Mieter zahlt unregelmässig Miete - Wann muss er Wohnung verlassen bei Kündigung?
Hallo, ich habe eine Wohnung vermietet an einer Person. Diese Person zahlt immer unregelmässig seine Miete. Er wohnt jetzt dort seit genau 3 Monaten und 2 Tagen. Ausserdem vermute ich dass diese Person mit mehreren Besuchern Drogen konsumiert. Ich will ihm jetzt kündigen. Was muss ich jetzt genau machen und wann muss er die Wohnung spätestens verlassen ? Also der Mietvertrag läuft seit dem 01.04.2015.
Vielen Dank
8 Antworten
§ 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung. Ein zulässiger Grund ist nach Abs. 2 Nr. 3a dann gegeben, wenn der Mieter "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist". Das ist ja offensichtlich der Fall.
hallo, ich hatte ihn schon vor 2 Wochen abgemahnt, dass die Miete immer am ersten des Monats zu zahlen ist, und zwar im voraus.
Nein, die Miete ist nach § 556b Abs 1 BGB am dritten Werktag des Monats fällig, nicht am Monatsersten. Aber auch dafür ist es ja nach deiner Schilderung eindeutig viel zu spät. Das riecht also nach einem Grund für eine fristlose Kündigung. Allerdings solltest du dich dabei unbedingt von einem Anwalt beraten lassen.
Ich frage mich außerdem: wenn die Miete immer genau einen Monat zu spät kommt, ob es da nicht vielleicht ein Missverständnis zwischen euch gibt, das man mit einem Gespräch aus der Welt räumen kann.
den Gedanken hatte ich auch grad. Vielleicht glaubt der Mieter aus irgendwelchen Gründen, dass er nicht im Voraus sondern im Nachhinein zahlen muss.
Und wenn du regelmäßig Alk zu dir nimmst , kann das dem Mieter auch egal sein, oder..
Hierbei geht es um einen Erklärungsveruch von qualifizierten Mietrückständen, die selbstverständlich zu Kündigung berechtigen, nicht um den vermeindlichen Drogenkonsum an sich :-O
Wie unregelmäßig zahlt er denn? Bei 3 Monaten Mietdauer können ja noch gar nicht so viel Unregelmäßigkeiten aufgetreten sein. Du brauchst schließlich einen zulässigen Grund, um zu außerordenlich zu kündigen.
Für eine ordentliche Kündigung sehe ich gar keinen Grund.
Das reicht vermutlich nicht für eine außerordentlche Kündigung, für eine ordentliche schon gar nicht. Aber versuchen kannst du es.
Die Miete ist am dritten Werktag des Monats fällig laut § 556b Abs 1 BGB, nicht am Monatsersten. Aber auch dafür ist es ja eindeutig viel zu spät.
Hier gibts Info zu den Fristen: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k2_kuend/K_ao_vermiet.htm
habe ich ;) wenn es richtig ist was dort steht, dann ich ihn fristlos kündigen.
ich weiss. ich könnte sogar mit dem 7. Werktag des Monats leben, aber über ein Monat Zahlungsverzug geht gar nicht, da ich auch von irgendetwas Steuern und Abfallgebühren zahlen muss.
Doch: § 543 Abs. 2 Nr. 3a bestimmt dies hinlänglich bei einer MM einen Monat rückständig.
Im Übrigen käme es auf die Höhe der Mietschulden garnicht an: "Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (...)", regelt § 543 Abs. 3 BGB :-)
Das reicht vermutlich nicht für eine außerordentlche Kündigung, für eine ordentliche schon gar nicht. Aber versuchen kannst du es.
Da hast Du die 2 Begriffe verwechselt;-)
Für eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung reicht das auf jeden Fall.
Also bei mir steht etwas von zwei aufeinadnerfolgenden Terminen mithin also 2MM.
hallo, ich hatte ihn schon vor 2 Wochen abgemahnt, dass die Miete immer am ersten des Monats zu zahlen ist, und zwar im voraus.
Laut BGB fällig zum dritten Werktag eines Monats.
Heute hat er die Miete vom Vormonat bezahlt, also die Miete die eigentlich am 01.06.2015 fällig gewesen wäre. Das geht schon so seitdem er eingezogen ist.
Siehe meine Antwort:
Für eine ordentliche Kündigung sehe ich gar keinen Grund.
Ich schon: § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestimmt: "Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat."
Welche andere prioritäre Pflicht hätte der Mieter wohl, "zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag" eines Monats (§ 556 I BGB) seine Miete zu zahlen?
Und zwar die des laufenden, nicht eines zurückligenden Mietmonats?
G imager761
Der Mieter sollte abgemahnt werden und man kann nach dem dritten Werktag im Monat einen Mahnbescheid erstellen lassen.
Zahlt der Mieter ständig verspätet die Miete dann darf nach vorheriger Abmahnung der Vermieter wegen Unzumutbarkeit, bzw. Vertragsverletzungen kündigen.
BGH,Urt. v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04
Nach § 543 Abs. 1 Satz 1BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unterBerücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere einesVerschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessendie Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Eine fristgerechte,ordentliche Kündigung ist wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungendes Mieters möglich. Hier kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Fraglich ist, ob bzw. wann vor diesem Hintergrund wegen unpünktlicher Miet-zahlungen gekündigt werden kann.
Entscheidung:
Mit Urteil vom 11.01.2006hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur Begründung folgendesausgeführt:
Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mitKündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen.
Anmerkung/Praxishinweis:
Das Berufungsgericht meint, eine Kündigung sei erst dann berechtigt, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres nach der Abmahnung mindestens weitere drei Mal zu spät gezahlt habe. Das sieht der Bundesgerichtshof anders: Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es,dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen. Der Erfolg der Abmahnung muss sich vor diesem Hintergrund darinzeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird.
Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.
Dennoch verbietet sich eine schematische Anwendung. Bei dergebotenen Berücksichtigung des Einzelfalls ist auch zu berücksichtigen,
• wie lange (hier: mehrere Jahre),
• wie häufig (hier: jeden Monat)
• in welchem Umfang (hier: zuletzt fast 2 Monatsmieten) der Mieter in Verzug geraten ist.
MfG
Johnny
Vielleicht solltest Du Mitglied bei Haus & Grund werden.
Was der Mieter konsumiert geht den Vermieter aber recht wenig an. Und wenn es nur eine Vermutung ist, vermuten kann man viel.
Hierbei geht es um einen Erklärungsveruch von qualifizierten Mietrückständen, die selbstverständlich zu Kündigung berechtigen, nicht um den vermeindlichen Drogenkonsum an sich :-O
hallo, ich hatte ihn schon vor 2 Wochen abgemahnt, dass die Miete immer am ersten des Monats zu zahlen ist, und zwar im voraus. Heute hat er die Miete vom Vormonat bezahlt, also die Miete die eigentlich am 01.06.2015 fällig gewesen wäre. Und die Miete die für den 01.07.2015 vorgesehen war, da weiss ich nicht wann er bezahlt. Meinst du das ist kein Grund für eine fristlose Kündigung. Das geht schon so seitdem er eingezogen ist.