Nutzungsvereinbarung Grundstück - Gültigkeit bei Verkauf?
Ich habe eine Frage zum Immobilienrecht
Es gibt ein Grundstück (Gartenfläche) mit zwei fremden Grundstückseigentümern – im Grundbuch sind diese ohne konkreten Flächenzuordnung! einfach mit jeweils ½ Eigentumsanteil vermerkt .
Die Flächen wurde dann mit einer nicht dinglichen Vereinbarung / ohne Grundbucheintrag zwischen A und B aufgeteilt und über die letzten 30 Jahre so gelebt. In dieser Vereinbarung wird nur beschrieben, wer welche Grundstücksteile nutzen darf. Es gibt keinen Vermerk zu Laufzeit / Kündigung, Tod usw… Da aus DDR-Zeiten findet sich auch kein Bezug zum späteren WEG und den dortigen Definitionen
Jetzt ist B verstorben und die Erben verkauften ihren 1/2 Anteil an C.
Ich als C möchte als neuer Eigentümer nun mit A die ursprüngliche Zuordnung der Flächen etwas anpassen.
A weigert sich jedoch mit der Begrünung, dass die alte Nutzungsvereinbarung weiter Bestand hat und für sie uneingeschränkt gilt.
Daher meine Frage, ob das wirklich so ist und wenn ja auf welcher rechtlichen Grundlage die Nutzungsvereinbarung weiter gültig sein könnte. Der Notar hatte die Vereinbarung im Kaufvertrag als existent aber nicht bindend vermerkt und zu einer dinglichen Vereinbarung geraten. Aber der Kaufvertrag für das 1/2 ist ja nur mit den Erben von B und mir © geschlossen worden, Der 1/2 Anteil von A war ja beim Verkauf nicht betroffen, A hat also auch nicht mit den Kaufvertrag gezeichnet.
Vielen DANK!
5 Antworten
Eine solche Vereinbarung wirkt nur schuldrechtlich und C ist hieran nicht gebunden, wenn er die Pflicht nicht im Kaufvertrag zum Beispiel übernommen hat. Daher hätte man das als Benutzungsregelung im Grundbuch absichern müssen. Die Bruchteilsgemeinschaft muss sich also über die Nutzung (neu) einigen.
Wenn du deine Hälfte jetzt gekauft hast, ohne das VORHER geklärt zu haben, hast du jetzt ganz schlechte Karten. Der andere Grundeigentümer kann im Prinzip verlangen, was er will.
"Ich als C möchte als neuer Eigentümer nun mit A die ursprüngliche Zuordnung der Flächen etwas anpassen."
Ich sehe es so, dass er jetzt eine Hälfte des Grundstücks hat, und den Eigentümern der anderen Hälfte ausgeliefert ist.
Jetzt ist B verstorben und die Erben verkauften ihren 1/2 Anteil an C.
Die Erben von B werden sich sehr freuen, dass ihnen jemand diesen Klotz tatsächlich im Ist-Zustand abgekauft hat.
Ich als C möchte als neuer Eigentümer nun mit A die ursprüngliche Zuordnung der Flächen etwas anpassen.
Das ist schön, aber ohne amtliche Vermessung und Grundbuchberichtigung unmöglich.
A weigert sich jedoch mit der Begrünung, dass die alte Nutzungsvereinbarung weiter Bestand hat und für sie uneingeschränkt gilt.
Nein, das ist rechtsirrig. Derartige nicht dinglich besicherte Vereinbarungen sind grundsätzlich ausschließlich zwischen den an der Einigung aktiv beteiligten Parteien bindend; sie werden m.E. gerade *nicht* im Rahmen eines Eigentumsübergangs mitübernommen.
Der Notar hatte die Vereinbarung im Kaufvertrag als existent aber nicht bindend vermerkt
Tja, warum wohl.
In Anbetracht der Komplexität würde ich hier dringend zu einer Beratung bei einem Fachanwalt raten. Nach meiner Auffassung ist nämlich die eigentliche Frage, welchen Anteil du mit dem KV überhaupt erworben haben willst, wenn es dazu keinerlei Einmessung gibt. Derartige Anwendungsregelungen können natürlich privatrechtlich zwischen den Eigentümern getroffen werden, aber spätestens bei der Frage, wem denn nun ein bestimmtes Stück Land gehört, wird es schwierig, wenn keine exakten Grenzfestlegungen erfolgt sind. Ich frage mich auch, ob eine solche Aufteilung überhaupt verwaltungstechnisch noch im Grundbuch einzutragen wäre.
Das Problem sehe ich hier zudem darin, dass die Frage der Zuordnung zu entsprechend ggfs. zu schaffenden Flurnummern nur auf dem Rechtsweg möglich sein wird, wenn sich nicht alle Beteiligten über die präzise Aufteilung einig sind. Und das kann (und wird) Jahre dauern, da hier erstmal geprüft werden müsste, welche Rechtsverhältnisse der ursprüngliche Teilung zugrundelagen, inwiefern diese durch Anpassungen nach 1989 ggfs. relativiert wurden und / oder welche Auffassung die beiden Parteien, die diese Aufteilung originär vereinbart hatten, denn eigentlich im Sinn hatten (und wie das zu belegen sein könnte).
Das ist Stoff für juristische Doktorarbeiten. Viel Spaß.
Die Erben von B werden sich in´s Fäustchen lachen, dass sie dieses Problemgrundstück so leicht und ohne langwierigen Prozess los geworden sind.
wenn es nur ein Grundbuch gibt, dann ist es ein Grundstück von dem du die Hälfte gekauft hast. euch gehört das ganze Grundstück zusammen. Jetzt und in Zukunft viele Spass beim streiten. Hoffe der Preis war es wert
Vielen Dank, ja genau Preis war unschlagbar und versuchen daher gerade mit Miteigentümer gut klar zu kommen. Nutzen es auch nur als Freizeitgrundstück
Beantrag die Teilungsversteigerung und übernimm das ganze Grundstück.
Ja, das wäre auch eine Variante, habe nur Angst, dass ein anderer Bieter dann höher liegt. Aber da ich - aufgrund der besonderen Eigentumsverhältnisse nur einen Bruchteil gezahlt habe, bleibt es eine Option.
er hat gerade nicht eine Hälfte gekauft sondern die Hälfte von ganzen Grundstück