Vermieter werden - Gute Idee oder nicht und wie am besten anfangen?

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18 Antworten

Es ist gut, dass du dich rechtzeitig informierst und nicht blind loslegst. Wer naiv an die Sache ran geht, der hat in der Tat viel Ärger. Wer sich aber vorbereitet, der wird erfolgreich sein (kann aber natürlich auch mal Pech haben!). Lass dir von den Antworten hier keine Angst machen, nur sehr wenige Mietverhältnisse enden für den Vermieter mit einer finanziellen Katastrophe.

Wichtig ist, dass du jetzt schon anfängst ein Gefühl für die Preise zu bekommen. Beobachte sowohl die Angebote für Wohnungen, die verkauft werden sollen und auch die, die vermietet werden sollen. Dann merkst du schon nach wenigen Monaten, welche Immobilien in deiner Region gefragt sind, welche schnell vermietet sind und wo die Preise zu hoch angesetzt sind. Lese dich auch in den Mietspiegel deiner Stadt ein, wenn es dort einen gibt (zu finden meistens auf der Homepage der Stadt) und vergleiche die Preise mit den Angeboten auf dem Immobilienmarkt. Wenn es dann soweit ist und du dein Startkapital zusammen hast, dann kannst du schnell reagieren, wenn eine passende Wohnung zum Kauf angeboten wird.

Sobald du dann eine Wohnung gekauft hast, gilt es einen Mieter zu finden. Hier lassen sich viele Privatvermieter um den Finger wickeln und werden unvorsichtig - das sind dann die, die sich die Mietnomaden ins Haus holen! Lass dir immer Einkommensnachweise zeigen, hol dir eine Schufaauskunft ein und führe "Interviews" mit Mietinteressenten. Bei solchen Gesprächen versuchst du dann herauszufinden, ob sich die Interessenten in Widersprüche verwickeln - oder du überlässt das einem Makler.

Informationen und hilfreiche Tipps erhältst du von der Eigentümergemeinschaft "Haus und Grund". Dort kannst du für wenig Geld Mitglied werden und bekommst Hilfe (z.B. bei Mietverträgen oder wenn es doch mal zu Problemen kommen sollte). Außerdem wirst du von dort regelmäßig auf dem rechtlich aktuellen Stand gehalten und es gibt viele Informationsveranstaltungen.

Wenn es dann soweit ist, dass du eine oder mehrere Wohnungen vermietest, dann ist es in meinen Augen wichtig, dass du ein fairer Vermieter bist. Denn wenn du nicht immer stur auf dein Recht pochst, dann werden es deine Mieter im Gegenzug auch nicht tun (aber Vorsicht! Die Grenze ist fliessend! Wenn du zu rücksichtsvoll bist, dann nutzen die Mieter das aus!).

Ich habe bisher nur gute Erfahrungen gemacht und würde es jedem empfehlen. Meine Mieter leisten mehr als sie müssten, kümmern sich selbst um manche Dinge und bezahlen manche Reparaturen selbst, die sie gar nicht bezahlen müssten. Dafür bekommen sie dann von mir bei größeren Reparaturen aber auch mal höherwertigen Ersatz oder bekommen nicht jede rechtlich mögliche Mieterhöhung. So handhaben das auch die anderen privaten Vermieter, die ich so kenne und keiner hatte jemals ernsthafte Probleme. Wer dagegen versucht, aus jeder Vermietung das größtmögliche Kapital zu schlagen, der muss sich nicht wundern, wenn die Mieter mal auf die Barrikaden gehen und Probleme machen.

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Kommentar von TheExpendable91
29.09.2016, 09:54

Genau so etwas habe ich gebraucht! Vielen, lieben Dank für die ganze Zeit, die du dir für diese Antwort genommen hast. Das war wirklich hilfreich und ich werde mir die Antwort mit Sicherheit noch ein paar mal öfter durchlesen. Super!

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Ich habe mir überlegt, ob es klug wäre sich Objekte zu kaufen und diese zu vermieten.

Fremdgenutzte Immobilien sind neben Aktien so ziemlich die interessanteste Anlage zum Aufbau von Vermögen.

Nun muss ich aber dazu sagen, dass ich noch relativ jung bin (22) und
noch absolut keine Erfahrungen habe was Vermietung betrifft.

Da man bei Immobilien sehr viel falsch machen kann, solltest du deinen Fokus erstmal auf die Akkumulation von Grundwissen richten. Steuerrechtliche Dinge, Rechte von Mieter und Vermieter, Kalkulation, etc.

Natürlich weiß ich, dass vermieten auch viel Zeit etc. in Anspruch nimmt und nicht mal eben so getan ist.

Unsere Kunden, die Objekte als Vermieter/Eigentümer erwerben, haben keine Arbeit damit. Die Objekte sind alle vollverwaltet. Das einzige was der Vermieter bei uns tut, ist Geld kassieren, das Darlehen tilgen und dies einmal im Jahr bei der Steuer anzugeben.

Es steht ihm frei mehr zu tun (Besuch der Eigentümerversammlung, etc.) muss er aber nicht. Vermieten ist dazu da passives Einkommen zu generieren. Wenn ich aktive Arbeit mit der Immobilie habe, fällt das flach, dann könnte ich mir auch stattdessen nebenbei einen Minijob suchen.

würdet ihr sagen, dass es empfehlenswert ist oder, dass man lieber die Finger davon lassen sollte?

Es ist sehr empfehlenswert, wenn man es richtig macht, dazu gehört

  • Lage des Objekts
  • Mieterauswahl
  • Verwaltung

Wenn man von vornherein bei diesen Punkten Kompromisse eingeht, fängt irgendwann die K*cke zu dampfen an, z.B.

  • weil das Objekt aufgrund der Lage keinen Wertzuwachs verzeichnet oder
  • weil man sich Mieter ins Haus holt, denen ich keinen Geräteschuppen anvertrauen würde, oder
  • dass man selbst Hand anlegen muss, wenn die Verwaltung schlampig arbeitet.

Es gibt sinnvolle Bücher zu dem Thema und auch im Internet auf youtube solltest du fündig werden um dir Grundwissen anzueignen.

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Google mal nach Alex Fischer Düsseldorf, der macht sehr interessante Videos. Auch die Investment Punk Academy von Gerald Hörhan solltest du dir anschauen. 

Erfahrungen habe ich mit dem Kauf: Gar nicht so einfach, überhaupt was zu finden! Vor allem in München kannst du es total vergessen, aber auch anderswo sind die guten Objekte Ratzfatz weg.

Erfahrungen mit der Vermietung: Wenn ein Mieter mehr als 40 Jahre in einer Wohnung wohnt, entsteht in dieser Wohnung ein Renovierungsstau, den ich gerade beseitige bzw. beseitigen lasse. Ist teuer. 

Witzigerweise hat eine Nachbarin geklingelt, weil sie gesehen hat, dass die Fenster offen sind. Sie kam in eine völlig chaotische Wohnung; wir haben gerade die Tapeten abgekratzt. Trotz des Zustands der Wohnung hat sie mich gefragt, ob ich verkaufen will. Womit wir wieder beim Thema Kauf wären: So leicht ist das derzeit nicht, was vernünftiges zu finden. Wenn du etwas findest, musst du sofort zuschlagen. Gutachter befragen oder ähnliches ist nicht. Bei der Wohnung, von der ich gerade spreche, hatte ich bis zum nächsten Tag Bedenkzeit. Eine Wohnung in München habe ich auch einmal gekauft. Da musste ich mich innerhalb von 5-10 Minuten entscheiden. Ich habe mich später doch noch einmal umentschieden und die Wohnung wieder verkauft, allerdings mit einem Gewinn von EUR 5.000 nach Abzug der Unkosten.

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Willst du denn damit deinen Lebensunterhalt verdienen? Das wird schwer außer du hast jede Menge Startkapital.

Als Vermieter kann man es leicht oder schwer haben, das kommt meist auf die Mieter drauf an und natürlich auf die Objekte die du vermieten willst.

Durchsuch doch Google einfach ein bisschen, was man als Vermieter für Aufgaben hat ;)

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Kommentar von TheExpendable91
29.09.2016, 08:10

Meinen Lebensunterhalt möchte ich damit nicht verdienen. Ich habe meinen Job, den ich auch niemals hergeben werde/möchte. :) Meinen Vollzeitjob möchte ich ganz normal weiterführen. Aber dann Google ich einfach mal bisschen, ja. Dankesehr! :)

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Viele gute Antworten waren schon dabei. Etwas will ich noch anfügen:

Man kann eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Haus mit einer oder mehreren Wohnungen.

Kauft man ein Haus, ist man weitgehend unabhängig und kann selbst frei entscheiden, wann was mit welchem Aufwand gemacht wird. Wenn aber was gemacht werden muss, ist man allein und hat keine Mitzahler.

Kauft man eine Wohnung, ist man meistens in einer Eigentümergemeinschaft eingebunden und eine Hausverwaltung betreut das Objekt. Man ist immer irgendwie davon abhängig, was die Gemeinschaft zusammen mit der Hausverwaltung entscheidet. Man kann zwar mitreden, mitabstimmen und ggf. auch mal gegen einen Beschluss angehen, aber irgendwie hängt man immer da dran, was die Mehrheit will. Es kommt dann schon sehr darauf an, wie die Hausverwaltung arbeitet. Dennoch funktionieren die meisten Investments dieser Art ganz gut. Vorteil ist hier ganz klar, dass man sich selbst kaum kümmern muss. Einmal im Jahr eine Versammlung und die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter + evtl. Neuvermietung, falls ein Wechsel ansteht.

Entscheidend ist in beiden Fällen: Die Lage, die Lage, die Lage und erst dann kommen alle anderen Kriterien. So kann es durchaus sein, dass man lange Zeit suchen muss, bis man das passende gefunden hat und diese Zeit sollte man sich auch nehmen, wenn man erfolgreich vermieten will.

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Ich habe vor rd. 15 Jahren eine Reihen von vermieteten Wohnungen in der Zwangsversteigerung erworben, die ich eigentlich mit Gewinn verkaufen wollte. Das hat nicht immer geklappt, sodass ich jetzt auf einigen Wohnungen "sitzen geblieben bin". Ist aber nicht schlimm, weil die Miete läuft und die Rendite (vor Steuer) bei rd. 10 % liegt. Ich meine, dass ich da einiges richtig gemacht habe. Gelegentliche Reparaturen werden von einem festen Handwerkerstamm erledigt. Ansonsten beschränkt sich der Aufwand auf die jährliche Betriebskostenabrechnung. Ärger  mit Mietern hatte ich bislang nicht.


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Kommentar von Havenari
30.09.2016, 11:55

Eine Rendite von zehn Prozent dürfte etwa so häufig sein wie Schneemänner im August.

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Das Vermieten von Wohnungen/Häusern/Garagen kann super funktionieren, von dem was ich so erfahre schätze ich die Zahl dieser gut funktionierenden Vermietungen jedoch nur auf ca. 20%.

Der Hauptgrund wieso ich vom Vermieten abraten würde sind für mich die Mieter. Es gibt viele schlechte Mieter, mit denen du nur Probleme hast.

Wenn du mich fragst, ich halte das Kaufen und Vermieten einer Wohnung für riskanter als mit Aktien zu spekulieren. Wohnungen können starkem Wertverlust unterliegen. Mieter haben viele Rechte die zu beachten sind usw.

Falls du doch etwas vermieten solltest, dann lohnt es sich vielleicht in einen Vermieterbund (ich hoffe ich habe es richtig geschrieben) einzutreten. Soweit ich weiß kann man dort auch 1 mal im Jahr eine kostenfreie Rechtsberatung bekommen. Ich denke das kann vor allem am Anfang sehr hilfreich sein.

Viel Erfolg wie du dich auch entscheidest :)

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Kommentar von Genesis82
29.09.2016, 09:33

Deine 20% schätze ich als absolut unrealistisch ein. Ich würde sagen, weniger als 10% der Mietverhältnisse sind problembelastet. Die Medien verbreiten negative Erfahrungen und auch im Freundes-/Bekanntenkreis wird von negativen Erlebnissen berichtet - weil die "normal" laufenden Vermietungen einfach als gegeben angesehen werden und die Berichte so langweilig wären, dass sie niemand hören möchte. Ich kenne keinen einzigen privaten Vermieter, der jemals ernsthafte Probleme hatte.

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Kommentar von bwhoch2
29.09.2016, 12:03

Bei Haus & Grund ist die kostenlose Rechtsberatung nicht auf 1x beschränkt, sondern man bekommt sie, wenn man sie braucht.

Verglichen mit einem Aktieninvestment ist die Vermietung einer Wohnung gar nicht riskant.

Vermietung: Das Objekt und die damit verbundenen Risiken hat man weitgehend selbst in der Hand. Risikovermeidung fängt schon bei der Auswahl des Objekts an und natürlich auch bei der Auswahl der Mieter.

Aktien: Man vertraut Leuten sein Geld an, die immer nur das Beste von einem wollen, nämlich sein Geld. Wie ein Unternehmen, in das man investiert wirtschaftet, egal ob direkte Anlage oder Fond, hat man überhaupt nicht in der Hand. Ein Aktieninvestment würde ich nur für einen kleinen Teil des Vermögens empfehlen und keinesfalls als einzige Form der Geldanlage wählen.

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Vermieten ist sicherlich eine gute Sache, wenn man ein paar Dinge beachtet. Alles dreht sich allerdings ums Geld. Du brauchst Geld damit Du eine Immobilie erwerben kannst. Als Faustformal sagt man ca. 20-30 % der Immobilienkosten. Denn Rest kann man über eine Bank finanzieren, vorausgesetzt Du hast ein entsprechendes Einkommen um diesen Kredit zu finanzieren. Mieteinnahmen werden in der Regel nicht in die Finanzierung eingerechnet, da der Kreditgeber meist ein unkalkulierbares Risiko  sieht. Wenn Du allerdings die Gemeinde oder eine größere Firma als Mieter hast die den Wohnraum benötigt und man beispielsweise einen Vertrag über mehrere Jahre hat wird dieser sicherlich angerechnet. Weiter ist zu klären was Du für eine Immobilie kaufen möchtest. Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus. Du musst den Zustand der Immobilie Bewerten und ggf. Reparaturkosten in deine Kauffindung einfließen lassen. Weiter musst Du einen geeigneten Mieter finden. Der auch die Immobilie haben möchte und auch Deinen Mietzins bezahlt. Nicht jeder Mieter ist auch ein guter Mieter und am Anfang sagen Sie zu allem ja und amen bloß um die Immobilie zu bekommen. Wichtig ist lese Dich in die Materie erstmal ein Kauf Dir Bücher über das Thema und eigne Dir Fachwissen an. Hier übrigens noch ein Link meineimmobilie.de

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1. Du brauchst Kapital, pro Objekt min. 30% des Objektwertes.
2. Du brauchst Fachkenntnisse, damit dich beim Kauf einer Immobilie keiner über den Tisch zieht.
3. Gute Menschenkenntnisse sind sehr vorteilhaft, damit du dir die "richtigen" Mieter aussuchst.
4. Noch mehr Geld: Gerade wenn du sehr preiswerte Objekte kaufst, ist mit einigem Unterhalt zu rechnen. Dafür solltest du ein Budget haben.

Wenn das alles passt, ist es eine gute Idee, einen Teil des Kapitals so zu inverstieren, als Ergänzung Aktien oder anderen Wertpapieren. 

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Kommentar von TheExpendable91
29.09.2016, 08:16

Sowas hilft schonmal sehr gut weiter, vielen Dank. :) Ich möchte ja nicht demnächst Vermieter werden, sondern dachte eher so an Mitte 30 oder so. Bis dahin kann man ja einiges sparen und sich gute Fachkenntnisse aneignen. Habe mir halt gedacht, je eher man sich mit dem Thema verfasst, desto besser. :)

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.... natürlich, wenn denn Geld keine Rolle spielt.

Uns macht die Vermietung trotzdem noch (etwas) Freude.

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Ich empfehle Dir wärmsten alle Bücher (3 Stück) von Gerald Hörhan alias "Investmentpunk" zu lesen. Er hat auch einen Youtube Channel und eine Akademie.

Deine Idee finde ich generell sehr vernünftig. Aber zuerst sollte man sich sehr tief in die Materie einarbeiten.

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Kommentar von TheExpendable91
30.09.2016, 05:59

Danke, sehen wirklich interessant aus. Gibt es irgendeine bestimmte Reihenfolge in der man sie lesen sollte, oder spielt das keine Rolle?

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Da man mit Mietern meist Probleme hat und das eingenommene Geld nach dem Auszug oder dem Rauswurf dieser meist nicht für die Renovierung der Wohnung reicht, würde ich die Finger davon lassen. Vor allem kostet das Haus, so wie es dir vorschwebt, ja nicht nur in der Anschaffung Geld (welches man erst haben muss), sondern muss ja auch Instand gehalten werden.

Ich lasse eine Wohnung lieber frei stehen und zahle die Betriebskosten in der Zeit, bevor ich diese vermiete und mich dann ständig ärgern muss.

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Kommentar von unddannkamessah
17.10.2016, 11:51

Dann wäre wohl verkaufen eine bessere Lösung für dich?

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Vll. in betreutes Wohnen investieren, hat Zukunft und die Klientel dürfte eher unproblematisch sein. Ansonsten teile ich die Skepsis in Bezug auf die Mieter die schon mehrfach geäußert wurde.

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Da du kein Eigenkapital hast, wirst du keine Bank finden, die dir das finanziert. 

Gerade bei Vermietung brauchst du Rücklagen, denn du musst mit Mietausfällen und auch Reparaturen rechnen. Du hast nicht nur Einnahmen sondern auch hohe Kosten. Diese können auch schon mal höher sein als deine Einnahmen. 

Von daher will eine Bank höheres Eigenkapital sehen, wenn du nicht selber drinne wohnen willst..  

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Was mir da zuerst einfällt:

Wie stellst du dir das vor, gleich mehrere Objekte zu kaufen?

Dazu brauchst du Geld und wenn du das nicht hast, bekommst du auch kein Darlehen von der Bank.

Ohne ein gewisses Grundkapital oder andere Sicherheiten wirst du dir schwer damit tun, gleich mehrere Objekte zu kaufen.

Ich würde daher an deiner Stelle zuerst mal nur auf ein Objekt hinarbeiten und bei der Bank nachfragen, welche Kreditoptionen du hast bzw. mich dort auch in Sachen Immobilienkauf beraten lassen.

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mit Mietern hast du oft sehr viel Ärger,  dazu brauchst du erstmal  du viel Geld um Immobilien zu kaufen, selbst wenn heute die Zinsen sehr niedrig sind, mit 22 einen Kredit zu bekommen ist nicht sehr einfach.  Alleine mit Mieten eine Immobilie zu finanzieren ist ein sehr langfristige Angelegenheit

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Ich bin mehr als doppelt so alt wie Du und habe im Prinzip mein ganzes Leben lang Erfahrung mit Vermietung. Bin quasi von meinen Eltern darin angelernt worden.

Immobilien als Anlage gelten oft als Betongold. Wer sich aber mal umschaut und zum Beispiel auf immobilienscout24 vergleicht wie extrem unterschiedlich die Preise regional sind, der erkennt, Haus und Grund sind eine Handelsware wie jede andere. Gewinnen kann nur, wer da anlegt wo die Preise steigen und das ist in erster Linie in den Großstädten. Im ländlichen Raum dagegen sieht es erbärmlich aus. Trotz allerniedrigster Preise finden sich keine Käufer. Die Unterschiede werden mit der Bevölkerungsentwicklung noch wachsen.

Deine erste Vorbereitung zum Vermieterdasein wird -neben der Ansparung von Eigenkapital also sein, ein Gefühl dafür zu bekommen, wo man investieren kann, wo nicht und was angemessene Preise sind. Dafür gibt es keine Bücher. Da muß man über längere Zeit Immobilien- und Vermietungsangebote auswerten.

Was man sich beizeiten auch bewußt machen muß ist,daß die einkommende Miete nur ein Rechnungsposten ist. Davon gehen nicht nur die laufenden Kosten wie Heizung, Grundsteuer oder Müllabfuhr ab. Zudem haben Häuser die ärgerliche Angewohnheit zu altern. Reparaturen fallen an und müssen bezahlt werden. Man kann sagen, daß ein Haus nach 50 Jahren im Grunde ein Fall für die Vollsanierung ist und die kommt so teuer wie ein Neubau.

Vermietung ist eine wesentlich zeitaufwendigere Angelegenheit als jede andere Form der Geldanlage. Reparaturen müssen organisiert werden, Neuvermietungen durchgeführt, Schriftwechsel mit Versicherungen und Behörden steht an, usw und sofort. Überleg Dir lieber vorher was da auf Dich zukommt.

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Kommentar von Franz577
29.09.2016, 10:56

Nicht nur in Großstädten, sondern auch (und sogar besonders) im Großraum bzw. Speckgürtel von Großstädten ist Wohnraum sehr begehrt und auch dementsprechend steigend im Wert.

Denn viele wollen zwar die Vorzüge einer Großstadt genießen, aber nicht unbedingt direkt dort wohnen, weshalb kleinere Städte, die  verkehrstechnisch sehr gut an die größeren Städte angebunden sind, immer attraktiver werden.

Und so pauschal kann man das auch nicht sagen, daß ein Haus nach 50 Jahren ein Fall für die Vollsanierung ist.
Es kommt immer auch die Qualität der Bausubstanz an und ob die Bewohner pfleglich mit der Immobilie umgegangen sind.

Ich wohne z.B. in einem 40 Jahre alten Haus und da sind sicher mal die einen oder anderen Renovierungen fällig, aber bestimmt keine Vollsanierung.

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Naja was dir hier einfällt machen viele Menschen schon seit Jahrzehnten...

Die einen packen es und machen viel Geld und die anderen gehen pleite und haben sich dann Mitte 30 komplett verschätzt und keinen Spaß mehr am Leben wegen all der Schulden.

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Kommentar von unddannkamessah
17.10.2016, 11:57

Dafür gibt es ja die Provatinsolvenz.

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