Halbes Haus kaufen?
Hallo, mein Vater hat von seinem Eltern ein Haus geerbt mit seinem Bruder zusammen. Mein Vater möchte sein Anteil behalten und sein Bruder würde sein Anteil verkaufen wollen , woran wir interessiert wären. Nun stellen wir uns die Frage wie es mit der Finanzierung aussehen würde . Das Haus ist ca. 80 000 Euro wert , das heißt ja das wir meinem Onkel 40 000 Euro geben müssten. Wenn wir nun einen Immobilienkredit aufnehmen, kommt ja die Bank mit ins Grundbuch, wird das Haus dann bei der Bank als ganzes gerechnet ( das heißt auf die 80 000 und 40 000 euro würde dann als Eigenkapital angerechnet werden) oder wird das Haus von der Bank dann nur als halbes Haus gesehen? Und der Bank gehört dann auch nur die Hälfte vom Haus?
Vielen Dank in voraus
6 Antworten
Wenn wir nun einen Immobilienkredit aufnehmen, kommt ja die Bank mit ins Grundbuch, wird das Haus dann bei der Bank als ganzes gerechnet
Korrekt. Es gibt ein Grundbuch für das Haus/Grundstück, so dass nur das gesamte Haus belastet werden kann.
Letztendlich ist es auch gar nicht so, dass Dir hinterher das halbe Haus gehört. Vielmehr ist es so, dass Dir und deinem Vater das gesamte Haus gehört.
Momentan kann eine Haushälfte rechtlich gesehen nicht separat betrachtet werden.
Und der Bank gehört dann auch nur die Hälfte vom Haus?
Der Bank gehört das Haus nicht. Dieses dient nur zu Sicherheit, wenn Du deinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommst (Zwangsversteigerung).
Wäre die Bank Eigentümer, würde dies auch so in Abteilung 1 des Grundbuchs stehen.
Wenn Du wirklich nur Eigentümer des halben Hauses werden möchtest, dann besteht die Möglichkeit, dass Grundstücksgrundbuch schließen zu lassen und zwei Wohnungsgrundbücher zu eröffnen.
Das setzt allerdings voraus, dass es zwei abgeschlossene Wohnungen gibt.
Wie gesagt: Du muss immer von dem Haus als Ganzes ausgehen.
Du kannst dieses ja schlecht halbieren. Es kann ja sein, dass die Hälfte des Vaters mehr Wert ist, als Deine.
Folglich gibst Du immer das gesamte Haus an, d.h. die 80.000 €. Es wird allerdings nur eine Grundschuld von 40.000 € eingetragen.
Ok und das was mein Vater schon gehört, würde die Bank dann quasi als Sicherheit nehmen ? Zählt das denn wie Eigenkapital?
Nein, die Sicherheit ist das gesamte Haus. Eigentümer bist Du und dein Vater, nicht die Bank.
Angenommen Du kommst den Zahlungen nicht nach, wird die Bank eine Zwangsversteigerung beantragen. Hierdurch soll die Forderung von 40.000 € (zzgl. Verfahrenskosten, etc.) reingeholt werden.
Wird das Haus für 80.000 € verkauft, erhält der bisherige Eigentümer (oder andere Gläubiger) diese Differenz.
Zählt das denn wie Eigenkapital?
Nein, weder das Eigenkapital, noch der Wert des Hauses ist im Grundbuch ersichtlich. Dort taucht nur die Grundschuld in Höhe von 40.000 € auf.
Ob Du daneben 3 Ferraris in der Garage stehen hast, oder das Haus vielleicht 3.000.000 € Wert ist, spielt für die Eintragung einer Grundschuld keine Rolle.
Du brauchst 40.000 € und diese wird eingetragen.
Die Bank prüft hier nur, ob das Haus mindestens den Wert der Kreditsumme besitzt. Wenn ja, wird das Darlehen gewährt.
Super vielen dank für ihre Auskunft , das hat uns sehr weiter geholfen.
Nur mit einen Immobilienkredit wird es wahrscheinlich schwierig werden oder? Weil ich mal gehört habe alles was unter 50 0000 Euro ist , zählt meist du den Privatkrediten mit wesentlich höhren Zinsen.
Du bekommst mittlerweile auch Privatkredite mit Zinsen < 2%. Das geht momentan noch, auch wenn die Hypothekenzinsen sicher geringer sind.
Einfach mal ein Angebot bei der Bank einholen.
Die Zeiten mit 50.000 € als hohes Darlehen sind vorbei, allerdings, wenn man sie Übersparen muss eine ganze Menge Holz.
Naja, der Onkel muß mit 40 000 ausgezahlt werden. Wenn diese nicht verfügbar sind, braucht es einen Kredit. Dafür braucht es aber eine Sicherheit.
Das ist in der Regel eine Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen wird, damit die Bank im Fall der Zwangsvollstreckung Zugriff auf das Objekt hat - ja, sie wird also als Besitzer eingetragen.
Die Feinheiten sind gewiss deutlich komplizierter.
Die Bank wird nicht zum Besitzer. Sie ist Gläubigerin. Besitzer ist derjenige, der das Haus bewohnt.
Ein Kreditgeber ist immer Gläubiger. Genaugenommen erhält die Bank ein Grundpfandrecht über die Grundschuld. Hieraus erwächst die Möglichkeit das Objekt z.B. zwangsweise zu versteigern. Ebenso darf die Bank bei einem gewünschten Verkauf solange noch eine Restschuld beim Darlehnen bzw. die Grundschuld besteht, Einfluß nehmen.
Wie ich sagte, die Details sind schmutzig. Es gibt auch andere Grundpfandrechte.
Aufgrund der Umfangreichen Verfügungsrechte (deren Umfang von der Art des genutzten Grundpfandrechts abhängt), die den eigentlichen Besitzer in der Verfügung beschränken, sagt man umgangssprachlich oft, das Haus gehöre noch der Bank, solange das Darlehnen nicht getilgt ist. Ironischerweise, bei einer Grundschuld reicht das Tilgen für sich nicht, es braucht auch eine Löschbewilligung, um frei über das Objekt verfügen zu können.
Ist es so genehmer?
Ironischerweise, bei einer Grundschuld reicht das Tilgen für sich nicht, es braucht auch eine Löschbewilligung, um frei über das Objekt verfügen zu können.
Sorry, aber das ist Käse.
Selbstverständlich kann ich über das Grundstück frei verfügen, wenn das Darlehen getilgt ist (eigentlich auch vorher schon).
Letztendlich kann ich die Grundschuld zugunsten der Bank bestehen lassen. Steht diese nämlich im ersten Rang, kann ich hier später mal einen günstigen Kredit bei dieser Bank aufnehmen.
Ebenso darf die Bank bei einem gewünschten Verkauf solange noch eine Restschuld beim Darlehnen bzw. die Grundschuld besteht, Einfluß nehmen.
Und wie soll dieser Einfluss deiner Meinung nach aussehen?
Ganz einfach, die Grundschuld als Grundpfandrecht ist in voller Höhe pfändbar. Daraus ergibt sich, daß Du beispielsweise zu keinem Zeitpunkt das Objekt unter der Pfändungssumme veräußérn kannst, da sonst das Pfandrecht (des Gläubigers) beschädigt würde. (Noch nicht getilgter Fall)
In wieweit jemand gewillt ist, ein Objekt dermaßen unter Wert zu verkaufen, steht natürlich auf einem anderen Blatt.
Eine Hypothek verhält sich selbstredend anders.
Es ist richtig, daß Du später einen günstigen Kredit bei der Bank bekommen kannst, wenn die Grundschuld noch im ersten Rang steht, es braucht aber eine Löschbewilligung, um die Sicherheit gegenüber einem beliebigen Gläubiger einfach/unkompliziert einsetzen zu können. Im Verbriefungsfall ist das wiederum etwas anders, weil Du den Brief mit Tilgung erhälst und einer neuen Verwendung zuführen kannst.
Daraus ergibt sich, daß Du beispielsweise zu keinem Zeitpunkt das Objekt unter der Pfändungssumme veräußérn kannst, da sonst das Pfandrecht (des Gläubigers) beschädigt würde.
Hast Du hierfür auch eine Quelle?
Mir ist mindestens ein Fall bekannt, in welchem die Eltern ein Haus unentgeltlich an den Sohn "überschrieben" haben, obwohl eine Grundschuld besteht.
Die Grundschuld bezieht sich gewissermaßen immer auf den Beleihungswert des Objektes und nicht auf einen Verkaufspreis.
Dieser Wert ändert sich doch nicht, wenn ich ein Haus verschenke.
Oder anders: Eine Grundschuld ist Grundstücksgebunden und nicht Personengebunden.
Angenommen ein Haus ist 300.000 € wert, dann ist dieses auch noch den gleichen Betrag wert, wenn ich es verschenke.
Eine Grundschuld ist abstrakt, soweit richtig, sie ist weder an Person noch an ein konkretes Darhlehnen gebunden (zumindest nicht zwingend). Soweit klar.
Die Frage ist doch: Kannst Du das Objekt ohne Rücksprache mit dem Gläubiger einfach verschenken oder verkaufen? Rein von der Funktion der Grundschuld her betrachtet sollte das wohl gehen.
Andererseits, wird ein Gläubiger bei der Vereinbarung bezüglich der Sicherung so fahrlässig sein, daß er Dir freie Hand lässt?
Wenn du den Anteil des Onkels kaufst bist du Miteigentümer 1/2 wenn du dann finanzierst wird ja nur dein 1/2 Anteil finanziert. Der Anteil deines Vaters bleibt davon unberührt..
Es gibt interessante Finanzierungen über die KfW Förderung.. lass dich gut beraten...
weder noch es wird die kreditsumme ins gurndbuch eingetragen?
also wenn du 40 000€ kredit nimmst wird dieser eingetragen aber die bank wird dir weniger kredit geben als das aus wert ist?
Das Haus ist über 90 000 Euro wert laut Gutachten, 80 000 Euro nehmen wir weil mein Onkel nur 40 000 Euro haben möchte, und jedem ja die Hälfte gehört. MeineFrage wäre jetzt nur wenn wir einen Kredit aufnehmen , was für einen Immobilienwert wir da angeben müssen, Das Haus als ganzes oder eben nur die Hälfte ? Weil ich eben gehört habe , das eine Bank nur als ganzes sieht und nicht als halbes Haus.
Noch als Hinweis:
Je Höher der Beleihungswert des Hauses ist (also der Wert des Hauses), desto geringer ist der Hypothekenzins.
Folglich würde ich hier schon die 90.000 € lt. Gutachten ansetzen, auch wenn der Onkel nur 40.000 € haben möchte.
Ok , also den genauen Wert angeben der im Gutachten steht. DANKE
Vielen Dank , Nun sind wir schon was schlauer, nun bleibt mir nur doch die Frage , ob ich bei einem Kreditantrag den ganzen Wert des Hauses also 80 000 Euro angeben muss oder die 40 000 Euro? Weil ja dort immer steht Immobilienwert und dann halt was man gern aufnehmen würde. Wir möchten zusammen ins Grundbuch.