Wohnrecht auf Lebenszeit?
Folgende Frage hätte ich. Ich bin an einem Kauf einer Wohnung interessiert, in der Wohnung lebt eine ältere Dame die 380€ Kaltmiete zahlt. Der Makler hatte mir zugesichert das die Wohnung beim Kauf die Miete auf 620€ angehoben wird.dafür das die Miete erhoben wird soll die Mieterin lebenslanges Wohnrecht erhalten
meine Frage ist jetzt darf die Miete bei lebenslangem Wohnrecht alle 15 Monate erhöht werden ?
es wäre ein klassischer Mietvertrag mit dem Hinweis auf lebenslanges Wohnrecht
5 Antworten
Du bringst da zwei Dinge durcheinander.
Ein Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist in der Regel kostenfrei. Das kann jedoch auch anders vereinbart werden, unterliegt dann aber NICHT dem Mietrecht. Hier können Anpssungs-Klauseln frei vereinbart werden.
Ein Mietvertrag auf Lebenszeit unterliegt dem Mietrecht und ist im Grunde ein ganz normaler Mietvertrag, der unter anderem bei Eigenbedarf gekündigt werden kann und auch bei Pflichtverletzungen des Mieters (wie zum Beispiel 2 Monatsmieten Rückstand).
Die Besonderheit ist hier, dass er mit dem Tod des Mieters automatisch endet, was den einzigen relevanten Unterschied zu einem unbefristeten Mietvertrag darstellt.
Ist hier nichts anderes geregelt, gilt für Anpassungen der Miete das Gesetz. Hier bist Du Rechtsnachfolger des Vorbesitzers und da der (in gesetzeswidrigem Ausmaß!) die Miete erst erhöht hat, geht jetzt erstmal nichts mehr. Genaueres hier : https://www.test.de/Mieterhoehung-Was-geht-und-was-nicht-geht-4489493-0/
Gerne, mir fehlte sowohl bei der Frage, als auch dem Antworten die Präzision. Da geht es um viel Geld und da ist Vermuten nicht angebracht.
Um es richtig zu verstehen es würde heißen das die nächsten 15 Monate keine Miete mehr erhoben werden kann oder eher die nächsten 3 jahre?
Du vermutest immer noch. Ohne Mietvertrag sag ich dazu nur, dass Du besser mal von 3 Jahren ausgehen kannst.
§1093 Wohnungsrecht Ist mit Sicherheit kein Mietvertrag, allenfalls kann die Wohnende im notariellen Vertrag über das Wohnungsrecht hinaus mit Betriebskosten belastet werden. Für mich ist die Konstellation des Beitragstellers in keiner Weise plausibel.
Für mich ist das alles auch zu vage und unklar. Daher auch die Differenzierung (mit den Ziel, den Fragesteller dazu zu bringen, die Rechtsnatur der Sache gründlich abzuklären).
so wie ich es sehe, handelt es sich nicht um ein lebenslanges Wohnrecht - dieses müsste als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden und ist grundsätzlich ohne Gegenleistung - sondern um einen Kündigungsverzicht auf eine ordentliche Kündigung.
Warum die Mieterin auf ihren bisherigen Mietvertrag verzichten soll und mit Dir einen neuen abschließen soll ist aus Deiner Frage nicht ersichtlich.
Wie schon user Stellwerk schrieb: Kauf bricht nicht Miete.
Sonderkündigungsrecht bleiben auch bei tatsächlich neuem Mietvertrag.
Die Mieterin hatte selber vorgeschlagen das wir einen neuen Mietervertrag abschließen mit der neuen Kaltmiete,
die Frage die sich mir nur stellt, ob die Miete alle 15-20monate erhöht werden darf.
klassischer Mietvertrag mit dem Hinweis auf lebenslanges Wohnrecht
Die Mieterin ist mit einem neuen Mietervertrag einverstanden, wo die Miete auf 620€ erhoben wird. Die Frage die sich mir nur stellt ob die Miete alle 15 Monate erhoben werden kann? Es ist ein normaler Mietvertrag ohne weiteren Klausel?
die Miete ist unter der ortsüblichen Vergleichsmiete
Nun, wenn beide Parteien einen neuen Mietvertrag schließen, dann gelten die normalen Bestimmungen des Mietrechts. Der Unterschied ist nur der, dass Du auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtest.
Super jemand der die Frage verstanden hat und eine kompetente Antwort da drauf gegeben hat. Vielen Dank
und wo soll denn hier ein Wohnungsrecht ohne Notar entstanden sein?
"Der Makler hatte mir zugesichert das die Wohnung beim Kauf die Miete auf 620€ angehoben wird"
Soso, hat er das - und hat er Dir auch die Rechtsgrundlage dafür genannt?
Kauf bricht nicht Miete. Der Mietvertrag der Dame bleibt gültig, so oder so. Sie ist nicht verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschließen.
Oder eine Erhöhung kann maximal 20%, in manchen Städten auch nur 15% betragen - das heißt, mehr als 76€ gehen da erstmal gar nicht drauf.
Und dann musst Du immer mind. ein Jahr warten mit den Erhöhungen.
Wäre sinnvoll, dich erstmal über Mietrecht schlau zu machen, bevor Du kaufst...
Mit der älteren Dame wird wohl ein Vertrag geschlossen, die ihr einerseits das Wohnrecht zusichert, dafür, dass sie die deutlich höhere Miete zahlt. In dieser Vereinbarung steht dann bestimmt auch, wie es zukünftig mit Mieterhöhungen aussieht. Steht nichts dazu drin, kann man natürlich innerhalb der gesetzlichen Grenzen die Miete auch mal erhöhen.
Genau richtig allso da steht nichts drinnen bezüglich der Mieterhöhung nur das sie lebenslanges Wohnrecht hat
Wenn das nicht irgendwie schriftlich für Dich fixiert wird, dass ab Übernahme der Wohnung durch Dich die neue Miete gilt, legt sich die Frau am Ende quer und akzeptiert überhaupt keinen neuen Vertrag. Dann brauchst Du über 10 Jahre um überhaupt auf die neue Miete von 620 € zu kommen. Dann musst Du nur noch abgleichen, wie die Lebenserwartung der Frau ist. Wenn sie ca. 99 ist, ist das kein Problem, aber wenn sie 65 ist, hat sie mutmaßlich noch viele Jahre vor sich.
Wir hatten auch mal eine ältere Dame mit 84 und lebenslangem mietfrei. Die war wirklich zäh und erreichte stolze 91, bis sie in ein Heim ging und einige Monate später verstarb.
Es wurde nur schriftlich auf ein Blatt Papier festgehalten das sie lebenslanges Wohnrecht hat, die Dame möchte den neuen Mietervertrag unterzeichnen mit der höheren Miete. Es handelt sich um eine ältere Frau die bereits 88jahre ist
Das Risiko ist also zumindest, was die Dauer des Wohnrechts anbelangt, dann wohl doch einigermaßen überschaubar, es sei denn, Du bist von Anfang an wegen der Finanzierung auf die höhere Miete angewiesen.
Wie wäre es, wenn Du den neuen Mietvertrag schon vor dem Notartermin machen würdest mit dem Hinweis, dass dieser nur und erst dann direkt wirksam wird, wenn die Wohnung nach dem Kauf an Dich übergeben wurde. Dann hättest Du das schon mal in der Hand.
Bleibt noch das Risiko, dass sie irgend jemand für unzurechnungsfähig zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung erklären lässt. Aber das ist auch begrenzt.
Für den Eintrag des lebenslangen Wohnrechts ins Grundbuch bist Du nicht zuständig.
Allso das Risiko ist sehr überschaubar.
auf die Miete wäre ich nicht direkt angewiesen. Der Kaufpreis ist da 20% unter dem Marktwert, wie erwähnt die Mieterin hat auch zugestimmt den Mietvertrag zu unterzeichnen sogar schriftlich.
Mir hatte sich nur die Frage gestellt ob eine Mieterhöhung alle 15-20monate erhoben werden kann wenn da nichts im Mietvertrag vereinbart wurde
Also ist das Risiko eigentlich nicht wirklich gegeben, da es bereits mit den 20 % abgegolten ist. Ob eine Mieterhöhung dann regelmäßig erfolgen kann, hängt dann ausschließlich vom Mietvertrag ab. Steht da nichts zu dem Thema drin, ist natürlich eine Erhöhung innerhalb der gesetzlichen Regeln möglich.
Da steht nichts im Mietvertrag drinnen nur das sie lebenslanges Wohnrecht hat
So, wie Du das geschrieben hast, gibt es den neuen Mietvertrag noch gar nicht. Nur die Absichtserklärung (schriftlich). Ich würde das mit dem lebenslangen Wohnrecht jedenfalls nicht in den Mietvertrag rein schreiben, bzw. sehr darauf achten, dass andere Kündigungsmöglichkeiten nicht ausgeschlossen werden, wie Nichtzahlung der Miete oder sonstige Vertragsverstöße durch die Mieterin.
Wenn über Ausschluss von Mieterhöhungen nichts im Mietvertrag steht, gelten die gesetzlichen Regeln.
Die ältere Dame besteht da drauf das im Mietvertrag das lebenslange Wohnrecht notiert wird. Was ich auch natürlich für richtig empfinde
Es wird nur ein Punkt notiert wo da drinen steht das lebenslanges Wohnrecht gewährt wird, oder wie sollte die Formulierung lauten
Im Mietvertrag kann ein lebenslanges Wohnungsrecht gar nicht vereinbart werden, es wäre schlichtweg unwirksam.Derartige Verträge müssen vor dem Notar geschlossen werden um rechtlich sicher zu sein.
Die Mieterin ist mit dem vermerk im Mietvertrag einverstanden, ich habe ihr auch nochmal schriftlich in Schreiben aufgesetzt wo ich unterzeichnet habe das sie lebenslanges Wohnrecht hat
Da ich kein Jurist bin, kann ich Dir keine Formulierung vorschlagen, aber es gibt doch ein paar Punkte, auf die man achten sollte. Zum Beispiel: Jemand aus der engeren Verwandtschaft zieht bei der Frau ein, um sie zu pflegen. Nach einer gewissen Zeit, geht die alte Dame in ein Pflegeheim. Man weiß nicht, ob auf Dauer oder nur vorübergehend. Die mit wohnende Verwandte bleibt in der Wohnung wohnen und holt sich einen Partner dazu. Mieterin ist nach wie vor die alte Dame, die immer noch das Recht hat, in die Wohnung zurück zu kehren. Das junge Paar streitet sich, die Frau zieht weg und lässt ihren Partner in der Wohnung zurück.
Kann man in so einem Fall den Mietvertrag trotz lebenslangem Wohnrecht für die Frau kündigen? Oder muss man hinnehmen, dass jetzt jemand die Wohnung nutzt, den man nie haben wollte?
Es sollte also geregelt werden, ob untervermietet werden darf, ob die Wohnung, wenn auch nur vorübergehend, Dritten überlassen werden darf, bzw. wann in solchen Fällen gekündigt werden darf. Und dazu hilft Dir dann am besten ein Rechtsanwalt oder die Rechtsberatung von Haus und Grund, zum Beispiel.
Lauf...
Lass dich auf sowas nicht ein.
Das C-Blatt sollte leer sein.
Super vielen Dank für deine ausführliche Schilderung