Grundschuldlöschung bei Teilungsversteigerung

Nur ein Beispiel zur Klarstellung, damit wir nicht aneinander vorbeireden: Angenommen, Ihr wollt für die Immobilie T€ 150 bezahlen, weiter angenommen, die noch eingetragene Grundschuld beträgt T€ 70 (Zinsen, Verfahrenskosten, andere bestehenbleibende Rechte lassen wir zur Vereinfachung mal außen vor). Ihr dürft also maximal T€ 80 bieten um auf die insgesamt T€ 150 zu kommen. Irgendwann könnte ja jemand auf Euch zu kommen und die T€ 70 aus der Grundschuld wollen, die Ihr dann halt noch in der Kasse haben müßt.

Das Problem, das die Bank anschneidet, ist nicht von der Hand zu weisen.

Wenn Ihr die Grundschuld inkl. Zinsen in Eurem Gebot, wie oben im Beispiel geschildert, berücksichtigt, seid Ihr zwar finanziell auf der sicheren Seite (vorausgesetzt natürlich, Ihr legt die T€ 70 an und verplempert sie nicht), aber Eure Bank hätte immer ein vorgehendes Recht. Dadurch hätte sie enorme Schwierigkeiten, die Immobilie zu verwerten, wenn Ihr zahlungsunfähig werdet, nämlich genau die gleichen Probleme, die Ihr jetzt habt, und warum sollte sie sich diesen Ärger einhandeln?

Wie ich bereits mehrfach sagte, das Vernünftigste wäre, wenn die (Noch-)Grundstückseigentümer massiv Druck auf den "bösen" Erben machen würden und die Grundschuld noch vor der Versteigerung zur Löschung bringen würden.

Hallo Samsam22,

ich verstehe Ihre Fragestellung vielleicht tatsächlich jetzt erst richtig. Sie wollen also tatsächlich sagen, dass die Bank dem „bösen“ Erben nicht nur die Löschungsbewilligung erteilt hat, sondern diesem auch den Grundschuldbrief übergeben hat? Auf diese Idee bin ich einfach deswegen nicht gekommen, weil ich mir nicht vorstellen konnte, dass die Bank einen derart hirnrissigen Blödsinn macht. Der Grundschuldbrief ist selbstverständlich nicht Bestandteil der Löschungsunterlagen, ist also keinesfalls an einen nicht Berechtigten herauszugeben, sondern allenfalls im Rahmen der dann vorzunehmenden Löschung (der natürlich alle Beteiligten zustimmen müssen) an das Grundbuchamt zurückzugeben, damit dieses ihn dann vernichten bzw. entwerten kann.

Mit der Übergabe des Grundschuldbriefes wird nämlich der neue Inhaber des Briefes zum Berechtigten an der Grundschuld. Deshalb darf die Bank diesen Brief natürlich keineswegs an einen Unberechtigten herausgeben. Wenn die Grundschuld wie in dem Beispiel von Morelle also z.B. auf 70.000 € lautete, so hätte die Bank dem „bösen“ Erben genau so gut 70.000 € in Banknoten in die Hand drücken können – der Effekt ist derselbe.

Die Übergabe des Grundschuldbriefes dürfte nur im Rahmen einer Abtretung erfolgen (dann zahlt der Empfänger aber dafür auch) oder im Rahmen eines Verzichts auf die Grundschuld (wobei die Grundschuld dann zur Eigentümergrundschuld wird – aber dann auch nur Herausgabe an alle Erben gemeinschaftlich).

Durch die Übergabe des Grundschuldbriefes an einen Unberechtigten hat die Bank sich natürlich dem/den anderen Erben gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht.

So, das hilft Ihnen natürlich leider noch nicht weiter.

Wenn es klar ist, dass der „böse“ Erbe den Grundschuldbrief in Händen hält (was Sie notfalls noch mal bei der Bank bzw. dem „bösen“ Erben erfragen müssten), dann ist er der Berechtigte an der Grundschuld und nicht mehr die Bank. Dann müssten Sie den Grundschuldbetrag also nicht an die Bank zahlen, sondern an den „bösen“ Erben. Der muss Ihnen dann Zug um Zug gegen die Zahlung (Abwicklung am besten über einen Notar per Anderkonto) die Löschungsbewilligung erteilen und den Grundschuldbrief dem Grundbuchamt zurückgeben.

Das hört sich jetzt zwar grob ungerecht gegenüber dem/den anderen Erben an. Die werden sich dann aber an den „bösen“ Erben halten müssen und von ihm die Herausgabe ihres Anteils verlangen müssen – das betrifft Sie dann aber nicht mehr. Oder die Erben halten sich an die Bank und verlangen Schadensersatz. Das betrifft Sie dann aber auch nicht mehr. Sie haben mit der Zahlung an den Inhaber des Grundschuldbriefs jedenfalls Ihre Verpflichtung formal richtig erfüllt.

Auf der Seite www.teilungsversteigerung.net finden Sie auch Kontaktmöglichkeiten.

Viele Grüße

Klaus Dreyer

Hallo Herr Dreyer, jetzt kommen wir der Sache näher, und jetzt stimme ich auch weitgehend mit Ihnen überein. Weitgehend deshalb, weil ein Teil Ihrer Ausführungen reine Vermutung von Ihnen ist. Wer sagt Ihnen denn, daß die Bank des Erblassers die Löschungsunterlagen nicht bereits vor geraumer Zeit an den damals noch lebenden Grundstückseigentümer gesandt hat? Der "böse" Erbe kann die Dokumente entwendet oder unterschlagen haben. Oder der "böse" Erbe war im Besitz einer Vollmacht des Grundstückseigentümers und hat die Grundschuldunterlagen deshalb rechtmäßig bekommen? Wie gesagt, das sind Spekulationen, die zu nichts führen. Jedenfalls wird es nicht einfach sein, der Bank des Erblassers ein schadenersatzpflichtiges Verschulden nachzuweisen, ist auch zunächst weder zielführend, noch Aufgabe des Bietinteressenten.

Ein anderes Risiko hat die Bank von samsam22 angsprochen, nämlich daß der "böse" Erbe die Grundschuldunterlagen benutzt haben könnte, um sich Kredit zu verschaffen. Auf die Frage, ob er das zu recht kann, oder ob ein eventueller Kreditgeber dabei fahrlässig handelt, kann ich nicht eingehen ohne mich selbst auf den Pfad der Spekulation zu begeben. Die Möglichkeit besteht jedoch allemal.

Danke für Eure Antworten!

Die Löschungsbew. + GS-Brief wurden der verstorbenen Eigentümerin ausgehändigt. Die Bank hat also richtig gehandelt. Der "böse" Erbe hat sich dann (nach dem Tod) über das Hausinventar hergemacht und alles mit Wert mitgenommen. Es ist Spekulation, dass er den Brief in der Hand hat - er kann diesen auch bei der Räumung in den Müll geworfen haben, da er damit nichts anzufangen wusste.
Mir bzw. uns hier soll es in unserem Fall mal egal sein ob die Erben sich auseinandersetzen müssen wegen dem Brief und wer ihn wem vielleicht vorenthält.

Jedenfalls will unsere Bank nun keinen Kredit mehr geben solange die Vorlast nicht geklärt ist. Die haben Angst, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sich Ewigkeiten hinziehen kann, weil sich durch das verlorene Briefrecht die Verteilung ewig hinziehen kann. (Verstehe ich ehrlichgesagt nicht, weil das doch das Problem der Erben ist - nicht unseres oder das der Bank. Und dem Gericht ist es doch noch mehr egal ob das geld bei denen liegt oder mal ausgezahlt wird). Die Umschreibung sollte doch nach Zahlung Grunderwerb etc. möglich sein..

Gruß Saskia und Marc

Hallo samsam22,

auch der verstorbenen Eigentümerin durfte die Bank den Grundschuldbrief nur dann herausgeben, wenn damit eine Abtretung der Grundschuld an die verstorbene Eigentümerin verbunden war. Eine Abtretung braucht nicht zwangsläufig im Grundbuch vermerkt zu sein. Zu der Abtretung bedarf es zu deren Wirksamkeit aber auch der Annahme durch die verstorbene Eigentümerin.

Die Bank müsste also jedenfalls Auskunft darüber geben können, ob es damals zu einer Abtretung an die verstorbene Eigentümerin gekommen ist oder nicht.

Und der „böse“ Erbe sollte zumindest Auskunft geben darüber, ob er den Grundschuldbrief hat oder ob es womöglich zu einer weiteren Abtretung gekommen ist – was ja tatsächlich denkbar ist, auch wenn es von dem „bösen“ Erben (der dann tatsächlich böse wäre) natürlich nicht rechtmäßig gehandelt wäre.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist aber von dieser Grundschuld überhaupt nicht betroffen. Das Versteigerungsgericht wird unmittelbar nach dem Verteilungstermin das Grundbuchamt anweisen, die Eigentumsumschreibung vorzunehmen. Einzige Voraussetzung dafür ist das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (dass Sie also die Grunderwerbsteuer bezahlt haben). Der Verteilungstermin wird auch vom Gericht völlig unabhängig von den Querelen um diese Grundschuld angesetzt und abgehalten werden.

Das Gericht kümmert sich nämlich um diese Grundschuld überhaupt nicht mehr. Der „Fall Grundschuld“ ist nämlich für das Gericht bereits dadurch erledigt, dass das Gericht im Rahmen der Versteigerungsbedingungen festgesetzt hat, dass diese Grundschuld im geringsten Gebot bestehen bleibt und also von jedem Bieter zu übernehmen ist. Was mit dieser Grundschuld dann weiter geschieht, interessiert das Gericht überhaupt nicht mehr.

Es wird sich also nicht die Verteilung ewig hinziehen. Wohl aber kann die Behandlung dieser Grundschuld sich noch eine Weile hinziehen.

Eine Lösungsmöglichkeit für Sie könnte aber darin bestehen, dass Sie den Grundschuldbetrag beim Gericht zugunsten der Erbengemeinschaft hinterlegen (wenn klar ist, dass die Grundschuld der Erbengemeinschaft zusteht). Dann müssen sich die Erben daran auseinandersetzen, aber Sie haben Ihre Pflicht und Schuldigkeit getan und sind den schwarzen Peter los. Mit der Hinterlegung endet Ihre Zinspflicht. Und Sie haben dann Anspruch darauf, von der Erbengemeinschaft die Löschungsbewilligung zu erhalten – und dass der Grundschuldbrief an das Grundbuchamt zurückgegeben wird – falls er denn noch existiert.

Falls Sie noch Rückfragen haben, dürfen Sie auch gern anrufen. Sie finden die Telefonnummer auf unseren Seiten www.teilungsversteigerung.net.

Viele Grüße

Klaus Dreyer

Hallo Herr Dreyer,

Diese blöde Grundschuld wird uns scheinbar das Genick brechen, da sich die Bank auf keine Vorlast einlässt von der sie nicht weiß, wann die endlich rausfliegen wird (Die Kapitalisierung davon würde einen moderaten Beleihungsauslauf explodieren lassen).

Die Frage wäre auch:

1. Wenn wir im Grunbuch Eigentümer sein sollten, könnten wir dann das Aufgebotsverfahren einleiten? Wir haben ja keine Ahnung wo sich der Brief befindet - die Bank auch nicht. Von den Voreigentümern wird sich das Grundbuchamt doch wohl keine eidesstattliche Versicherung holen, oder (die sind ja schließlich raus aus dem Grundbuch)? Wenn das so "einfach" wäre hätte ich den Brief ja nach max. einem Jahr und könnte löschen. das würde die bank vielleicht ja mitspielen.

2. Wie weit kann der "böse" Erbe den Verteilungstermin bombardieren (Wenn es für mich um einige Tausend Euro gehen würde würde ich so einiges versuchen;) ). Hilft es z.B. wenn er gegen den Verteilungsplan vorgeht um die Umschreibung für uns in weite Ferne zu rücken?

3. Es gibt ja den Teil, den wir an das Gericht zahlen (Bargebot?) und dann den Teil die Grundschuld/Kosten betreffend (geringstes Gebot?). Wohin zahlen wir das geringste Gebot ( auch an das Gericht oder die Bank?) und die Erben müssen sich dann grün werden bzgl der Aufteilung , soforn beim Gläubiger keine Schuld mehr besteht (wie es ja aussieht wird die Bank das Geld ja an die Erben auskehren - keine Forderung mehr da).

Was bringt uns dann die Zahlung des geringsten Gebotes? Wir zahlen für eine Grundschuld, welche wir nicht aus dem Grundbuch bekommen?

Ganz schöner Sch.... Was das Vorgehen des bösen Erben vielleicht mal in Schutz nimmt - der ist, wie ich erfahren habe in Privat- und Unternehmensinsolvenz. Der will sicherlich derzeit keine große Geldsumme kassieren von der er nichts sieht.

Lieben Gruß Saskia und Marc!

Hallo samsam22,

die Sache mit dieser Grundschuld ist in der Tat sehr lästig, weil im Moment offenbar völlig unklar ist, wo der Grundschuldbrief ist, ob er überhaupt noch existiert, und wer derzeit Berechtigter an der Grundschuld ist.

Morelle hat zweifellos Recht, wenn er sagt, dass diese Versteigerung nicht gut vorbereitet wurde. Falls der „nette“ Erbe alleiniger Antragsteller ist, könnten Sie ihn vielleicht davon überzeugen, dass es auch in seinem Interesse besser wäre, zunächst noch mal die einstweilige Einstellung des Versteigerungsverfahren zu bewilligen und die gewonnene Zeit dazu zu nutzen, Klarheit hinsichtlich der Grundschuld zu schaffen.

Es könnte aber für Sie auch hilfreich sein, dass der „böse“ Erbe sich in der Insolvenz befindet. Denn dann gibt es doch dort einen Insolvenzverwalter. Und der Erbteil fällt dann doch vermutlich in die Insolvenzmasse – einschließlich des Rechts an der Grundschuld. Dann ist ja nicht mehr der „böse“ Erbe dafür zuständig (der sein Vermögen dann ja derzeit nicht selbst verwaltet), sondern der Insolvenzverwalter. Und der müsste ein eigenständiges Interesse daran haben, die Verhältnisse zu klären. Er müsste also eigentlich mit Ihnen an einem Strang ziehen. Insofern sollten Sie sich mal mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung setzen. Vielleicht hilft das ja.

Zu Ihren Fragen:

1. Sie können das Aufgebotsverfahren einleiten, sobald Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, und das ist mit dem Tag des Zuschlags, weil Sie ja an diesem Tag Schuldner der Grundschuld werden. Das Grundbuchamt wird sich von sich aus um gar nichts kümmern.

2. Der „böse“ Erbe könnte zwar im Prinzip einen Widerspruch gegen den Teilungsplan einlegen und dann binnen eines Monats nach dem Verteilungstermin die Widerspruchsklage gemäß § 878 Abs. 1 ZPO erheben. Dann würde der Teilungsplan zunächst nicht ausgeführt (§ 882 ZPO und Stöber Randnotiz 2.7 zu § 115 ZVG), und dann würden Sie auch noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, weil das erst nach Ausführung des Teilungsplans geschieht (§ 130 ZVG). Aber zum Einen sind Sie trotzdem schon Eigentümer (seit dem Zuschlag), auch wenn Sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Sie können das dann durch den Zuschlagsbeschluß nachweisen. Zum Anderen wird das aber auch alles nicht passieren, weil der „böse“ Erbe es nicht kann, solange er in der Insolvenz ist, und der Insolvenzverwalter es nicht tun wird, weil er kein Interesse daran hat.

3. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus dem bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots und den bestehen bleibenden Rechten – das ist hier die leidige Grundschuld. Zum geringsten Gebot finden Sie Erläuterungen unter http://www.teilungsversteigerung.net/ablauf%20teilungsversteigerung.html#geringstes_gebot

Der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots ist Bestandteil des Bargebots. Diesen Teil haben Sie also dann mit dem Bargebot bereits bezahlt. Das Gericht wird diesen Teil aus dem von Ihnen bezahlten Bargebot entnehmen und nur den Rest als Übererlös an die Erben auskehren (bzw. bei fehlender Einigkeit hinterlegen).

Die Grundschuld ist an den Berechtigten zu zahlen. Und das ist eben das Problem hier, dass Sie erst mal herausfinden müssen, wer denn überhaupt der Berechtigte ist. Denn wenn Sie an den Falschen zahlen, dann führt das natürlich nicht zum Erlöschen der Grundschuld, und Sie müssten dann womöglich ein zweites Mal bezahlen.

Viele Grüße

Klaus Dreyer

Hallo Morelle,

selbstverständlich steht dem "bösen" Erben der Betrag der Grundschuld nicht allein zu, aber eben sein Anteil entsprechend der Erbquote.

Viele Grüße

Klaus Dreyer