Untervermietung der Mietwohnung von Mutter an Sohn?
Ich wohne in der Mietwohnung meiner Mutter. Nun ist sie zu ihrem Freund gezogen und wohnt hier nicht mehr deswegen möchte Sie natürlich auch die ganze Miete von mir haben. Meine Frage ist es ob es möglich ist einen Untermietvertrag abzuschließen?
Da es sich um einen alten Mietvertrag von meiner Mutter handelt ist der Preis auch relativ günstig 750 war. Ich habe mit den Vermieter gesprochen und er würde dem Untermietvertrag nicht zustimmen - Der Vermieter möchte stattdessen einen neuen Vertrag vereinbaren der ca. (1300!!!!!!!) kosten würde. Ich brauche aufjedenfall einen Untermietvertrag/ Schriftliche Vereinbaren die gültig ist.
Ich wollte fragen was ich für möglichkeiten habe - ggf Untermietvertragszustimmung einklagen? Es handelt sich ja um ein Berechtigtes Interesse. Kennt sich da jamand aus? Wäre dankbar für jede Info.
8 Antworten
Familienmitglieder 1. Grades wohnen grundsätzlich mietfrei in der Wohnung ihrer Eltern, egal wie alt diese Mitglieder sind.
Deine Mutter möge war ausgezogen sein, hat aber wohl den Mietvertrag nicht gekündigt. Keiner kann ihr ihr das verbieten. Der Vermieter hat dur das Recht, die Gesamtmiete monatlich zu fordern sowie die Einhaltung der Hausordnung und pflegliche Behandlung der Mietsache.
Daher solltest du die Mietzahlung übernehmen und die Zweitwohnsitzsteuer deiner Mutter., Pflichten aus der Hausordnung und Wohnung pfleglich zu behandeln.
Dem Vermieter wäre es ohnehin nicht erlaubt bei Neuvermietung die Miete auf 1300€ anzuheben, je nachdem, in welchen Bundesland die Wohnung liegt
Dem Vermieter wäre es ohnehin nicht erlaubt bei Neuvermietung die Miete auf 1300€ anzuheben
Warum?
Ich kann dich total verstehen – das ist echt ärgerlich, wenn man einfach nur weiter in der gewohnten Wohnung bleiben will und dann plötzlich mit so einer hohen Miete konfrontiert wird.
Grundsätzlich ist eine Untervermietung an nahe Angehörige wie dich (Sohn) rechtlich nicht ausgeschlossen – aber sie braucht trotzdem die Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB). Auch wenn deine Mutter die Hauptmieterin bleibt, darf sie die Wohnung nicht einfach ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, auch nicht an dich als Familienmitglied.
Allerdings gilt auch: Wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht (und das liegt hier ja klar vor, du wohnst schon da, deine Mutter ist ausgezogen), darf der Vermieter die Zustimmung nicht grundlos verweigern (§ 553 BGB). Er kann aber verlangen, dass deine Mutter weiterhin mit im Mietvertrag bleibt – also nicht „ganz raus“ ist.
Wenn der Vermieter die Zustimmung komplett verweigert, obwohl das berechtigte Interesse da ist, könnte deine Mutter die Zustimmung tatsächlich einklagen. Das ist natürlich ein Schritt, den man sich gut überlegen muss – gerade weil das Verhältnis dann schnell belastet sein kann.
Wichtig wäre auch: Dass du aktuell nicht „einfach so“ dort bleibst, ohne vertragliche Absicherung. Eine schriftliche Vereinbarung mit deiner Mutter (Untermietvertrag) ist auf jeden Fall sinnvoll, auch wenn der Vermieter (noch) nicht zugestimmt hat – so hast du zumindest etwas in der Hand. Rechtlich gültig ist sie aber nur mit Zustimmung des Vermieters.
Mein Tipp:
- Noch mal sachlich mit dem Vermieter sprechen, ruhig mit Hinweis auf das berechtigte Interesse.
- Wenn er nicht einlenkt: rechtliche Beratung holen, z. B. beim Mieterverein oder einem Fachanwalt.
- Keine voreiligen Unterschriften unter einen neuen Vertrag mit 1.300 € – das kann dich finanziell extrem belasten.
Ich drück dir die Daumen – vielleicht lenkt der Vermieter ja doch noch ein, wenn er merkt, dass du informiert bist und nicht klein beigibst.
darf der Vermieter die Zustimmung nicht grundlos verweigern (§ 553 BGB)
Das gilt nur fuer eine Teiluntervermietung, nicht aber auch fuer eine Untervermietung des kompletten Wohnung.
Der Vermieter ist zwar in aller Regel zur Zustimmung zu einer Teiluntervermietung verpflichtet, nicht aber auch zu einer Untervermietung der ganzen Wohnung. Wenn er nicht zustimmt, kannst du nichts machen.
Auch, wenn Deine Mutter nicht mehr in der Wohnung wohnt, hat sie doch das Recht, jederzeit wieder einzuziehen und sei es nur, um ein paar Tage Erholung von ihrem Freund zu haben oder Dir ein wenig auf den Wecker zu gehen. So solltet Ihr das auch belassen. Was geht es Euren Vermieter an, ob und wie viel Zeit sie bei ihrem Freund verbringt? Deine Mutter bleibt weiterhin Mieterin und Du bezahlst alles.
Die einzige Einschränkung, die Du hast ist, dass Du Deine Mutter nicht aussperren kannst. Willst Du die Wohnung allein für Dich haben, geht Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters nicht und zwingen könnt Ihr ihn nicht. Es gibt keinerlei berechtigtes Interesse. Das wäre nur gegeben, wenn sich z. B. Deine Mutter die große Wohnung allein nicht leisten kann und deswegen jemand mit rein nehmen will, der einen Teil der Miete dann übernimmt. Aber wegziehen und dann sagen, mein Sohn hat ein berechtigtes Interesse, das wäre konstruiert, denn Deine Mutter braucht die Wohnung nicht mehr und könnte sie somit jederzeit kündigen ohne einen Schaden für sich zu haben.
Viele Vermieter unterlassen es, in einem längeren guten Mietverhältnis, die Miete laufend zu erhöhen. Irgendwann ist der Markt davon gelaufen. Wird neu vermietet und immer noch viel zu wenig verlangt, glaubt das Finanzamt das nicht und vermutet, dass Schwarzgeld fließt. Dem will und muss der Vermieter bei Neuvermietung vorbeugen.
Wenn Ihr also an dem Mietverhältnis nichts macht und der Vermieter weiter davon ausgehen darf, dass Deine Mutter die Wohnung immer noch nutzt, rechne aber damit, dass die Miete demnächst um 15 % (=112,5 %) steigen wird und in drei Jahren noch einmal. Vielleicht sogar um jeweils 20 %. Dennoch immer noch günstiger, als die 1300 €, die Euer Vermieter bei Neuvermietung verlangen würde.
Ich fürchte, Du wirst den Vermieter nicht dazu zwingen können, einen Untermietvertrag zuzustimmen. Entweder bleibt es bei dem Vertrag, den er mit Deiner Mutter hat, oder der Vertrag endet. Deine Mutter könnte evtl. einen Zweitwohnsitz eröffnen und damit den Vertrag erhalten.
Nein! Du kannst den Vermieter nicht zwingen, dem zuzustimmen!
Ich zwinge keinen hier - aber zu dem Wucherpreis.... sorry haha
könnte man die zustimmung ggf einklagen?