Müssen alle Eigentümer einer Immobilie Vermieter sein?
Ein Wohnhaus mit 3 Wohnungen gehört 2 Geschwistern zu 1/3 und 2/3. Beide bewohnen jeweils eine Wohnung des Hauses. Die 3. Wohnung wird fremd vermietet.
Könnte die Person, die 2/3 vom Haus besitzt, einfach die verbliebene Wohnung als alleiniger Vermieter vermieten (Miteigentümer wäre einverstanden) oder müssen zwingend beide Geschwister Vermieter sein und die Einkünfte entsprechend aufteilen und versteuern?
Die Überlegung ist, dass der 1/3 Eigentümer ja bereits genau soviel bewohnt wie er besitzt, sodass der andere Eigentümer alle Einkünfte an der vermieteten Wohnung erzielen sollte und daher der Vermieter dieser Wohnung sein soll.
Ich danke euch herzlich für eure schnellen und hilfreichen Antworten!!
Wenn ich noch kurz ergänzen darf, die Wohnungen sind nicht konkret aufgeteilt. Dem einen Bruder gehört vom gesamten Haus bzw. Grundstück 2/3, dem anderen 1/3. Beide bewohnen je eine der drei Wohnungen. Daher war unsere Überlegung, dass die eine verbliebene Wohnung vom 2/3 Inhaber allein vermietet und diese Einnahmen allein bei diesem versteuert werden sodass der 1/3 Inhaber keine Mieteinnahmen hat. Wir sind keine Personengesellschaft sondern Privatleute, ich meine das nennt man dann Grundstücksgemeinschaft.
Meint ihr das kann man so machen oder müssen beide Vermieter sein, sodass beide auch die Einnahmen aus der Vermietung der einen Wohnung zu 1/3 bzw. 2/3 Anteil versteuern müssen?
Nochmal besten Dank für eure Hilfe.
3 Antworten
Hier liegt eine Erbengemeinschaft vor, damit ist nicht festgelegt wer was nutzen kann. Das müssen die Eigentümer unter sich ausmachen. Rechtlich gehört jeder Stein, jede Wohnung beiden zum den 1/3 2/3 Anteil. Alle Investitionen, Vermietungen, Einzug von Bewohnern müsste einstimmig beschlossen werden.
Eine saubere Möglichkeit wäre die Überführung in Eigentumswohnungen. Durch eine notariell erstellte Teilungserklärung wird das Gebäude aufgeteilt. Die Wohnungen sind dann Sondereigentum mit nur einem Besitzer, das Gemeinschaftseigentum incl Heizungsanlage, Fassade, Dach, Garten, Eigangstüre etc gehört dann nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel den Besitzern der Wohnungen, üblicherweise wird das Verhältnis der Wohnflächen dafür genommen. Danach werden dann auch die Betriebskosten aufgeteilt. Da bekommt einer 2 Wohnungen kann eine vermieten ohne den anderen frage zu müssen.
Lässt man es bei einer Grundbucheintragung, dann geht das nur gut, wenn sich die Geschwister in allem einig sind. Beschlüsse müssen einstimmig getroffen werden. Man könnte also einfach beschliessen: A nutzt die Wohnung im Erdgeschoss, B die Dachwohnung, und darf die Wohnung im Ersten Stock vermieten. Dann ist er auch der die Mieteinnahmen bekommt und versteuert. Klingt einfach und kann man auch zunächst so lassen.
Der Nachteil dieser einfachen Lösung liegt darin, das man damit unflexibel ist und nicht auf Änderungen vorbereitet. Im Streitfall kann jeder den Verkauf verlangen (die Auflösung oder juristisch Auseinandersetzung der Gemeinschaft). Auch kann man so nicht eine Wohnung verkauften, z.B. um eine Pflege zu fianzieren. Dto bei einem Kredit, dann kann man nur die ganze Immobilie beleihen, wenn einer z.B. sich selbständig machen will, müsste der andere das Risiko mittragen. Und wenn die beiden ein Herz und eine Seele sind, keine Probleme sehen: langfristig muss man eben auch mit Veränderungen rechnen. Heirat, Scheidung, Kinder, Tot. Mit einem 1/3 Anteil kann keiner was anfangen, dann droht der Verkauf.
Mittelfristig würde ich daher auf jeden Fall zur Teilungserklärung raten, auch wenn das einige 1000 Euro kostet.
Hallo Jürgen, herzlichen Dank für die ausführliche Antwort und die Zeit die Du Dir dafür genommen hast. Deine Ausführungen helfen uns sehr weiter.
Hallo Tobi1287,
vermutlich bedeutet die Aufteilung auch gleich dass es um sie entsprechenden Wohnungen geht, sicher kann jeder seine Wohnung vermieten, bliebe nur die Aufteilung der Nebenkosten, bzw. evtl.anfallender Reparaturen, die die gesamte Immobilie betreffen!
Es müssen nicht alle Eigentümer auch Vermieter sein.