Immobilien Kauf ohne innenbesichtigung, angemessener Risikoabschlag?
Eine Immobilie hat einen Marktwert von 200 tsd Euro und ist mit 850€ netto Kaltmiete durchaus rentabel.
Jedoch verweigern die Mieter innenbesichtigungen und zeigen sich auch sehr assozial, dh es kommt zu Verwüstungen.
Aussen sieht Gebäude und Nebenräume top aus.
Wenn es jetzt zwangsversteigert werden würde, würde ein Gutachter soundsoviel % Abziehen wegen der Problemmieter und der Fehlenden innenbesichtigung.
Viewiel währe nun ein angemessener Abzug? 20-30 %.
Oder ist das zu viel?
möchte den Verkäufer ein faires Angebot machen, habe ja aber auch ein hohes Risiko
12 Antworten
Wenn es jetzt zwangsversteigert werden würde, würde ein Gutachter soundsoviel % Abziehen wegen der Problemmieter und der Fehlenden innenbesichtigung.
Eher nicht, der Gutachter würde Annahmen über den Zustand machen, und darauf sein Gutachten erstellen. Im Gutachten steht dann grob drin, innenbesichtung nicht gemacht, es wird angenommen, das ... .
Bei einer Zwangsversteigerung liegt das Mindestgebot im 1. Termin bei 50% des ermittelten Verkehrswerts. Bei einem zweiten Termin muß das Mindestgebot nur die Kosten decken. Zu welchen Wert der Zuschlag dann erfolgt hängt von den Bietern ab.
zeigen sich auch sehr assozial, dh es kommt zu Verwüstungen.
Das heißt ? Wenn Sie davon ausgehen, das die Mieter die Einrichtung zerstört haben könnten wäre ich sehr vorsichtig.
Jedoch verweigern die Mieter innenbesichtigungen
Mieter müssen solche Besichtigungen im gewissen Umfang hinnehmen. Hierzu sollte zunächstmal ein Termin gemacht werden und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Man sollte dem Mieter hier 2 Wochen bis zu den genannten Termin geben und dem Mieter auch die Möglichkeit gegben, einen alternativen Termin vorzuschlagen.
Weigert der Mieter sich gänzlich, dann kann, am Besten über einen Rechtsanwalt Klage erhoben werden. Problem bei der Klage ist natürlich, das es eine ganze Zeit dauern kann. Nach erfogter Verurteilung kann die Besicherung zwangsweise erfolgen und/oder der Vermieter kann fristlos kündigen.
Nach erfogter Verurteilung kann die Besicherung zwangsweise erfolgen und/oder der Vermieter kann fristlos kündigen.
Das geht auch schon ohne Klage. Diese muss der Eigentümer nicht abwarten.
Viel würde der Gutachter nicht abziehen. Es wird eine durchschnittliche, altersgemäße Ausstattung angenommen, sofern keine umfangreichen Belege über zwischenzeitliche Instandsetzungen oder Modernisierungen vorliegen. Der Verkehrswert richtet sich bei einer vermieteten Immobilie in aller erster Linie aus der erzielbaren Miete. Das kann die aktuelle Miete sein oder die angenommene Miete bei einer Neuvermietung.
Ein Abschlag ergibt sich dann evtl. bei der Versteigerung. Da entscheidet sich, wieviel Interessenten bereit sind, zu bezahlen, obwohl sie das Haus nicht besichtigen konnten.
Falls Du 20 oder 30 Prozent abziehen willst, wird der Vermieter, wenn es nicht gerade ein Notverkauf ist, andere Kaufinteressenten suchen.
Verweigern die Mieter ihrem Vermieter die Innenbesichtigung und geht der Vermieter nicht dagegen vor, stellt sich natürlich die Frage, ob nicht auch der Vermieter was zu verstecken hat. In dem Fall besser die Finger gleich ganz weg lassen.
Hat der Vermieter ernsthaftes Interesse, das Haus bald zu einem guten Preis zu verkaufen, wird er seine ganze Macht einsetzen, um die Besichtigung durchzusetzen:
1.: Schriftliche Aufforderung mit mehreren Terminvorschlägen
2.: Falls nichts zurück kommt oder Verweigerung, gibt es eine Abmahnung mit neuen Vorschlägen.
3.: Kommt wieder keine Besichtigung zu Stande, wird fristlos gekündigt und wenn nicht in kürzester Zeit der Auszug der Mieter folgt, kommt die Räumungsklage.
Am Ende ist die Wohnung oder das vermutlich leer geräumt und vielleicht hat es auch viel Geld gekostet. Aber nun kann der Vermieter das Haus in einen gut verwertbaren Zustand versetzen und über den damit und bis dahin gestiegenen Wert des Hauses den Schaden wieder gut machen. Ein leeres Haus kann er auf jeden Fall sehr viel leichter verkaufen.
Bevor es soweit kommt, könnte man in Absprache mit dem Vermieter als Interessent auch mal selbst tätig werden. Man könnte sich telefonisch oder brieflich bei den Mietern als der neue Vermieter vorstellen und um einen Termin bitten. Hier macht vielleicht schon der Ton die Musik. Man könnte den Leuten sagen, dass man gar nicht interessiert ist, selbst einzuziehen, sondern dass sie auf Dauer drin wohnen bleiben können. Sag ihnen, dass es nur darum geht, evtl. Mängel festzustellen und falls Du der neue Eigentümer wirst, würdest Du Dich darum kümmern, dass diese nach dem Kauf schnellstmöglich behoben werden, denn schließlich bist Du daran interessiert, von Anfang an ein gutes Verhältnis zu den Mietern zu haben.
Zieht das nicht, könnte man noch anfügen, dass womöglich statt Dir auch Leute das Haus unbesehen kaufen könnten, die dann aber baldmöglichst selbst einziehen wollen. Ob ihnen das lieber wäre?
Bei der Zwangsversteigerung geht es danach, was andere bieten. Da ist es egal, ob der Gutachter Abschläge gemacht hat.
Weißt du denn, ob der Mieter allen den Zugang verwehrt? Ich hätte als Mieter auch keine Lust, alle Menschen in meine Wohnung zu lassen.
ja, und dann überbieten sich da 2/3/4 Leute um die Wohnung.
Nicht ganz das was der Gutachter feststellt ist der Start bzw mindestpreis
Das ist falsch. Du bist schlecht informiert.
Das geht nicht um Lust oder nicht....der Mieter ist verpflichtet, innenbesichtigung zuzulassen
der Mieter ist verpflichtet, innenbesichtigung zuzulassen
Ja, ist er. Wie willst du diesen Anspruch durchsetzten? Klage, Gerichtsvollzieher, Polizei?
Ja aber es gibt ja auch, wie gesagt, gar keine Zwangsversteigerung......
Die Immobilien ist Freiverkäuflich .
Es geht darum, wieviel % ich den Kaufpreis drücken kann, wegen des hohen Risikos
Geh mal von einer Vollrenovierung aus. Mit 20-30.000 € kommst du schon sehr weit. % vom Kaufpreis ist der falsche Ansatz. Die Renovierungskosten bleiben bei gleicher Wohnugnsgröße gleich.
Der Eigentümer ist dafür zuständig. Potentielle Käufer haben keinen Anspruch eine Besichtigung zu erwirken.
Ja, prima. Gleichwohl muss dann eben der Eigentümer den Anspruch auf Besichtigung dem störischen Mieter gegenüber diurchsetzen.
Was heißt denn, wenn es zwangsversteigert werden würde? Woher hast du denn die Info, dass es finanziell schlecht aussieht?
Was sagt denn der Besitzer zu der Immobilie? Will er denn verkaufen, dann wird er ja daran interessiert sein, dass es besichtigt wird?
Der Mieter lässt den Besitzer nicht rein zwecks Besichtigung
Das weiß ich, weil der Besitzer das sagte, und ja...er will verkaufen...selten blödere Fragen gelesen, tut mir leid
Der Verkäufer wird aber ja kein Gutachten erstellen lassen Das kostet ja unnötig Geld.
Wieso sollte die Wohnung auch in die Zwangsversteigerung gehen? Die wird ja von "außen" - Bank, Finanzamt etc - betrieben.
Gar nicht kaufen. Nichts kaufen was du nicht gesehen hast. Zudem der Verkäufer zeigt dir einmal i.d.R die Wohnung.
das muss der Mieter auch ersulden
50% wären noch angemessen
bei einer Zwangsversteigerung übrigen die Hälfte des gemeinen Wert abzgl 30-40% je nach Aussehen von außen.
Der Mieter lässt keine Besichtigungen zu.
Macht er einfach nicht
50%..echt? Soll ich 100 tsd bieten?
Der Verkäufer der Eigentümer ist kann das recht durchsetzen!
nsja wenn ich was nicht gesehen habe, würde ich billig bieten. Lieber was das man kennt kaufen
wenn da versteckte Mängel sind viel spaß
Ist ja auch dahin gestellt. Den Mietvertrag kaufst du ja so gesehen mit. Dann mal viel Spaß wenn der Mieter schaden anrichtet, keine Miete bezahlt und dann die Wohnung nicht räumt? So eine räumungsklage kann sich ewig hinziehen und echt teuer werden.
Bei einer Zwangsversteigerung hast Du eben keinen Anspruch auf eine Besichtigung. Man kauft hier die Katze im Sack. Aber solche Mieter wären das absolute K.O-Kriterium um die Bude überhaupt zu kaufen.
Da ist der Ärger doch schon vorprogrammiert
Kauft man ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietern drin, ist Ärger immer vorprogrammiert. Es sind nicht die Mieter, die man sich selbst ausgesucht hat und viele legen es gleich mal darauf an, den Vermieter auszutesten und fangen gleich mal eine Machtprobe an. Egal, ob man die Wohnungen besichtigen konnte oder nicht, mit Ärger ist also in so einem Fall immer zu rechnen.
Nicht ganz das was der Gutachter feststellt ist der Start bzw mindestpreis