Kaufvertrag anfechtbar?
Kann man den notariell beurkundeten Kaufvertrag für ein Gebäude anfechten, wenn im Angebot zwar von "renovierungsbedürftig" die Rede war, tatsächlich aber starker Schimmelbefall und "der Schwamm" vorliegt?
Was geht noch unter "renovierungsbedüftig" durch?
6 Antworten
Wurden im Immobilienkaufvertrag Hauskauf oder Grundstücksübertragung vereinbart, müssen Sie Ihren Vertragspartner schriftlich über die Anfechtung informieren und die Gründe darlegen.
Dafür gelten die allgemeinen Fristen:
- Irrtum: Fechten Sie den Vertrag wegen eines Irrtums an, müssen Sie ab Kenntnisnahme des Grundes unverzüglich handeln.
- Arglistige Täuschung & Drohung: Wurden Sie getäuscht oder bedroht, haben Sie ab Vertragsschluss ein Jahr Zeit.
Indem Sie zeitgleich den Notar informieren, kann dieser ausstehende Grundbucheintragungen über die Eigentumsübertragung stoppen. Außerdem informiert er den Vertragspartner offiziell darüber, dass der Vertrag nicht länger gilt.
Aber das Gebäude wurde nur oberflächlich besichtigt - noch möbliert und voller Gerümpel.
Die oberflächliche Besichtigung stellt eine Fahrlässigkeit des Käufers dar, für die der Verkäufer nicht verantwortlich ist.
Gerümpel im Haus ist eigentlich ein ein Indiz dafür, dass die Hütte länger nicht bewohnt war und sicher ein Grund extra genauer hinzusehen, oder?
Warst du bei der Besichtigung zugegen?
Tipp: Das der Käufer sich ggf. auf einen Irrtum berufen kann und den Vertrag nicht erfüllen muss, bedeutet nicht, dass der Verkäufer keinen Anspruch auf Schadenersatz hat.
Anfechten ist vielleicht das falsche Wort, denn man war freiwillig beim Notar und wurde nicht gezwungen, seine Unterschrift unter den Vertrag zu setzen.
Wie bei jedem Kaufvertrag gibt es drei Möglichkeiten, wenn der Kaufgegenstand bei der Übergabe nicht in dem vertragsgemäßen Zustand ist: Mangelbeseitigung, Minderung, Wandlung.
Der Verkäufer hat zunächst das Recht, einen nachträglich oder bei der Übergabe festgestellten Mangel zu beseitigen. Ist das nicht möglich oder der Mangel nicht so bedeutend, dass der Kaufgegenstand dadurch wesentlich beeinträchtigt ist, kommt auch die Minderung des Kaufpreises in Frage. Nur wenn ein Mangel gar nicht beseitigt werden kann und der Kaufgegenstand dadurch unbrauchbar wird, kommt auch die Wandlung, also die Rückgängigmachung des Kaufs in Frage.
Entscheidend ist, dass es sich wirklich um einen Mangel handelt. Man besichtigt ein Haus, bevor man es kauft und wenn es schon als "renovierungsbedürftig" in der Anzeige steht, schaut man umso genauer hin. Wenn der Schimmel- und/oder Hausschwammbefall nicht durch Renovierung beseitigt werden kann und somit die Eigenschaft "renovierungsbedürftig" gar nicht zutrifft, kann man auf bewusste Täuschung schließen. Nur wenn der Verkäufer glaubhaft versichern kann, dass ihm die Tragweite des Befalls nicht bewusst war, hat er Chancen, wenigstens mit einem blauen Auge davon zu kommen. Ansonsten geht man nämlich schon davon aus, dass der Käufer eines renovierungsbedürftigen Hauses genauer hinschaut und ggf. auch einen Gutachter einschaltet, der vor dem Kauf den wahren Zustand heraus findet.
Zudem kann es auch gut sein, dass dem Käufer eines Hauses der Zustand des Gebäudes relativ egal ist, weil er sowieso nur auf das Grundstück aus ist, das Haus von Anfang an nur abbrechen und durch ein neues Gebäude ersetzen will. Das muss er dem Verkäufer vor dem Kauf nicht unbedingt auf die Nase binden.
Fazit: Es kommt doch sehr auf den Einzelfall an.
Zumindest kann man es versuchen.
Eine interessante Entscheidung zu einem Hauskauf mit Schimmelbefall findest Du hier:
Schimmel und Feuchtigkeit nach Hauskauf entdeckt (juergens-mehrtens.de)
ob dies auf Deinen Hauskauf zutrifft, musst Du dann entscheiden
Kann man den notariell beurkundeten Kaufvertrag für ein Gebäude anfechten
Man kann es versuchen. Ob dies allerdings sonderlich hohe Aussicht auf Erfolg verspricht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
wenn im Angebot zwar von "renovierungsbedürftig" die Rede war, tatsächlich aber starker Schimmelbefall und "der Schwamm" vorliegt?
Wurde denn ein anderer Zustand zugesichert? Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ist an hohe Hürden geknüpft, denn es obliegt primär dem Erwerber, im Zuge seiner eigenen Sorgfaltspflichten vor Unterzeichnung sich ein eigenes Bild vom Objekt zu machen, respektive entsprechend detailliert Auskunft einzuholen. Wurde das Objekt als "renovierungsbedürftig" geschildert, dann würde ein mit der Materie erfahrener Erwerber von vorneherein mMn entweder entsprechende Abstriche am KP machen, respektive Zusicherungen hinsichtlich Art und Umfang der zu kalkulierenden Aufwendungen für die Sanierung einholen vom Veräußerer.
Dem Verkäufer hier Arglist nachzuweisen dürfte schwerfallen, zumal dann, wenn der Veräußerer glaubhaft erklären kann, von einem Befall mit Hausschwamm nie gewusst zu haben - besonders dann, wenn dies erst dem Erwerber aufgrund entsprechender baulicher Prüfung aufgefallen ist.