Darlehen - Warum kommt es auf die eingetragene Grundschuld und nicht den Wert der Immobilie an?
Aufgrund einer anstehenden Modernisierung stand ich vor der Überlegung, hierfür ein Darlehen zu beantragen.
Die Bank bietet mir zwei Optionen:
- Entweder ein flexibles Darlehen, welches jederzeit und in egal welcher Höhe getilgt werden kann, bei dem aber der Zinssatz etwas höher ist (ca. 3%).
- Ein Grundschulddarlehen, welches eine feste Laufzeit hat und nicht frei getilgt werden kann, dafür aber mit niedrigerem Zinssatz (ca. 2,5%).
Bei letzterem muss jedoch die Grundschuld mindestens der Darlehenssumme entsprechen, was derzeit nicht der Fall ist, aber notariell geändert werden kann (was allerdings auch wieder mit Kosten verbunden ist).
Nun ist aber die Immobilie selbst um ein Vielfaches mehr wert als die Darlehenssumme und könnte demnach ja als "Sicherheit" dienen.
Warum muss also die Grundschuld geändert werden?
6 Antworten
Kommt es aus irgendwelchen Gründen mal zu einer Zwangsversteigerung, so werden vom Erlös die Schulden in der Reihe der eingetragenen Grundschulden bezahlt; das heisst, die Grundschuld die an erster Rangstelle steht hat die größten Chancen auf volle Deckung;
die weiteren Grundschulden können dann evtl. vom Erlös nicht mehr oder nicht mehr ganz gedeckt werden;
Du könntest ja auch noch von anderen Banken Darlehen aufnehmen; sind die dann eingetragen als Grundschuld muss sich Deine Hausbank ganz ganz weit hinten anstellen, wenn sie nicht mit der ganzen Darlehenssumme eingetragen ist; eigentlich fällt sie dann ganz raus bei der Erlösverteilung;
Hier sollte man gleich ins Detail einsteigen.
Also wie hoch ist der Verkehrswert in etwa.
Wieviel ist die Grundschuldeintragung.
Welches aktuelle Darlehen gibt es oder Objekt lastenfrei.
Es gibt im Kleinbereich auch ungesicherte Baufinanzierungsdarlehen.
Doch grundbuchlich abgesicherte Darlehen gibt es auch. Wenn eine Bank ein solches Darlehen vergibt dann möchte es immer die volle Absicherung des Darlehens durch eine Grundschuld.
Beispiel:
EUR 100.000 Grundschuld
EUR 120.000 Darlehen neu.
Dann wird eine neue Grundschuld über EUR 20.000 eingetragen.
Früher gab es die Möglichkeit dass man die Grundschuldzinsen auch kapitalisieren kann.
Das gibt es heute aber immer weniger.
Wie sind hier die konkreten Zahlen?
Gerne helfe ich weiter.
Danke, aber öffentlich will ich keine genauen Zahlen nennen.
Habe aber inzwischen schon einigermaßen begriffen, warum das so ist, wie es ist.
Und die Kosten für eine notarielle Erhöhung der Grundschuld würde die Ersparnis durch das "günstigere" Darlehen wieder auffressen, also insofern wenig sinnvoll in diesem Fall.
Warum muss also die Grundschuld geändert werden?
Ist doch logisch. Zahlst du kein Cent des Darlehens, dann sichert die Grundschuld dinglich eine viel niedrigere Summe ab. Die Bank kann maximal den Kapitalbetrag plus Zinsen in einer Zwangsversteigerung aus der bevorzugten Rangklasse realisieren. Oder anders ausgedrückt: Das Pfandrecht an dem Grundstück sichert nicht das gesamte Darlehen ab. Der Differenzbetrag ist also lediglich ein ungesicherter schuldrechtlicher Anspruch (aus dem Darlehensvertrag), der in einer Insolvenz ausfallen könnte. Daher höhere Zinsen für ein höheres Risiko.
Wird das Haus "belastet", so ist auch das Grundstück nicht frei von Schuld. Grundstücke sind im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass im Grundbuch jede Grundschuld vermerkt ist. Spätere Interessenten werden sich erkundigen wollen, ob das Haus in irgendeiner Form "belastet" ist und können das Grundbuch einsehen. Wenn nun der Wert des Hauses als Grundlage dienen sollte, dann müsste alle Nase lang das Grundbuch geändert werden, im Vorfeld der Wert von einem Gutachter immer wieder festgestellt werden (Alter, Marktlage, Zustand....) etc. - natürlich alles mit Kosten verbunden. Die Grundschuld bleibt aber bis zur Löschung in voller Höhe bestehen. Vorteil: solltest Du später renovieren/modernisieren wollen, braucht im Grundbuch nichts geändert werden.
Es lassen sich aber nur Grundschulden (die Hypothek spielt in der Praxis keine Rolle mehr) eintragen, und die gilt für das Grundstück (und allem, was damit fest verbaut ist). Eben WEIL die Immobilie nie unter 50 TEUR fallen wird, nehmen Dich die Banken mit Kusshand. Da sollte sich eigentlich auch am Zinssatz noch etwas machen lassen.
Eben WEIL die Immobilie nie unter 50 TEUR fallen wird, nehmen Dich die Banken mit Kusshand. Da sollte sich eigentlich auch am Zinssatz noch etwas machen lassen.
Aber eben nur, wenn ich die Grundschuld erhöhen lasse, was auch wieder Geld kostet.
Welchen Zinssatz würdest du denn für realistisch halten?
Wenn Du meinst, das Haus sei so viel mehr wert als die Grundschuld, dann hast Du die anfangs anscheinend zu niedrig gewählt. Hilft nur ein Vergleich. Online bekommst Du Darlehen schon für Nullkommanochwas. Eine 1 vor dem Komma halte ich derzeit selbst bei Filialbanken für sehr realistisch. Jetzt musst Du durchrechnen, was günstiger ist. Aus Erfahrung weiß ich, dass langfristig die geringeren Zinsen günstiger sind. Klar brauchst Du JETZT das Geld. Aber soo teuer ist eine Änderung im Grundbuch auch nicht.
Wenn Du meinst, das Haus sei so viel mehr wert als die Grundschuld
Das meine ich nicht nur, sondern das weiß ich definitiv.
dann hast Du die anfangs anscheinend zu niedrig gewählt
Nicht ich, sondern meine Eltern, die es gebaut haben.
Ich selbst habe daran noch nie etwas geändert, aber es wird wohl auch seine Gründe haben, warum sie so niedrig gewählt wurde.
Denn je höher der Grundschuldeintrag, desto höher auch die Kosten für den Notar, was ja eigentlich ein Witz ist, denn wie ist das zu rechtfertigen?
Hat der Notar einen höheren Aufwand, wenn er die Grundschuld auf 100.000 statt auf 50.000 erhöht?
Mein Vater ist bzw. war Notar und hat sich quasi jeden Tag mit dieser Frage auseinander setzen müssen. Diese Gebühren werden nicht vom Notar errechnet, die sind in der Kostenordnung festgelegt (genau wie die vom Amtsgericht u.ä.). Natürlich hat der Notar keinen größeren Aufwand. Aber der setzt die Gebühren nicht fest. Zugegebenermaßen war er erfreut, wenn höhere Summen im Spiel waren. Andererseits gab es genügend Fälle, in denen er gerade mal den Mindestsatz bekam - allerdings bei einem erhöhten Aufwand.
sollte was schieflaufen, so hat der Kreditgeber nur die eingetragene Summe als Sicherheit, ergo muss das angepasst werden. Mit Eintragung auf die volle Summe.
Aber warum kann man nicht einfach den Wert der Immobilie als Sicherheit zugrunde legen?
Aber warum kann man nicht einfach den Wert der Immobilie als Sicherheit zugrunde legen?
Das kann man zumindest in der Theorie, aber auch das müsste im Grundbuch eingetragen werden und je höher die einzutragende Grundschuld umso höher die Gebühren.
Bei einem Kfz kann man die Zulassungsbescheinigung Teil II als Sicherheit an sich nehmen, bei einer Lebensversicherung die original- Police, bei einem Sparbuch das Sparbuch selbst und bei einem bebauten Grundstück ist es eben die Eintragung ins Grundbuch.
Der "Wert" kann sehr schnell sinken, z. B. Wenn irgend etwas Unangenehmes in der Nachbarschaft gebaut wird.
Abgesehen davon ist die eingetragene Grundschule eine rechtliche Sicherheit, in der erstrangige und zweitrangige Darlehen eingetragen sind. Höhere Darlehen als die Grundschuldsumme wären nicht abgesichert, ein Darlehensgeber wüsste ja nichts von weiteren Belastungen, wegen deren er das Darlehen nicht gegeben hätte.
Das kann man nie ausschließen, da braucht nur ein großer Arbeitgeber in der Umgebung die Produktionsstätte zu schließen oder zu verlegen und schon werden eine Reihe Häuser zur gleichen Zeit angeboten. Der Wert ist von der Nachfrage abhängig, nichts Absolutes.
Aber es geht noch um etwas ganz anderes: ein einfaches Darlehen wäre Privatsache. Wenn du nicht zahlen kannst, arbeitslos wirst usw hat der Darlehensgeber Pech gehabt.
K Die Grundschuld hingegen betrifft die Immobilie und geht auf den Käufer über, der sie ablösen muss. Beim Kauf zahlt er dann natürlich entsprechend weniger. Bei einer Zwangsversteigerung wird die Grundschuld zudem als erstes bedient.
Das kann man nie ausschließen, da braucht nur ein großer Arbeitgeber in der Umgebung die Produktionsstätte zu schließen oder zu verlegen und schon werden eine Reihe Häuser zur gleichen Zeit angeboten.
Schon, aber in meiner Region gibt es so viel und die Immobilie befindet sich im Dreieck von drei bedeutenden Großstädten.
Die kann in Bezug auf die Lage also nie drastisch an Wert verlieren.
Ok, aber jetzt mal angenommen, die Immobilie hätte einen Wert von 500.000€ und das Darlehen eine Höhe von 50.000€.
Da würde die Wertschwankung der Immobilie doch keine Rolle spielen, denn unter 50.000 wird sie kaum fallen können, wenn sie das 10-fache wert ist.