Fragliche Mieterhöhung einer Inklusivmiete "Mietflatrate"?
Hallo!
Ich wohne zur Miete (von Privat) in einem Haus (Vermieter wohnt hier ebenso und noch jemand; also insgesamt 3 eigene Wohnungen). Ich habe einen mündlich vereinbarten Mietvertrag mit einer Pauschalmiete. Es ist wirklich alles inklusive (Heiz-, Strom- & Nebenkosten, Internet, Satelit usw. also echt alles). Seit Anfang diesen Jahres sollte ich etwas mehr Miete bezahlen, da Strom teurer geworden ist und sowieso die Miete (angeblich) zu niedrig angesetzt war.
Im Moment kommen mir nur die Zweifel, da man ja so eine Miete eigentlich nicht erhöhen darf. Und jetzt lese ich noch was von einer "Heizkostenverordnung". Auch sagt er wenn er die Miete aufschlüsseln würde, müsse ich mehr bezahlen...Also irgendwas was ist da doch Faul!? Der Vermieter ist so ein Typ der nimmt immer gerne, aber wenn er mal was geben soll...naja deswegen rege ich mich jetzt irgendwie auf. Ich werde jetzt jedenfalls erstmal nur noch die vereinbart ürsprüngliche Miete zahlen. Am liebsten würde ich aber die gestiegenen Mietkosten einfach von der nächsten Miete abziehen. Ich will aber auch nicht nach Hause kommen und das Schloss ist ausgewechselt oder der Strom abgestellt. Wie soll ich mich da Verhalten bzw. was für Möglichkeiten hätte ich wenn er das anders sieht? Ich danke für hilfreiche Antworten
7 Antworten
Du hast einen mündlich vereinbarten Mietvertrag. Diesen kann man genauso, wie jeden anderen Vertrag auch ändern. Ob mündlich oder schriftlich ist egal.
Beim mündlichen Mietvertrag geht man vom Vertragsschluss aus, wenn die Miete (regelmäßig) bezahlt werden und die Schlüssel bzw. das Mietobjekt übergeben wurde.
Wenn nun der Vermieter am Jahresanfang eine Erhöhung der Miete verlangt hat und Du hast zugestimmt, indem Du die erhöhte Miete bezahlt hast, ja sogar jetzt 10 oder 11 Mal schon die verlangte erhöhte Miete überwiesen hast, hast Du der Vertragsänderung zugestimmt, die nun nicht einseitig rückgängig gemacht werden kann. So sieht es aus für Dich!
Nix mit wieder weniger zahlen!
Nein, kannst Du nicht, denn Du hast einen Inklusivmietvertrag. Es ist völlig unerheblich, warum hier die Mieterhöhung verlangt wurde. Der Vermieter hätte auch sagen können, weil das Wetter immer so schlecht ist oder weil mein Fußballverein immer verliert.
Entscheidend war, dass Du zugestimmt hast.
Gegoogelt von Hausverwalter-Vermittlung (2011)
Dennoch kann der Vermieter nicht einfach nach Lust und Laune eine höhere Summe für die Betriebskosten vom Mieter verlangen, zunächst muss er nämlich genau nachweisen, dass sich die Betriebskosten deutlich verändert haben, so dass diese dem Mieter auferlegt werden können. Diesen Nachweis kann der Vermieter aber nur erbringen, wenn er einen abrechnungsähnliche Berechnung erstellt (damit wird aber der eigentliche Sinn der Inklusivmiete wieder ausgehebelt)
Wenn Du eine Inklusivmiete zahlst und diese soll erhöht werden, kommt der Vermieter nur dann an diesem Paragraphen vorbei, wenn der Mieter der Erhöhung zustimmt.
Lehnt der Mieter ab, kann er unter Berücksichtigung dieses Paragraphen erneut ein Mieterhöhungsverlangen schriftlich stellen. Dabei bleibt ihm gar nichts anderes übrig, als alle mit der Miete gedeckten Nebenkosten erst einmal heraus zu rechnen, denn sonst ist er automatisch schon weit über dem Ortsüblichen.
Aber auch das wirst du nicht verstehen.
doch, ich denke das habe ich jetzt! Ich habe einfach nur "ja" gesagt um mir den Ärger zu ersparen.
Dann weiß ich jetzt, dass ich auch Rückwirkend definitiv leider keine Ansprüche mehr habe. Das war eigentlich was ich wissen wollte.
Solche Hintertürchen mit Vertragsänderung stehen ja auch nirgens so deutlich
Solche Hintertürchen mit Vertragsänderung stehen ja auch nirgens so deutlich
Ja, das ist leider so. Man muss Jurist sein oder einschlägige Erfahrungen gemacht haben.
Danke für die Auszeichnung.
Eine Mieterhöhung bei Vorhandensein eines mündlichen Pauschalmietvertrages ist nicht möglich. Änderungen können nur vorgenommen werden, wenn beide Parteien schriftlich Änderungen einvernehmlich vereinbaren oder der Mieter konkludent Forderungen des Vermieters willfährig erfüllt.
Letzteres hat der Fragesteller jedoch unglücklicherweise erfüllt, denn er hat konkludent die Forderung der Vermieters durch Zahlung des neuen Mietzinses erfüllt. Dies bedeutet, er muss die neu festgesetzte Inklusivmiete nun auch bezahlen.
Im übrigen: Echte Inklusivmieten, so wie hier, also mit Einschluss der Kosten für Heizung und Warmwasser, kommen vor allem bei Zimmervermietung, Ferienwohnungen oder
bei Wohngemeinschaften vor, im Übrigen sind sie doch sehr ungebräuchlich.
Ich würde dazu raten, beim Vermieter entweder auf einen Standardmietvertrag oder zumindestens auf eine schriftliche Fixierung des Mietverhältnisses (die rechtlich überprüft werden sollte) zu dringen.
Sinn und Zweck eines Standardmietvertrages ist es, die Überprüfbarkeit für den Mieter zu gewährleisten, z. B. gerade die der Mietnebenkosten wie Heiz- und Wasserkosten usw.
Vielen Dank für diesen Kommentar. Genau so sehe ich es auch.
Das hört sich schon vernünftig an. Aber was für ein Aufwand und u.U. Mehrkosten wegen einem Schriftstück welches sowieso schon im Gesetz steht? Deswegen habe ich hier mal nachgefragt. Aber warum sollte ich jetzt auf eine Schriftform dringen? Wäre doch eh Unsinn ohne eine Aufschlüsselung!?
Wenn das nächste Mal etwas erhöht werden sollte bzw. wäre das ja eh nicht möglich aber das weiß ich ja jetzt. Mehr will ich ja auch nicht blechen und würde mir etwas Anderes suchen.
Aber meine Frage bezog sich eben auf etwas Anderes und wurde auch beantworte.
Ich kenne solche Mietformen schon vom privat (bzw. eher familiären) Bereich relativ häufig. Das erspart die ganze Erbsenzählerei und alles ist Glatt
Und jetzt lese ich noch was von einer "Heizkostenverordnung".
Dann lies diese doch mal genau durch. Nach der HKV muss Dein Vermieter die Heizkosten getrennt erfassen und nach einer bestimmten Vorgabe auf die Mieter umlegen. Du als Mieter darfst das verlangen, bzw. darauf bestehen.
Lies aber auch die Ausnahmen. Da gibt es ein paar. Prüfe, ob das Haus unter diese Ausnahmen fällt.
Falls Du darauf bestehten kannst, muss der Vermieter ggf. das ganze Haus mit entsprechenden Messgeräten ausstatten. Diese wird er mieten und die Miete auf die Mieter umlegen.
Am Ende zahlst Du dann weniger Miete, dafür aber kommen die Heizkosten oben drauf. Versuch mal auszurechnen, wieviel da auf Dich zukommen könnte und ob es für Dich nicht doch besser wäre, die Füße still zu halten.
Die Füße still halten wäre wohl einfacher als ein Mietstreit mit dem Vermieter als Nachbar...
:)) Also so wie ich es Verstanden habe 1. auf alle Ableser bestehen und 2. danach so schnell wie Möglich ausziehen
Das hast Du jedenfalls richtig verstanden. Vorher würde ich mich allerdings informieren, ob es nicht viel günstiger für Dich ist, die Füße einfach nur still zu halten bis zur nächsten Erhöhung.
Jede Stadt hat doch einen Mietspiegel. Da kannst du mal einen Blick hinein werfen und schauen, wo in Etwa die Nettokaltmiete für vergleichbaren Wohnraum in deiner Gemeinde liegen würde.
Dann kannst du auch in Etwa berechnen, was du zu viel zahlst.
Noch etwas: Verträge dienen der Vertragssicherheit. Gerade bei Miet-aber auch bei Arbeitsverträgen würde ich immer die Schriftform wählen. Sonst landet man schnell bei Problemen auf der Straße.
Die Nebenkosten kommen bei der Kaltmiete oben drauf. Dafür hast du Anspruch auf eine separate Abrechnung-auch wenn die Kosten bereits pauschal in der Miete als Vorauszahlung/Flat enthalten sein sollten.
Es geht um eine Mieterhöhung wegen meinem Stromverbrauch. Hätte ich die Schriftform gewollt, so meinte er, dass er die Miete aufschlüsseln müsse und ich dann noch mehr bezahlen dürfte. Ich war damals erstmal froh eine Wohnung gefunden zu haben.
Das klingt für mich unseriös. Sorry. Es gibt rechtssichere Formularmietverträge, die man sich ohne großen Aufwand erstellen kann. Du hast einen Haushaltsbezogenen Energiezähler-eine Wasseruhr und Heizkostenzähler sind nicht der riesige Aufwand. Er wird sicher mit den Stadtwerken eine Endabrechnung machen. Dabei werden sämtliche Kostenzähler abgelesen und der Verbrauch für jede Kostenstelle ermittelt. Das dann zusammenzutragen ist doch kein Hit. 90% der Arbeit machen die Stadtwerke.
ein mündlicher Mietvertrag ist möglich und gesetzlich geregelt.
nicht sämtliche Kostenzähler! es gibt nur einen Hauptzähler und die evtl. Zwischenzähler aber die sind nicht für Verechnungszwecke gedacht/zulässig. Ich habe keine Haushaltsbezogenen Zähler, da es ein Mehrfamilienhaus ist.
naja gut, er meinte wohl die Aufschlüsselung der Miete hätte mich mehr gekostet. Mit nem Mietvertrag kann man sich den Ar*** abwischen (hatte er gesagt), da alles sowieso gesetzlich geregelt ist und iwelche zusätzliche Klauseln im Vertrag meist immer zu Lasten des Mieters ergehen.
Ich erwähne nur Tierhaltung (Hunde zB.) ist gesetzlich jedem erlaubt und dürfte im Allgemeinen kein Vermieter verbieten (es sei denn Kampfhund oder Ruhestörung)
Natürlich ist es möglich, auch Verträge mündlich zu schließen-ich habe nur geschrieben, dass man aufgrund der Vertragssicherheit die Schriftform bevorzugen sollte. Wer weiß denn, was vor 10 Jahren mal mündlich vereinbart wurde? Und wenn es zum Streit vor Gericht kommt, möchte ich mal sehen, wie man erfolgreich beweisen will, dass man im Recht ist, wenn die Gegenpartei was anderes behauptet. Da hat man schlichtweg die A-Karte gezogen.
mal ehrlich, wer will schon vor Gericht wegen einem Mietobjekt. Die Karte A wäre wahrscheinlich nicht der Mietvertrag sondern der Anwalt oder der Richter oder bzw. die Argumentation vor Gericht.
Außerdem hatte ich mal nen Vermieter der die Endabrechnung über alle Haushalte zusätzlich noch verteilt hatte. Auch als ich nicht mit der Ablesung/Forderung einverstanden war...hätte nen Weg übers Gericht wahrscheinlich auch nicht viel daran ändern können. Und der Mietvertrag landet dann doch eh in der Tonne. Inklusivmiete ist nix mit Nachzahlungen/forderungen oder so (bei mir jedenfalls nicht)
edit: laut Mietspiegelvergleich müsste wohl irgendwie fast jeder zuviel zahlen...außer vielleicht man mietet mit §5Schein...
Jede Stadt hat doch einen Mietspiegel.
Bei weitem nicht. Man sollte hier nur antworten, wenn man Ahnung hat. Die wenigsten Städte haben einen Mietspiegel.
Ich weiß ja nicht, wie hoch alles zusammen ist. Jetzt gehen wir mal davon aus, du hast 60qm und lebst alleine. Das würde in etwa 120€ für Heizung, Wasser, Warmwasser und NK bedeuten , 65€ für Strom, 38€ für Internet/ Telefon und vielleicht 30€ für Fernsehen ( Kabel oder Internet). Liegt er deutlich über diesen Summen, nach der Erhöhung würde ich Einzelnachweise verlangen.
Darf er denn überhaupt an der Pauschalmiete herumdrehen wie er meint? Ich habe keine Nachweise von ihm bekommen. Alles per Handschlag über den Daumen.
Aber ich habe einen eigenen Zwischenstromzähler.
Klar darf er da herumdrehen.
Ich habe gelesen, dass man inklusivmieten nicht einfach so erhöhen darf, andernfalls müssen diese vorher aufgeschlüsselt werden. Aber hier geht es ja um den Strom.
Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass Mieten erhöht werden dürfen. (§557 BGB)
Schon allein daraus ergibt sich, dass der Vermieter Dir mitteilen kann, dass er die Miete erhöhen möchte. Stimmst Du zu, z. B. durch Zahlung dessen, was er neu verlangt, ist der Vertrag entsprechend geändert.
Stimmst Du nicht zu, ist auch wiederum im Gesetz klar geregelt, wie er vorgehen muss, um eine höhere Miete trotz Deiner Ablehnung durch zu setzen. Da steht dann was von Mietspiegel, Vergleichsmieten, Gutachten. Spätestens jetzt muss er aber die Kostenpositionen aufschlüsseln, um die aktuelle Kaltmiete darstellen zu können, mit der ein Vergleich mit anderen Wohnungen oder mit dem Mietspiegel möglich ist.
Also, nächste Mieterhöhung lehnst Du ab und wartest dann ab, was der Vermieter macht. Strom abstellen, Heizung abstellen, Schloß austauschen und ähnliches Mobbing ist nicht erlaubt und führt ggf. zu Schadensersatzanspruch Deinerseits.
Die zum Jahresanfang bereits vorgenommene Mieterhöhung musst Du schlucken.
Ok danke! Dann weiß ich soweit bescheid wie ich mich Verhalten kann! Werde ich auf jeden Fall versuchen
Ich würde sagen, dass beste ist, sich eine neue Wohnung zu suchen. Die Lage ist hier zu angespannt. Und da der FS auch nicht konkret darlegt, wie seine Miete im Verhältnis zu einer Ortüblichen Vergleichsmiete aussieht , können wir auch nicht wissen ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht
Naja, laut Mietspiegel müsste ich vielleicht weniger Nettokalt bezahlen. Aber dieser Spiegel ist m.M. nicht so, dass man den als regionalen Richtwert für seine Kaltmiete nehmen könnte...die Kaltmieten bei den Immosuchen sind in Hamburg leider immer höher. Und es gibt wenig Anzeigen bis 2-Zimmer im engeren Raum
Hamburg liegt je nach Region bei 10-15€ netto kalt
65€ Strom wäre wohl eher für Nachtspeicher oder "Mining" zu realisieren...? 30€ für Glotze? (Inklusive der Raten für den großen 4k TV käme das eher hin). Telefon 38€ Also eine vergoldete Direktleitung? ;))
Ich kann doch wohl auf einen Nachweis bestehen, dass die erhöhten Stromkosten nicht durch mich entstanden sind? Jedenfalls notiere ich jetzt immer meinen Monatsverbrauch an Strom und liege damit unter dem Durchschnitt von 1800kW/h