Wieso fragt das Finanzamt was meine "Einkunftserzielungsabsicht" ist wenn ich eine Wohnung nach 10 Jahren Leerstand verkauft habe?
Grund für Leerstand: Zu weit weg, im Roh bauzustand unvermietbar. Deshalb verkauft.
4 Antworten
Wieso fragt das Finanzamt was meine "Einkunftserzielungsabsicht" ist wenn ich eine Wohnung nach 10 Jahren Leerstand verkauft habe?
Weil du offensichtlich die Kosten für die zukünftige Vermietung, die nie stattgefunden hat, von der Steuer gewinnmindernd abgesetzt hast. Einkünfte aus Vermietung liegen aber nur vor, wenn eine Überschusserzielungsabsicht für die Vermietung gegeben ist. Bei jemanden der nur Kosten geltend macht, nie vermietet hat und dann verkauft ist die Überschusserzielungsabsicht hinsichtlich der Vermietung verständlicherweise mehr als fraglich.
Ohne Überschusserzielungsabsicht, lassen sich auch die Verluste nicht von der Steuer absetzen.
Davon dürfte auszugehen sein, dass das Finanzamt die Verluste rückwirkend wieder aberkennt, was jeweils dein zu versteuerndes Einkommen um die Verlust wieder erhöht. Durch die Verzinsung kommt dann einiges an Steuernachzahlung zu Stande.
Also gibt es dann keine Verjährung.
Übrigens: Das Finanzamt hat anstandslos 10 Jahre die Absetzung der Hausgeldkosten immer akzeptiert. Eigentlich hätten die doch früher davon ausgehen müssen, dass das mit der Vermietung nichts mehr wird.
Übrigens: Das Finanzamt hat anstandslos 10 Jahre die Absetzung der Hausgeldkosten immer akzeptiert.
Hat es das wirklich? Oder hat es diese vorläufig akzeptiert? Taucht im Bescheid eine Vorläufigkeit im Sinne des § 165 AO hinsichtlich der Vermietung auf, ist das keine endgültige Akzeptanz.
Also gibt es dann keine Verjährung.
Bei Vorläufigkeit nein. Da greift die Ablaufhemmung nach § 171 Abs. 8 Satz 1 AO.
Eigentlich hätten die doch früher davon ausgehen müssen, dass das mit der Vermietung nichts mehr wird.
Anlaufverluste gerade bei der Errichtung von Immobilien sind erstmal nicht ungewöhnlich. Für eine wirkliche Totalgewinnprognose muss man das Ganze mehrere Jahre vorläufig laufen lassen.
Die Mieteinnahmen waren jahrelang als 0€ angegeben, das heißt es war deutlich, dass kein Mietverhältnis besteht.
So anstandslos dürfte das nicht sein. Die Bescheide sind vermutlich alle bezüglich der Vermietungseinkünfte vorläufig.
Die Mieteinnahmen waren jahrelang als 0€ angegeben, das heißt es war deutlich, dass kein Mietverhältnis besteht.
Das heißt ja nicht, dass nicht zukünftig Mieteinnahmen erzielt werden und so nach 20 Jahren Vermietung die ursprünglichen Anfangskosten wieder drin sind. Deswegen spricht man ja vom Totalgewinn, also der Betrachtungsweise über alle Jahre insgesamt.
Mit dem Verkauf ist dann aber eine endgültige Klarheit darüber erlangt, dass kein Totalgewinn mehr möglich ist, da sich aus dem Objekt keine Mieteinkünfte erzielen lassen können, wenn man nicht mehr Eigentümer ist.
In den Bescheiden steht nach § 165 Abs 1 Satz 1 und 2 AO teilweise vorläufig
Viel entscheidender ist was in den Erläuterungen zur Festsetzung über die Vorläufigkeit steht.
Durch den Verkauf der Wohnung endet die Möglichkeit in Zukunft Einkünfte zu erzielen. Das Finanzamt hat somit die Möglichkeit das Ergebnis der Vermietung für den Zeitraum der Anschaffung bis zur Veräußerung zu ermitteln.
Da in den 10 Jahren nur Verluste angefallen sind, liegt eine negative Einkunftserzielungsabsicht vor. Die negativen Ergebnisse hätten also nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden dürfen.
Um bestandskräftige Bescheide ändern zu können benötigt das Finanzamt eine Korrekturnorm.
Da dauerhaft negative Ergebnisse erzielt wurden wird das Finanzamt ab dem ersten Jahr, zu mindestens aber ab dem 2ten oder 3ten Jahr die Bescheide mit einem Vermerk versehen haben, das die Festsetzung in Hinblick auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung vorläufig sind, bis eine Einkünfteerzielungsabsicht ersichtlich ist.
Für alle diese Jahre wird das Finanzamt die negativen Ergebnisse streichen und dann ergeben sich Nachzahlungen zur Einkommensteuer und ggfs. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Weiter erfolgt eine Verzinsung der nachzuzahlenden Einkommensteuer.
Die Bude stand 10 Jahre leer, offensichtlich hast du die Wohnung in dieser Zeit nicht in einen bewohnbaren Zustand gebracht.
Das Finanzamt wird davon ausgehen, das du die Wohnung als reines Spekulationsobjekt hattest und darauf gewartet hast mit den größtmöglichen Gewinn zu verkaufen.
Entsprechend würden dann Steuern fällig
Sofern Sie Aufwendungen (Kosten, Zinsen, AfA) steuerlich geltend gemacht haben, werden Ihnen dies wegen "Liebhaberei - keine Einkommensnabsicht - aberkannt und Sie zahlen mit Zinsen zurück.
Aber wäre Spekulation nicht auch eine Einkommensabsicht oder sollte man das lieber nicht erwähnen?
Der Vertrag war sogar schon unterschrieben mit einer mietverwaltung aber sie sagte in diesem Zustand kann sie nicht vermieten.
Das Finanzamt hat jedes Jahr akzeptiert, dass die Wohnung offensichtlich unvermietet ist und ich trotzdem die Hausgeldabrechnung geltend mache und jetzt kommen die mit sowas.
also kann das finanzamt auch für ältere steuerjahre wieder zurückfordern oder verjährt das irgendwann?
Die Forderungen des Finazamtes verjähren nach 10 Jahren. sofern die Frist wie vermutlich in Ihrem Fall nicht nicht unterbrochen ist.
Das Finanzamt kann die Steuerbescheide solange ändern, solange sie vorläufig sind bzw unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen. Eins von beiden sind die Bescheide mit nur negativen Vermietungseinkünften bestimmt.
Also wird das Finanzamt wohl für 10 Jahre zurückfordern?