defekte Heizung fällt immer wieder aus, Mietminderung?
Hallo zusammen. Wir haben erhebliche Probleme mit unserem Vermieter. Es handelt sich dabei um eine Investmentgesellschaft, deren Gebahren mit "unseriös" noch wohlwollend beschrieben ist.
Neben einigen anderen Problemen ist seit über einem Monat die Heizugsanlage in unserem Mehrfamilienhaus defekt, sie fällt im Abstand von 2-3 Tagen nach einer Störungsmeldung des Brenners regelmäßig aus. Der Vermieter wurde darüber informiert, verweigert aber eine fachgerechte Wartung bzw. Reparatur. Er veranlaßt nach der Meldung durch die Mieter wiederholt nur einen Neustart des Brenners durch den Hausmeister, woraufhin die Heizung wieder bis zur erneuten Störung funktioniert.
Ich würde uns als überdurchschnittlich tolerante Mieter bezeichnen, doch nach dem fünften Ausfall in der Heizperiode und der damit verbundenen Auskühlung der Wohnung wollen wir dem Vermieter nun durch eine Mietminderung zu einer Reparatur der Heizung bewegen. Wir haben uns nun im Netz informiert und wollen die Miete für den nächsten Monat nach Ankündigung kürzen. Unsere Frage ist nun, ob eine Minderung um 15% der Warmmiete hierfür angemessen ist?
Weiterhin wurden im vergangenen Monat zum wiederholten mal jeweils die Gas- und Wasserversorung durch die Stadtwerke eingestellt, weil der Vermieter dort erhebliche Außenstände hat. Erst durch zahlreiche Telefonate durch uns Mieter wurde die Sperre nach jeweils einem Tag wieder aufgehoben. Können wir diese Umstände in die Minderung für den nächsten Monat mit einbeziehen?
Vielen Dank für die Antworten!
9 Antworten
Ich würde uns als überdurchschnittlich tolerante Mieter bezeichnen, doch nach dem fünften Ausfall in der Heizperiode und der damit verbundenen Auskühlung der Wohnung wollen wir dem Vermieter nun durch eine Mietminderung zu einer Reparatur der Heizung bewegen.
Völlig falscher Ansatz :-O Denn damit verhindert man garkein Auskühlen der Wohnung, riskiert aber durch Mietrückstand qualifizierte Abmahnung, gar fristlose Kündigung, wenn man sie nicht taggenau während des Ausfalls und nur bis zur Behebung des Mangels (Reset durch Hausmeister) berechnet :-O
Hier ist Mängelbeseitungsaufforderung unter Fristetzung mit Ankündigung einer Ersatzvornahme n. § 536a II BGB, die man mit der übernächsten Mietzahlung verrechnet, deutlich zielführender :-)
G imager761
Eine in diesem Zusammnehang entscheidende Frage ist wohl auch, ob die offensichtlich defekte, immer wieder, aber dann nur für kurze Zeit ausfallende Heizung an sich als dauerhafter, wohnwertmindernder Mangel bewertet wird oder nur der Ausfall selbst, der ja immer wieder behoben wurde.
Die Antwort lautet: "Wohnwertminderung" kennt das Mietrecht nicht. Nur den Begriff Mietmangel, und der ist rein rechtlich eine "Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch", § 536 BGB. Dies beschreibt exakte Abweichung vom Soll-Zustand zum Ist-Zustand "nicht unerheblicher Minderung der Tauglichkeit", und die beschränkt sich eben hier auf tasächliches Bestehen des Mangels Ausfall der Heizung bis zu deren Wiedereinschalten.
Genau deshalb sitzt der VM die ja aus: Man kann eben nicht 15% der Monatsmiete abziehen, weil etwa seit einem Monat die Heizung immer wieder mal ausfällt, sondern eben nur bsplsw. sechmal vier Stunden Ausfall bis zum Widereinschalten, macht in Summe einen Tag oder 1/30 der Bruttomiete, die man um bsplsw. 15% mindern dürfte :-O
Macht bei 550 EUR Warmmiete schlappe 2,75 € :-O
Ok, das hieße also, der uns betreffende Mangel ist die durchden Ausfall der Heizung erfolgte Abkühlung der Wohnung und nicht der eigentliche Defekt an der Heizung, der (immer wieder) zum Ausfall führt.
Würde das nicht auch die Reperatur der Heizung als Erstzvornahme durch uns Mieter ausschließen? Denn der uns eigentlich betreffende Mangel (unmittelbarer Ausfall) wurde ja nach Meldung durch uns immer beseitigt, auch wenn der zum Ausfall führende Defekt an der Heizung weiter besteht.
Ersatzvornahme bedeutet, dass das endlich mal nachhaltig repariert wird, und man es leid wäre, dass sich der Eigentümer reich spart.
Er schuldet nämlich für seinen Mietzins auch durchgängig Warmwasser- und Heizungsbereitstellung.
Hier ist Mängelbeseitungsaufforderung unter Fristetzung mit Ankündigung einer Ersatzvornahme n. § 536a II BGB, die man mit der übernächsten Mietzahlung verrechnet, deutlich zielführender :-)
Den Gedanken hatte ich auch schon. Ist der Mangel an der Heizungsanlage größer, kann eine Reparatur gern mal tausende EUR kosten. Da wird eine Ersatzvornahme schwierig.
Inwiefern? Mal abgesehn davon, dass hier mehrere Parteien betroffen sind, die anteilig statt Miete eben Rechnungskostenanteil geben könnten, darf man beim Vermieter dann einen Vorschuss fordern und kann den sogar einklagen.
Die Höhe der Minderung hängt auch damit zusammen, wie oft und wie lange dieser Ausfall zu verzeichnen ist. Weiterhin dürfte die Raumtemperatur entscheidend sein. Hier würde ich mich nicht zu einer genauen Minderungshöhe äußern wollen. Die entsprechenden Minderungstabellen im Internet geben hier aber eine gute Antwort.
Die Ankündigung an den Vermieter bitte via Einwurfeinschreiben zustellen.
ich empfehle dieser Ankündigung an den Vermieter auch eine Dokumentation des Ausfalles beizufügen. Sprich: Tabellarische Abgabe des Zeitpunktes/Dauer des Ausfalls und Benennung der Raumtemperaturen. Das könnte im Zweifel bei einem Rechtsstreit wichtig werden.
Alternativ würde ich mich nach einer neuen Wohnung umsehen. Die Tatsache, dass der Vermieter schon Schulden bei den Versorgern hat, lässt mich zu dem Schluss kommen, dass er gar kein Geld für die Reparatur hat. Da hilft im Zweifel auch eine Mietminderung nur wenig.
Ihr solltet den Vermieter anschreiben (Einwurfeinschreiben), die Mängel genau schildern (wenn ihr habt, ein Protokoll über die Ausfälle beifügen) und unter Fristsetzung (2 Wochen, konkretes Datum benennen) eine Behebung des Schadens fordern. Kündigt gleichzeitig an, dass ihr nach Ablauf der Frist selbst Handwerker beauftragen werdet und die Kosten mit der übernächsten Mietzahlung (und ggf. den folgenden) verrechnen werden - und setzt das auch um. Kündigt in diesem Schreiben auch eine Mietminderung an.
Unsere Frage ist nun, ob eine Minderung um 15% der Warmmiete hierfür angemessen ist?
Das lässt sich aus der Ferne so nicht beantworten. Setze dich mit dem Mieterverein in deinem Wohnort oder einem Fachanwalt in Verbindung.
Mangel
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Man muss den Vermieter über die Mängel in Kenntnis setzen.(Per Einwurfeinschreiben)
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Setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel.Bei nicht schwerwiegenden Mängeln 2-4 Wochen. Bei Schwerwiegenden kürzer.
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Die Frist muss datumsmäßig bestimmt oder bestimmbar sein. Also nicht schreiben „umgehend“ oder „sofort“, sondern „bis zum [Datum in drei Wochen].
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Kündigen Sie dem Vermieter an,dass Sie bei fruchtlosem Ablauf der Frist eine Ersatzvornahme(Selbstbeauftragung) vornehmen werden und die Kosten ab übernnächsten Monat mit der fälligen Mietzahlung aufrechnen werden.
Ist der Vermieter nicht erreichbar oder nicht rechtzeitig erreichbar, etwa, wenn er gerade in Urlaub ist und be- oder entsteht ein Mangel, dessen Behebung zur Abwendung einer Gefahr für den Mieter oder die Mietsache nicht aufgeschoben werden kann, kann der Mieter ebenfalls entsprechende Maßnahmen veranlassen und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen. www.anwalt-im-netz.de/mietrecht/mangel-der-mietsache.html
Anstatt der Ersatzvornahme kann die Miete angemessen gemindert werden.
Die Höhe einer Minderung sollte ein Anwalt oder Mieterbund festlegen.
Ihr seid doch offenbar eine größere Anzahl an Mietern. Ist da niemand von Euch im Mieterverein und kann sich rechtlich beraten lassen?
Ihr (alle!) solltet auf jeden Fall ein Protokoll führen, wie warm es an welchen Tagen in der Wohnung war. Wenn eine bestimmte Mindesttemperatur nicht erreicht wurde, kann man eine Mietminderung ankündigen und auch durchführen. Dabei gibt es aber durchaus rechtliche Fallen, so dass ich den Schriftverkehr auf jeden Fall einem Anwalt übergeben würde.
Und außerdem würde ich als Mieter mich mal nach einer anderen Wohnung umgucken.
Vielen Dank für die schnellen und hilfreichen Antworten! Ich sehe schon, dass wir da um eine Rechtsberatung nicht herum kommen...Eine in diesem Zusammnehang entscheidende Frage ist wohl auch, ob die offensichtlich defekte, immer wieder, aber dann nur für kurze Zeit ausfallende Heizung an sich als dauerhafter, wohnwertmindernder Mangel bewertet wird oder nur der Ausfall selbst, der ja immer wieder behoben wurde. Zu diesem besonderen Fall habe ich auch im Netz noch nichts gefunden.
Eines aber ist klar: Nichts nervt mehr, als so ein Vermieter! Und selbst, wenn man Im Ende am Recht ist, diese Auseinandersetzungen belasten. Daher sind wir auch schon dabei, uns eine neue Wohnung zu suchen, um schnellstmöglich da raus zu kommen (3 von 7 Nachbarn haben bereits gekündigt) was aufgrund der Wohnungsmarktlage leider nicht ganz so einfach ist...