Welche Kosten trage ich bei Unterhaltspflicht am Sondernutzungsrecht?
Hallo Ich habe eine Eigentumswohnung und das Sondernutzungsrecht an der vorgelagerten Terrasse mit einer alleinigen Unterhaltspflicht. Nun senkt sich die Terrasse wiederholt. Die HV sagt, ich muss die Kosten der Instandsetzung tragen. Ich verstehe unter Unterhaltspflicht allerdings die Instandhaltung nicht die Instandsetzung der Terrasse. Wahrscheinlich liegt ein baulicher Mangel vor, so dass sich die Terrasse erneut absenkt. Muss ich tatsächlich alle Kosten alleine tragen? Die Terrasse wurde schon einmal instand gesetzt. Diese Kosten trug damals die WEG!? Die neue HV sagt, dass sei nicht korrekt gewesen. Wisst ihr Rat? Danke LG Janet
4 Antworten
Ich habe eine Eigentumswohnung und das Sondernutzungsrecht an der vorgelagerten Terrasse mit einer alleinigen Unterhaltspflicht.
Also nur die Nutzung, nicht jedoch ein Sondereigentum? OK.
Nun senkt sich die Terrasse wiederholt. Die HV sagt, ich muss die Kosten der Instandsetzung tragen.
Das ist m.W. gemäß laufender Rechtsprechnung zumindest rechtsirrig, um nicht zu sagen irreführend. Die Unterhaltspflicht bedeutet schlicht, dass die Kosten der laufenden Instandhaltung der Sondernutzungsfläche auf denjenigen umgelegt werden, welcher der Nutznießer ist. Das beinhaltet aber gerade *nicht* die Reparatur respektive Behebung baulicher Mängel, da sich das Eigentum an der Terrasse selbst im Gemeinschaftseigentum befindet. Allenfalls könnte man gutachterlich zu prüfen beauftragen, woher die Absenkung originiert, wollte die WEG gegen den Eigentümer der betroffenen Wohneinheit zivilrechtlich vorgehen.
Die Terrasse wurde schon einmal instand gesetzt.
Dies alleine legt schon den Verdacht nahe, dass es hier um einen grundsätzlichen Mangel am Gemeinschaftseigentum geht.
Diese Kosten trug damals die WEG!?
Zurecht, sofern kein Verschulden Dritter vorlag.
Die neue HV sagt, dass sei nicht korrekt gewesen.
Unfug (sofern eben kein Verschulden vorlag).
Die Rechtsprechung ist da sehr eindeutig:
Der unter einem Oberflächenbelag (Fliesen, Platten) liegende Estrich oder die Isolierung sind immer Gemeinschaftseigentum, da es sich bei diesen Schichten um ein konstruktives Element des gesamten Baukörpers handelt (BGH VII ZR 72/84). Ebenso ist die Abdichtung zwischen Terrasse und dem Gebäuderand gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG Az. 2Z BR 7/0).
Ist der Estrich für einen Trittschallmangel verantwortlich, fällt der Kostenaufwand der Gemeinschaft zur Last, da eine Entfernung oder Veränderung des Estrichs durch den jeweiligen Wohnungseigentümer nicht möglich wäre, ohne dadurch zugleich andere Eigentümer in ihren Rechten zu beeinträchtigen (OLG München 9U 4773/84).
Gleiches gilt für die Schichten der Feuchtigkeitsisolierung und
Wärmedämmung (BayObLG NJW-RR 89, 1293).
Muss die Eigentümergemeinschaft ein zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Bauteil (Estrich) reparieren oder erneuern und muss diesem Zweck der im Sondereigentum stehende Oberflächenbelag (Fliesen) zerstört werden, hat der Terrassen-Sondereigentümer Anspruch auf die Neuherstellung des Oberflächenbelags nach der durchgeführten Sanierung (§§ 14 IV, 16 IV WEG).
Soweit es sich folglich um reine Oberflächenkosmetik handelt, stimmt die Auffassung des Verwalters, indem Sie kostnmäßig "beglückt" wären.
Da in Ihrem Falle, wie geschildert, sehr tiegreifende Mängel ursächlich sein dürften, wäre die Geminschft im vorbeschriebenen Umfang kostenpflichtig.
Im Zweifel müßte daher ein Gutachter mit der Ursachenforschung beauftragt werden.
Sie haben dafür zu sorgen, dass der durch Sie pflegbare Bereich des Sondereigentums so in Ordnung gehalten wird, dass davon auch kein Schaden auf die Unterkonstruktion bzw. den gemeinschaftlich zu verantwortenden Bereich ausgeht .
Kommt es z.B. durch die Wurzelbildung von Gräsern oder Sträuchern im Bereich des Sondernutzungsrechtes zur Beschädigung der Unterkonstruktion durch Frostbruch o.ä., dann sind Sie nicht nur für die Behebung oberflächlicher Schäden kostenpflichtig, sondern auch der Geminschaft erwächst ein Schadenersatzanspruch gegen Sie, soweit dies von einem Gutachter und dessen Kosten im Zweifelsfall so festgestellt wird.
... also nicht im Dachbereich, sondern auf Sand im Garten und somit gehört Grund und Boden der Gemeinschaft und Unterhaltung hat nichts mit Wiederherstellung/Reparatur am Hut, so lese ich viele TE.
Viel Glück.
Zudem entscheidet in einer WEG nicht ein Verwalter, setze ihn also auf den Topf.
das letzte mal hast Glück gehabt, Sondereigentum - damit bist du alleine zuständig.
Das stimmt so nicht, da muß schon etwas mehr gegrübelt werden!
Terrasse, gehe mal von aufgeschüttet aus - die kann sich immer wieder absenken - ein Baumangel schliesse ich mal aus.
Nicht Sondereigentum, sondern lediglich Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum.
Da die Terrasse sich erneut absenkt und dort das Regenfallrohr ins Erdreich geht, vermute ich einen baulichen Mangel.
Die Frage ist...Wie genau definiert sich die Unterhaltspflicht....