4000€ Nebenkosten - wer kennt sich aus ? ?
Wir leben seit September 2015 in einer 160qm großen Mietwohnung in einem alten Bauernhaus. Das Beheizen folgt über eine Brennholzanlage, welche wir allein bedienen und säubern, da wir aufgrund eines Todesfalls allein im Haus leben. Es gibt zwei weitere Leer stehende Wohnungen. Wir bezahlen 1085€ Miete, davon sind monatlich 200€ NK Vorauszahlung. Jetzt kam der Vermieter mit einer NK Abrechnung in der er behauptet wir hätten (allein) 36 Ster Brennholz verbraucht. Pro Ster berechnet er den marktüblichen Preis von 65€ (Mischholz). Zusätzlich verlangt er nun 800€ Lohn für den Einschlag im Wald und das zusägen. Da wir nur 350€ für Wasser verbraucht haben möchte er also 3650€ von uns fürs Heizen. Im Mietvertrag steht er müsse nach HzKV abrechnen. Es sind jedoch nichtmal Wärmezähler an den Heizkörpern und wir beheizen nur 3 von 5 Räumen. Zur Warmwasserversorgung gibt es zusätzlich 6 Solarplatten auf dem Dach, das heißt bei schönem Wetter müssen wir oft tagelang gar nicht zuheizen. Ist das alles so rechtens ? Der Vermieter ist leider nicht sehr zuverlässig, so haben wir zum Beispiel seit Einzug keine eigene Haustüre (Zugang über den Balkon) und eine Garage die nicht schließt da das Tor kaputt ist. Auch das Treppenhaus ist im Rohbau und verfügt nichtmal über einen Handlauf. Ich muss dazu sagen dass ich im 7. Monat schwanger bin und das Geld gut anderweitig brauchen kann. Bitte um Hilfe.
7 Antworten
Ich muss dazu sagen dass ich im 7. Monat schwanger bin und das Geld gut anderweitig brauchen kann.
Schwangerschaft ist toll - herlichen Glückwunsch und alles Gute!
Aber sie kann nicht als Ausrede für alles mögliche gebraucht werden. Wenn Euch die Wohnung in dem Haus zu teuer kommt, müsst ihr was anderes suchen, aber nicht den Vermieter "bluten" lassen. Das Argument Schwangerschaft scheidet also komplett aus.
Zum Holzverbrauch:
Bei einem Haus mitt 160 m² Wohnfläche sind 36 Ster, wenn nur mit Holz geheizt wird, nicht ungewöhnlich.
Der Preis von 65 € je Ster + umgerechnet 22 € fürs brennfertig machen ergibt also am Ende 87 €. Gegen den Preis gibt es nichts einzuwenden.
Im Mietvertrag steht er müsse nach HzKV abrechnen.
Das ist genau richtig. Auch wenn nur eine Wohnung von drei im Haus vermietet ist, muss er sich nach der Heizkostenverordnung richten. Was zunächst einmal bedeutet, dass die leerstehenden Wohnungen mit einbezogen werden müssen.
Gemäß Heizkostenverordnung sind 30 - 50 % der Heizkosten nach Wohnfläche umzulegen. Würde Euer Vermieter also 30 % ansetzen, könntet ihr dagegen nichts machen. Aber immerhin wäre dann schon mal ein ordentlicher Kostenanteil weg von Euch. Den Rest muss er nach Verbrauch umlegen. Da er keine Messeinrichtungen hat, könnte er also sagen, 70 % der Heizkosten entfallen auf den Verbrauch und können daher nur Euch angelastet werden, weil nur ihr geheizt habt, was aber nicht ganz stimmt, weil auch der Frostschutz in den leeren Wohnungen Geld kostet. Minimaler Verbrauch zwar, der aber nicht erfasst wurde.
Nun könntet ihr genau das beanstanden und deswegen 15 % der Heizkosten von der Rechnung abziehen.
Die Folge wäre aber, dass der Vermieter für dieses Jahr und die folgenden nachrüsten würde. Anmietung von Wärmemengenzählern an jedem Heizkörper. ca. 4 bis 5 € das Stück pro Jahr zzgl. Kosten der Abrechnungsfirma für die Ablesung. (Ca. 150 € pro Jahr nur für Euch.)
Es könnte also sein, dass dann pro Jahr allein auf Euch über 200 € nur für die Aufteilung der Heizkosten anfallen.
Die 15 % dürft ihr dann nicht abziehen.Insofern würde ich an Eurer Stelle nicht unbedingt darauf bestehen, dass Kostenverteiler installiert werden.
Besser wäre es, eine andere Abmachung zu treffen. Z. B. so:
50 % Aufteilung nach Wohnfläche und die anderen 50 % übernehmt ihr komplett, solange die anderen Wohnungen nicht vermietet sind.
Warum sind die anderen Wohnungen nicht vermietet? Wenn sie bewohnbar sind und der Vermieter will sie nicht vermieten will, fragt ihn doch mal, für wieviel ihr diese Wohnungen anmieten könntet, um sie selbst weiter zu vermieten. Ihr düftet ohne weiteres mehr verlangen, als ihr an den Vermieter zahlt und so auch ein Zusatzeinkommen erwirtschaften.
Bspw. einigermaßen ordentlich einrichten und über "airbnb" vermieten, wenn die Lage gut ist oder als möblierte Wohnungen immer für begrenzte Zeiträume, die ihr Euch dann selbst aussuchen könnt. Dafür könntet ihr viel mehr Miete erzielen, als sonst am Markt üblich ist und die Interessenten für solche Wohnungen tragen das häufig gerne mit, weil es immer nur vorübergehend ist. Die Einrichtung kann man günstig z. B. über Quoka oder ebay-Kleinanzeigen beschaffen.
Schade für Euch, aber Eure Möglichkeiten habe ich versucht zu aufzuzeigen und da müßt ihr eben verhandeln.
Heizkostenabrechnung zurück weisen und Anwendung der Heizkostenverordnung verlangen. Wenn es keine exakte Verteilung gibt, 15 % von der korrigierten Heizkostenabrechnung abziehen, es sei denn, dass er nachweisen kann, dass eine exakte Verbrauchsmessung nicht möglich ist, was aber bei einer Heizung, die rein auf Heizkörpern zur Wärmeverteilung basiert, kaum nachweisbar ist, denn hier ist die Verbrauchsmessung denkbar einfach, wenn auch nicht ganz billig.
Weitere Möglichkeit: Könnt ihr evtl. bei der Brennholzaufbereitung mithelfen, um Lohnkosten zu sparen?
Also zu teuer ist uns die Wohnung nicht, wir haben knapp 30000 € rein gesteckt, das Mobiliar auf den Landhausstil angepasst, zusätzliche Schiebetüren einbauen lassen, etc. etc. Es geht mir nur um eine faire Verteilung und 800€ Stundenlohn sind eine Menge Geld. Jeder Aufforderung seitens des Vermieters sind wir umgehend nachgekommen, ich habe auch selbst Kosten auf mich genommen um das Haus zu verschönern. (Z.B. Streichen der hauseigenen Blumenkästen etc.) Das Holz zusägen dürfen wir aus versicherungstechnischen Gründen nicht, das haben wir bereits zu Beginn des Mietverhältnisses geklärt. Auch boten wir an mit in den Wald zu fahren zumal mein Mann Handwerker ist und ich gerne Pilze sammeln gehe. Dies wurde zwar dankend angenommen jedoch fuhr er dann jedesmal ohne uns los und nahm auch nie Kontakt diesbezüglich auf. Wenn er zurück kam und wir beim Holz stapeln bzw. abladen helfen wollte lehnte er jedesmal dankend ab, dafür gibt es mehrere Zeugen da dies nicht nur einmal der Fall war. Im Sommer saßen wir auch oft zum Grillen zusammen, das Verhältnis war ok. Erst nach dem Todesfall und einem von uns vermuteten Erbstreit der Geschwister ging das mit den Forderungen los. Traurig und schade.
Natürlich, Waldarbeit ist gefährlich. Schade dennoch, dass er sich nicht helfen läßt. Aber da könnt ihr wohl nichts machen.
Ich würde unter diesen Umständen nicht auf volle Konfrontation gehen, also nicht gleich zum Rechtsanwalt rennen. Aber schaut Euch mal die Heizkostenverordnung an, schreibt die wichtigsten Punkte auf besprecht sie mit ihm.
Macht gleich mal eine Rechnung auf, damit er sieht, um wieviel er eigentlich zuviel verlangt und bittet ihn um eine korrekte Abrechnung. Falls er das nicht selbst kann, soll er sich Hilfe dazu holen. Da gibt es z. B. den Verein Haus & Grund, die so etwas gerne machen. Das hätte für Euch auch den Vorteil, dass ihr künftig immer davon ausgehen könnt, dass es an der Abrechnung nicht viel rum zu diskutieren gibt. Ich denke, das kann man auch im Guten regeln.
Falls er nochmal um Nachsicht bittet, bittet ihn auch um noch etwas mehr Nachsicht.
Danke für die Auszeichnung.
Pro Ster berechnet er den marktüblichen Preis von 65€ (Mischholz).
Zusätzlich verlangt er nun 800€ Lohn für den Einschlag im Wald und das
zusägen.
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was soll das denn ? in 65 Euro pro Steer sind alle Kosten bereits enthalten. Was ein guter Holzhändler ist bringt das Holz noch frei Haus.
Wenn er so rechnen möchte dann beschafft das holz zukünftig selbst und lasst es euch zum Anwesen bringen. Es kann sein dass für Lieferung noch 20 Euro berechnet werden aber das war es dann auch schon.
Das mit 800Euro Lohn ist absolut aus der Luft gegriffen.
Das wäre das Gleiche wenn ihr irgendwo bei einem Versandhaus ein Teil für 100 Euro bestellt und zusätzlich flattert eine Rechnung mit 50 Euro für Herstellung ins Haus
http://www.lwf.bayern.de/forsttechnik-holz/holzverwendung/051664/
http://brennholzpreise.de/preis-fuer-gemischtes-holz
der aktuelle Brennholzpreis für Hartholz beträgt zur Zeit im
Durchschnitt 77,94 Euro pro Schüttraummeter. Umgerechnet auf den Ster
(Raummeter) sind das ca. 109 Euro. Dieser Preis beinhaltet schon den
Transport.
Danke das war eigentlich der Kern der Frage ob er zusätzlich zum Ster Preis seinen Lohn berechnen darf oder nicht. Ich habe ein Angebot für Buchenholz der Ster 75€ auf 50cm zugeschnitten Lieferung frei Haus bekommen. Allerdings verweigert er uns die Lagerung am/im Haus.
nun da er sich sein Holz bzw die Herstellung "vergolden" lässt wäre das ein guter Anhaltspunkt wie ihr ihn angreifen könnt.
Ich gehe mal davon aus dass er das also die Nebenkosteneinkünfte nicht den Finanzamt meldet. Da er hier hohe Gewinne erzielt muß er diese auch entsprechend versteuern.
Das Finanzamt wird ihm dann einen großen Teil von dem was er von euch zu viel fordert wieder einziehen sprich dann hat er von seinem Wucherholzpreis nichts.
Dass dies gegen gute Sitten verstößt ist keine Frage
Wenn im groben Durchschnitt in Eurer Region der RM Brennholz ( reines Hartholz ) für ~ 80 Euro bei gewerblichen Händlern zu bekommen ist, dann ist natürlich auch der Lohn in dieser Kalkulation schon enthalten.
"Mischholz" aus Hart und Weichhölzern ist in der Regel noch etwa 20 - 25 % günstiger pro Handelseinheit als z.B. reines Gemisch aus Eiche / Buche.
Ich gehe mal davon aus dass er das also die Nebenkosteneinkünfte nicht den Finanzamt meldet.
Das glaubst Du doch selbst nicht. Wenn er eine Abrechnung schriftlich erstellt und darin den Lohn ausweist, kommt er damit nicht an der Steuer vorbei.
Solche Mutmassungen sind unsittlich!
Grundlegend muss der Vermieter in seiner Berechnung dann schon mal den regional üblichen Marktpreis pro Kubikmeter sauber gestapelter Brennholzscheite für Mischholz berechnen, wie sie der regionale Handel entsprechend anbietet. In den Handelspreisen sind die entsprechenden Arbeitskosten bereits enthalten zzgl. etwaiger Lieferkosten.
Somit wäre die Brennholzversorgung pro Raummeter ( Ster ) mit etwa 89 Euro bereits incl. LOHN und MwSt. abgegolten und die Zusatzforderung nach 800 Euro Lohn oben drauf m.E. unberechtigt. Sonst würde der RM ja Brutto bei über 110 Euro für Mischholz liegen.
Wenn die Heizungsanlage zudem "Zentral" für das gesamte Bauernhaus mit mehreren Wohnungseinheiten konzeptioniert ist, so kann er m.W. nach HzKV auch nur eine flächenanteilige Brennstoffmenge für die gesamte beheizte / beheizbare Wohnfläche des Gebäudes auf Euch umlegen. Leer stehende Wohneinheiten gehen dabei einzig zu Lasten des Vermieters.
@Parhalia: 65 € zzgl. 22 € fürs Aufbereiten = 87 €, also noch unter den von Dir genannten 89 €. Lies Dir darüber hinaus mal die HKV durch. Ist nicht so lang und gar nicht so kompliziert.
Und wie ist das mit der MwSt?
Eins vorab, 200 € monatliche Vorauszahlungen sind bei 160 m² viel zu wenig. Etwa 100 - 120 €.
Jetzt kam der Vermieter mit einer NK Abrechnung
Für welchen Zeitraum?
Im Mietvertrag steht er müsse nach HzKV abrechnen.
Das muß er auch ohne das es im Vertrag steht. Tut er das nicht dürft Ihr die Position Heizkosten in der Abrechnung um 15 % kürzen.
Nach HeizkostenVO abrechnen bedeutet das ein Teil, meißt 30 %, nach der Wohnfläche und der Rest nach Verbrauch abgerechnet werden muß.
so haben wir zum Beispiel seit Einzug keine eigene Haustüre (Zugang über den Balkon)
Wurde vertraglich eine eigenen Haustür zugesichert?
Es gibt zwei weitere Leer stehende Wohnungen.
Dafür muß der Vermieter die Kosten tragen. Welche Gesamtwohnfläche ist denn in der Abrechnung angegeben?
Wenn möglich lade die Abrechnung, in einer Antwort, als Bild(er) hoch. Persönliche Daten unkenntlich machen.
Zeitraum 09/15 bis 12/16. da er Neuvermieter sei habe er nicht gewusst dass er nur über 12 Monate abrechnen darf und bittet um Nachsicht. In den 160 qm sind auch die Terasse, Flure und Abstellraum mit drin die nicht beheizt sind.
Unwissenheit schützt vor "Strafe" nicht. Die Abrechnung ist, da Abrechnungszeitraum länger als 12 Monate, schlicht unwirksam.
Da wir nur 350€ für Wasser verbraucht haben möchte er also 3650€ von uns fürs Heizen.
Was ist denn das für eine Milchmädchenrechnung?
Ich vermute stark das er Euch allein die Gesamtkosten des Objektes aufdrücken will.
Es wäre wirklich interessant die Abrechnung zusehen.
Die Abrechnung ist vermutlich total falsch und die Bitte um Nachsicht völlig daneben. Nachsicht mit einem reichen Waldbauern, der in seiner Preisgestaltung und in seinen Lohnforderungen auch keine Nachsicht übt und als Vermieter auch noch so blauäugig, dass er glaubt, für ihn gilt kein Gesetz?
Dann können doch eher seine armen Mieter, die auch noch ein Baby erwarten, von ihm Nachsicht erwarten.
Also da ergeben sich schon so viele gute Ansatzpunkte für gutes Verhandeln ggf. untermauert mit der Ankndigung, alles einem Rechtsanwalt zu übergeben, sodass er eigentlich froh sein müßte, wenn ganz einfach 100 % der Heizkosten anteilig nach Wohnfläche umgelegt werden und es für ihn sonst keine weiteren Folgen hat.
So würde ich für den zurückliegenden Abrechnungzeitraum ansetzen und ihm erklären, wenn er nicht einverstanden ist, wird alles unter Verweis auf die falsche Abrechnung zurück gewiesen.
Bekommt Ihr ein Entgelt für das Betreiben und Säubern der Brennholzanlage?
Aber Deine Beschreibung hört sich sehr seltsam an, ich denke, Du solltest Dich an Experten (Mieterverein oder Anwalt für Mietrecht) wenden.
Bei all den von Dir geschilderten Mängeln könntet Ihr sicher auch 25% der Miete Kürzen. Ob das auch nachträglich geht, weiss ich aber nicht.
Und ich hoffe, Ihr habt die Mängel schriftlich abgemahnt oder wenigstens ein Wohnungsübergabeprotokoll, in dem das alles drin steht? Sonst sehe ich schwarz für Euch. Dann müsst Ihr vor Gericht und das kann teuer werden (Beweislast!).
Viel Glück!
Wir bekommen 50€ Miete nachgelassen für das Betreiben der Anlage, Winterdienst und Gartenpflege inkl. Rasenmähen. Ein Übergabeprotokoll gibt es wobei der Vermieter bei Einzug Sept. 2015 versichert hat Garage und Treppenhaus mit Türe zu richten. Aufgrund des Todesfalls in seiner Familie hat er dies bisher nicht erledigt und vertröstet uns jetzt auf Juni 2018 weil ihm das Geld und die Zeit fehle und unser Nachwuchs bis dato ja auch nicht laufen könne....
Alles klar^^
Wie ich schon sagte: Experte! Euer Vermieter verarscht Euch, auf Deutsch gesagt. Und € 600 im Jahr finde ich auch zu wenig.
@Wapiti201264: Das kannst Du doch gar nicht beurteilen oder kennst Du das Haus.
Bei all den von Dir geschilderten Mängeln könntet Ihr sicher auch 25% der Miete Kürzen.
Ganz sicher nicht. Die Situation war schon beim Einzug klar. Vielleicht ist man der Annahme aufgesessen, dass Holz nur so rumliegt und vielleicht war man auch von der Menge überrascht, die für die alleinige Beheizung eines alten Hauses mit Holz drauf geht.
Die genannten Mängel kann man mit Fristsetzung und ggf. anschl. Beauftragung von Ersatzvornahme selbst beheben lassen. Wenn der Vermieter meint, er hätte kein Geld, wird er danach eben mal weniger Miete bekommen. Dann ist es auch bezahlt.
Für diese Situation gibt es klare Regelungen im Gesetz. Die muss man nur anwenden. Ein Mangel ist diese Art der Beheizung nicht.
Da es sich um sein Elternhaus handelt möchte er die anderen Wohnungen nicht vermieten. Eine davon wurde nach dem Todesfall einem der Geschwister als Alterswohnsitz zugesagt