Hilfe - Vermieterin lässt uns nicht einziehen trotz unterschriebenem Mietvertrag!
Liebe Community,
Folgende Situation: Heute morgen hätte laut Mietvertrag und Vereinbarung mit der Vermieterin die Wohnungsübergabe stattfinden sollen. Dazu kam es jedoch nicht. Die Vermieterin hat bei dem Treffen gesagt, die Wohnungsübergabe könne nicht stattfinden, da wir nicht wie von ihr NACHTRÄGLICH und per E-Mail gefordert eine Bürgschaft mit uneingeschränkter Haftung unserer Eltern mit zur Übergabe gebracht haben. Den mitgebrachten Verrechnungsscheck über die erste Miete könne sie auch nicht annehmen, das Konto sei ja möglicherweise gar nicht gedeckt und die zweite Hälfte der Kaution haben wir ja auch noch nicht bezahlt. Dies seien ausreichende Gründe für sie, dass die Wohnungsübergabe nicht stattfinden könne. Sie würde uns die bereits bezahlte Kaution zurücküberweisen und versuchen "den Schaden gering zu halten".
Damit will sie uns jetzt womöglich auch noch den Mietentfall, der ihr "durch uns" entstanden ist bei uns geltend machen. Wir stehen jetzt ohne Wohnung da, eigtl wollten wir ja heute einziehen. Zusätzlich fürchte ich um die bereits bezahlte Kaution.
Wie sollen wir jetzt vorgehen? Schließlich kann sie nicht einfach von einem geschlossenen Mietvertrag zurücktreten...sie kann ihn ja nur kündigen. Aber dazu braucht sie doch triftige Gründe. Und die nachträglich geforderte Bürgschaft sowie die noch nicht vollständig sondern nur zur Hälfte bezahlte Kaution sind meiner Meinung nach dafür nicht ausreichend. Ich weiß gerade gar nicht mehr weiter, wir wären gern in die Wohnung eingezogen, aber unter diesen Umständen will ich gerade eigtl. nur noch meine Kaution zurück...
Vielen Dank für eure Hilfe
8 Antworten
und die zweite Hälfte der Kaution haben wir ja auch noch nicht bezahlt.
Lassen Sie sich keinen "Bären" aufbinden wenn sie bereits 50% der Kaution bezahlt haben. Die Höhe der Sicherheit ist bei Wohnraummietverhältnissen auf das Dreifache der Kaltmiete beschränkt, und der Mieter ist berechtigt, diese** in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten** (beginnend mit dem Anfang des Mietverhältnisses). Eine Bürgschaft der Eltern kann nach Auffassung der meißten Gerichte in diesen Fällen nicht auch noch gefordert werden. Die Obergränze der Mietsicherheit ist gesetzlich 3 Monatskaltmieten. Oder beides zusammen darf diese Grenze nicht überschreiten. Ist schon klar wenn der Mietvertrag noch nicht unterschrieben wäre würde der Vermieter einen Rückzieher machen. Aber den Vertrag haben Sie bereits in der Tasche? Von einem Mietvertrag kann niemand zurücktretenm, er kann nur noch gekündigt werden. Deshalb will der Vermieter das OK von Ihnen erkaufen?? Da sollte sich dann aber für Sie lohnen.:-)
Den mitgebrachten Verrechnungsscheck über die erste Miete könne sie auch nicht annehmen, das Konto sei ja möglicherweise gar nicht gedeckt und die zweite Hälfte der Kaution haben wir ja auch noch nicht bezahlt.
Kaution darf in drei Raten gezahlt werden, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht.
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten .
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Dies seien ausreichende Gründe für sie, dass die Wohnungsübergabe nicht stattfinden könne. Sie würde uns die bereits bezahlte Kaution zurücküberweisen und versuchen "den Schaden gering zu halten".
§ 535
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags .
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Damit will sie uns jetzt womöglich auch noch den Mietentfall, der ihr "durch uns" entstanden ist bei uns geltend machen. Wir stehen jetzt ohne Wohnung da, eigtl wollten wir ja heute einziehen. Zusätzlich fürchte ich um die bereits bezahlte Kaution Wie sollen wir jetzt vorgehen?
Da wird die Vermieterin nicht mit durchkommen, aber ohne Anwalt oder Mieterbund ist da wohl keine Einigung in Sicht..
Schließlich kann sie nicht einfach von einem geschlossenen Mietvertrag zurücktreten...sie kann ihn ja nur kündigen. Aber dazu braucht sie doch triftige Gründe.
Richtig.
Und die nachträglich geforderte Bürgschaft sowie die noch nicht vollständig sondern nur zur Hälfte bezahlte Kaution sind meiner Meinung nach dafür nicht ausreichend.
Stimmt ebenfalls.
Da die Kaution in drei Raten überwiesen werden darf und bereits die Hälfte vor Einzug gezahlt wurde, fällt dieses "Argument" der Vermieterin schon mal flach. Die 1. Miete sollte mit Verrechnungsscheck gezahlt werden, zwar unüblich aber durchaus möglich. Allein die Vermutung, das Konto könnte nicht gedeckt sein, rechtfertigt ebenfalls nicht die Verweigerung zur Wohnungsübergabe. Bleibt also die Bürgschaft. Wobei noch fraglich ist, warum eine Bürgschaft eurer Eltern vorliegen muss, wenn ihr doch Kaution zahlt. Ob es rechtlich überhaupt ok ist, Kaution zu zahlen und Bürgschaft zu bringen, entzieht sich leider meiner Kenntnis. (Andere User wissen da bestimmt mehr!)
Ich würde jetzt einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen und ihm die Situation schildern. Schadensersatz für die Vermieterin gibts ganz sicher nicht, denn den Mietausfall den sie nun hat, hat sie m. E. selbst verschuldet. Allerdings dürfte sie sich euch gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht haben, wenn sie euch die Wohnung nicht übergibt. Ihr seid im Besitz eines gültigen Mietvertrages, den nicht nur ihr, sondern auch der Vermieter zu erfüllen hat.
Nichtleistung der Sicherheit
Sofern Sie die vereinbarte Kaution nicht bezahlen, kann Ihr Vermieter eine Zahlungsklage erheben, und er kann die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Beginn des Mietverhältnisses.
Beispiel: Sie schließen zum 1. September 2008 einen Mietvertrag mit einer Kautionsvereinbarung ab und zahlen die Kaution nicht. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung dieser Kaution verjährt erst am 31. Dezember 2011. Der Vermieter kann aber nicht die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Mieter/innen eine vereinbarte Kaution nicht bezahlen, denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Umgekehrt aber haben Mieter/innen das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Mängel der Mietsache berechtigen die Mieter/innen jedoch nicht dazu, die Kaution zurückzuhalten. Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Kaution den Mietvertrag wegen schuldhafter Vertragsverletzung ordentlich kündigen, wenn Sie trotz Abmahnung nicht zahlen. Eine fristlose Kündigung ist nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung bei Wohnraummietverhältnissen unzulässig. (Bei Gewerberaum ist eine fristlose Kündigung jedoch zulässig.)
Quelle: http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/kaution.html
Nehmt Euch einen Anwalt, der sich mit Mietrecht auskennt oder geht zum Mieterbund.
Aber hier wurden doch bereits 50 % der Kaution gezahlt, das ist mehr, als der Mieter zahlen musste, weil er die Kaution doch in drei Raten zahlen darf. Fraglich ist, ob der Vermieter zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft verlangen darf. Entzieht sich meiner Kenntnis. Für mich sind die Gründe, die der Vermieter für die Verweigerung der Wohnungsübergabe anführt, an den Haaren herbeigezogen.
Sie würde uns die bereits bezahlte Kaution zurücküberweisen und versuchen "den Schaden gering zu halten".
Es ist doch gar kein Schaden entstanden. Jedenfalls keiner, den der Mieter zu verantworten hat.
Sofern Sie die vereinbarte Kaution nicht bezahlen, kann Ihr Vermieter ...
... bestenfalls am 4. Werktag im 3. Monat nach Mietbeginn fristlos kündigen. Vorausgesetzt die Kaution beträgt mindestens 2 KM
Da solltet ihr schnellstens einen Anwalt in Anspruch nehmen. Wieso solltet ihr denn mitten ím Monat den Mietvertrag beginnen? Das ist schon äußerst ungewöhnlich.
Wenn der Vertrag unterschrieben ist, und nicht VORHER die zusätzliche Bürgschaft verlangt wurde, kann sie jetzt nicht damit nachgekleckert kommen.
SIE hat sich dann schadensersatzpflichtig gemacht. Dass ihr jetzt nicht mehr dort wohnen wollt, ist unter diesen Umständen verständlich.
Eine Mietkaution kann ohne weiteres in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Das ist üblich.
Hierzu gibt es wie so oft unterschiedliche Meinungen der Gerichte.
Nach Ansicht des LG München ist die Nichtzahlung der Mietkaution ein Grund um die Wohnung fristlos zu kündigen. Nach Ansicht des AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20. September 2001, Az: 716 C 187/01rechtfertigt ein Rückstand bei der Zahlung der Kaution dagegen keine fristlose Kündigung. Diese Ansicht dürfte zutreffend sein, denn die Nichtzahlung der Kaution ist in § 543 Nr.3 BGB nicht als Kündigungsgrund benannt. In jedem Fall ist aber eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich. LG München (Urteil vom 8. Dezember 1999, Az: 14 S 12619/99)
Dass ein Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn ein Mieter trotz Abmahnung die vertraglich vereinbarte Kaution nicht leistet, entschied das Landgericht in Berlin im Oktober 2011. Ein Mieter hatte sich mietvertraglich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, eine Barkaution zu zahlen. Trotz Mahnung leistete der Mieter keine Zahlungen auf die Kautionssumme. Drei Monate nach Beginn des Mietverhältnisses kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen offener Mieten und nicht gezahlter Kaution fristlos. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter Räumungsklage ein. Nach Anhängigkeit der Klage glich der Mieter dann doch sämtliche Zahlungsrückstände aus. Das Landgericht Berlin entschied die Räumungsklage zu Gunsten des Vermieters. Das Mietverhältnis war durch die fristlose Kündigung wirksam beendet worden, denn durch die nachträgliche Zahlung ist die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 BGB nur im Hinblick auf die ausstehenden Mietzahlungen unwirksam geworden. Für die Nichtzahlung der Kaution sieht das Gesetz keine spätere Heilung vor. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters dar, weil die Zahlung einer Kaution einem legitimen Sicherungsinteresse des Vermieters dient (LG Berlin, Urteil v. 17.10.11, Az. 67 S 58/11).