Denn mit 2.000€ Netto im Monat läßt es sich schon alleine leben, wenn das die einzigsten Einkünfte sind. Verstanden? Oder habe ich ein Rechenfehler?
3 Antworten
Du kalkulierst viel zu knapp, denn Du bedenkst nicht Mietausfälle, Instandhaltung (kann schon mal locker € 100.000,-- überschreiten), Prämien für Deine Krankenversicherung etc.
Als zusätzliche Einkünfte könnte es klappen, sofern die Immobilien gut liegen.
Du solltest Dein Eigenkapital erhöhen. Mehr Wohnungen können sein. Gehe mal davon aus, dass Du eher mindestens (!!!) € 3.000.000,-- benötigst ... dafür findest Du mit viel Glück ein kleines, gutes Mehr-familienhaus. Pro Wohnung würde ich zunächst einmal mit höchstens € 1.500,-- rechnen.
Sofern der potentielle Vermieter nicht kreditfähig ist, dürfte das an seiner ihm mangelnden Volljährigkeit oder Geschäftsfähigkeit liegen.
Aufgrund eines solchen Mangels kann er auch keinen notariellen Kaufvertrag zu Immobilien schließen.
Vermutlich meinen Sie Kreditwürdigkeit und nicht Kreditfähigkeit?
Sofern nur Eigenkapital zum Einsatz gelangt, müßte man wissen, was der Gute sich so fürs tägliche leben an Mietertrag erwartet.
Gute gelegene neue bzw. neuere Wohnungen bringen einen Mietertrag von ca. 2 % bis 3 %.
Schottimmobilen können deutlich mehr erzielen, dies aber nur solange bis diese völlig marode und unbewohnbar sind.
Bei einer vernünftigen Investition von z.B. € 3.000.000 ergäbe sich bei 2 % eine Bruttomiete i.H.von mtl. € 5.000.
Damit könne man nach Abzug von Kosten und Steuern bei nicht überzogenen Ansprüchen einigermaßen klar kommen
Die Betrachtung ist müßig, da er "hat heute noch kein Eigenkapital und ist nicht kreditfähig (will heißen Kreditwürdig), weil das Einkommen nicht sicher ist, dennoch Einkommen hat."
Er kann nicht kaufen, weil ihm das erforderliche Eigenkapital fehlt und sein Einkommen nicht nahhaltig sicher ist.
Sowas finanziert keine Bank.
Habe ich doch geschrieben daß eine Finanzierung ausgeschlossen wird wegen dem unsicheren Einkommen.
Er kann nicht kaufen, weil ihm das erforderliche Eigenkapital fehlt und sein Einkommen nicht nahhaltig sicher ist.
Habe doch geschrieben, dass dann kein Kauf mangels Finanzierbarkeit stattfinden kann!
Deine Rechnung stimmt nicht. Die Wohnungen verursachen auch Kosten
Darum habe ich ja von den 2.700€ Mieteinnahmen auch 700€ abgezogen.
Kann knapp werden. Du hast nicht nut nicht-umlagefähige Kosten, du musst auch Rücklagen bilden. Wenn in der Wohnung etwas repariert oder erneuert werden muss. Und du musst damit rechnen, dass du Mietausfall hast.
Ja ich denke ich kalkuliere viel zu optimistisch. Vielleicht müßte ich das Eigenkapital eher verdoppelt und die Anzahl der Wohnungen auch.