teilungsversteigerung grundschuldablösung
Hallo zusammen,
ich habe als ehemaliger miteigentümer durch eine teilungsversteigerung "mein" haus ersteigert. die zweite ehem. miteigentümerin wollte mich mit "schmerzensgeld"-forderungen erpressen, weshalb es keine einigung auf der basis des verkehrswertes gab. die rechtspflegerin nahm die grundschuld in das mindestgebot mit auf. im zuschlagsbeschluss heisst es, dass die grundschuld als eingetragenes recht bestehen bleibt. diese grundschuld, gläubiger sparwo-bank, valutiert nur noch mit einem bruchteil des nennbetrages. seitens der örtlichen filiale der bank hiess es bislang, die bank würde sich nur für die noch valutierte grundschuld interessieren. der rest sei ihr egal. ich habe nur letzteren betrag noch abzuzahlen. die bank würde nichts weiter unternehmen. die grundschuld sei ein der sicherung eines darlehens dienendes recht. nun kommt aber die bank doch und will innerhalb 4 wochen den gesamten nennbetrag eingezahlt haben. das ist natürlich ein problem und vor allem ärgerlich, da ich ja irgendwann mal nahezu die hälfte des betrages (nicht valutierte gs) zurückgewährt bekomme, oder? warum wird die bank hier eigentlich überhaupt aktiv? worauf kann sie sich berufen? nach dem bgh-urteil vom oktober 2010 hat doch nicht einmal der weichende alt-miteigentümer einen unmittelbaren anspruch auf finanzielle ablösung mehr.
3 Antworten
Der Grund für das Verhalten der Bank ist ein ganz anderer. Nach den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen in dieser Teilungsversteigerung hast du die Grundschuld der Bank als bestehenbeleibendes Recht übernommen und zwar zum vollen Nennwert, weil hier das dingliche Recht bestehen bleibt und nicht die durch die Grundschuld gesicherte, vielleicht niedrigere Darlehensforderung. Diesen Betrag musstest du von vorneherein beim Mitbieten in dein Bargebot miteinkalkulieren. Würdest du jetzt an die Bank nur die Valuta der Grundschuld, also das gesicherte Darlehen ablösen müssen, wärst du ja begünstigt, weil du wirtschaftlich nur weniger zahlen musst als du in der Versteigerung geboten hast. Die Bank muss sogar den ganzen Nominalbetrag der Grundschuld bei dir einverlangen, denn die Bank hat hinsichtlich der Grundschuld die Rückgewährsnsprüche gegenüber dem/den Alteigentümer(n) zu erfüllen. Die Bank darf aus dem Grundschuldnominalbetrag natürlich nur den Betrag behalten, den sie je nach Zweckbestimmung als Darlehensrest noch fordern kann. Den Restbetrag aus der abkassierten Grundschuld muss sie an den/die Alteigentümer auskehren. Würde die Bank nur ihre Darlehensvaluta abkassieren und dann Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilen, würde sie sich gegenüber dem/n Alteigentümer(n) schadensersatzpflichtig machen. Also Grundschuld möglichst schnell ablösen, weil du auch noch die vollen Zinsen der Grundschuld, meist 15 % und mehr, vom Zuschlag bis zur Ablösung bezahlen musst.
vielen dank für die antwort! aber, muss die bank wirklich rückgewährsansprüche befriedigen? wo ist da die rechtliche grundlage? wie stehts mit der BGH-entscheidung vom 20.10.2010, XII ZR 11/08, wonach alteigentümer nur noch unmittelbaren anspruch auf die gewährung einer teilgrundschuld haben? und eben nicht auf einen direkten finanziellen ausgleich. was würde/dürfte die bank machen, wenn die grundschuld gar nicht mehr valutiert? kann/muss sie da ggf. immer noch vollstrecken lassen? wie weit spielt es eine rolle, dass ich sowohl dinglicher wie persönlicher schuldner bin? könnte der rückgewährsanspruch überhaupt von einem der beiden persönlichen schuldner (darlehensnehmer) allein geltend gemacht werden?
bislang alles richtig erkannt. Bei Teilungsversteigerung bleiben alle im Grundbuch eingetragenen Rechte bestehen. Der jeweilige Gläubiger hat aber Ansprüche auf alle seine Forderungen, die durch die Grundschuld abgesichert sind (evtl. Sicherheit für sonstige Kredite, Überziehungen, o.a., siehe Zweckerklärung). Aber: Warum will die Bank nun Geld? Wurde der Kredit gekündigt und die Grundschuld fällig gestellt? Hier wären mehr Hintergrundinformationen notwendig.
soviel ich weiss wurde der kredit nicht gekündigt. (exfrau?). so jedenfalls die aussage der bankfiliale vor ort. (also ist die gs auch nicht fällig gestellt nehme ich an). auf die frage hin, womit die bank(zentrale) ihre forderung konkret (§§) begründet, bekam ich §§ 44(1), 182, 52 (1), 54 ZVG und § 432 BGB genannt. außerdem wurde ich auf die entscheidung des BGH vom 21.5.2003, IV ZR 452/02 verwiesen. im vorhergehenden, ersten schreiben hiess es einfach: "Wie ihnen bereits bekannt ist, ist ... gs im geringsten gebot bestehen geblieben und muss vom ersteher abgelöst werden." zu keiner zeit nahm man bezug auf irgendeinen passus der grundschuldzweckerklärung.
Ganz einfach. Du hast alles mit einkalkuliert und gut durchdacht. Dabei hast Du aber vergessen, dass vielleicht ein Dirtter, Dir unbekannter, ebenfalls ein Interesse an der Immobilie haben könnte. Dieser jemand könnte sich unter Umständen auch eine Ausbietungsgarantie besorgt haben. Vielleicht hat dieser Dritte ja auch ein besonders gutes Verhältniss zu Deiner Bank. Dann hast Du jetzt ein Problem, bei dem Du wahrscheinlich Gefahr laufen kannst, das Du hintenüber kippst. Setze Dich mit der Bank in Verbindung, und konfrontiere sie einfach mal mit meiner Vermutung. Wenn Du Schlangen aus dem Busch haben willst, musst Du drauf klopfen.
Das Problem wird der Mitbieter sein. Ich kann mir vorstellen, dass er das Ganze in eine nochmalige Versteigerung hineinbringen will.
habe den begriff "ausbietungsgarantie" jetzt zum ersten mal gehört. aber, trifft der? nicht die bank als gläubiger betrieb eine zwangsverteigerung, sondern beide miteigentümer waren antragsteller einer teilungsversteigerung. das zuschlagsfähige mindestgebot war mit dem grundschuldnennwert bereits überschritten. einen mitbieter gab es allerdings.