Spekulationssteuer ja oder nein
Folgende Situation:
Ein Einfamilienhaus wurde mit Ehefrau in 2016 gekauft (gemeinsames Eigentum) und bis zur Trennung im Januar 2021 gemeinsam bewohnt.
Die Ehefrau ist im Januar 2021 ausgezogen, der Ehemann wohnt von da an alleine im Haus. Die Scheidung erfolgt zwischenzeitlich Anfang 2023.
Im April 2024 zieht der (jetzt) Ex-Mann aus dem Haus aus und die Ex-Frau wiederum alleine ein. Sie bewohnt das Haus alleine bis zum Verkauf (vsl.) im Juli 2025.
Das Haus war also immer durch mindestens einen der Eigentümer selbst bewohnt, jedoch nicht durchgängig von beiden. Nutzungsentschädigungen wurden nie gezahlt, beide sind immer noch Eigentümer (50:50). Das Objekt war zu keiner Zeit vermietet.
Muss beim Verkauf nun (Frau / Mann / beide) Spekulationssteuer gezahlt werden?
2 Antworten
Muss beim Verkauf nun (Frau / Mann / beide) Spekulationssteuer gezahlt werden?
Nein, weil es gar keine Spekulationssteuer in Deutschland gibt.
Einkommensteuer wird für den Verkauf jedoch wahrscheinlich fällig, da die Immobilie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.
Der Ehegatte nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen (BFH-Urteil vom 14.02.2023 – BStBl II S. 642).
Ich lese heraus, dass beide Eigentümer dann Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen müssten und nicht nur der Ehegatte, da die Ehefrau / Ex-Frau in 2023 die Immobilie nicht bewohnt hat, korrekt?
Korrekt. Aus Sicht des Ehemannes und der Ehefrau ist bei beiden nicht die Voraussetzung erfüllt, dass sie im Jahr der Veräußerung (2025) und den beiden Vorjahren (2023 und 2024) die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Wenn ihr jetzt nicht unbedingt dieses Jahr verkaufen müsst, würde ich noch warten, bis die Frist zur Steuerbarkeit im Jahr 2026 abgelaufen ist.
Leider soll / muss der Verkauf noch dieses Jahr erfolgen.
Vielen Dank nochmal für die kompetente Einschätzung.
Der Veräußerungsgewinn wird nicht exorbitant hoch sein bzw. mindert sich noch durch die Anrechnung der Anschaffungsnebenkosten und Modernisierungen, was die Steuerlast entsprechend drückt. Mir ging es zunächst um eine grundsätzliche Klärung, wurde hierzu im Vorfeld mutmaßlich schlecht / unzureichend beraten.
Werde auf jeden Fall einen Steuerberater hinzuziehen für die nächste Einkommensteuererklärung.
Ihr müsst keine Spekulationssteuer zahlen, da ihr die Immobilie ausschließlich selbst genutzt habt.
Außerdem fällt die Steuer nur auf den Gewinn an - und den müsstet ihr auch erst einmal erzielen.
Für mich ist es deshalb nicht eindeutig, da ja eigentlich die Regelung gilt, dass im Jahr des Verkaufs (2025) und in den beiden Jahren davor (2023 und 2024) die Immobilie selbst genutzt werden muss. Das trifft auf beide Eigentümer (gleichzeitig) nicht zu. In dem betreffenden Zeitraum hat immer nur einer von beiden dort gewohnt bzw. war dort auch gemeldet.
Maßgeblich ist doch, dass einer der Eigentümer es bewohnt hat und das Haus nicht an Dritte vermietet war.
Dachte ich bislang auch. Es gab aber beim Notartermin den Hinweis des Notars, dass in diesem Fall Spekulationssteuer anfallen könnte. Ins Detail ist er nicht gegangen, da er steuerlich ja nicht berät. Im Falle des Falles müsste ich mich dann eh beraten lassen. Präzedenzfälle (Ex-Frau zieht aus, später wieder ein - dafür zieht der Ex-Mann aus) konnte ich im Internet nicht finden.
Ich gehe trotzdem davon aus, dass der entscheidende Punkt hier die Tatsache ist, dass die Immobilie nicht vermietet war, sondern durch einen Eigentümer genutzt wurde.
Ihr müsst keine Spekulationssteuer zahlen, da ihr die Immobilie ausschließlich selbst genutzt habt.
Ich gehe trotzdem davon aus, dass der entscheidende Punkt hier die Tatsache ist, dass die Immobilie nicht vermietet war, sondern durch einen Eigentümer genutzt wurde.
Da haben sowohl der BFH (Urteil vom 14.02.2023 – BStBl II S. 642) als auch das BMF (BMF vom 05.10.2000 (BStBl I S. 1383) IV C 3 – S 2256 – 263/00 unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 07.02.2007 (BStBl I S. 262) IV C 3 – S 2256 – 11/07 und vom 03.09.2019 (BStBl I S. 888) IV C 1 – S 2256/19/10002:0001 – 2019/0752002, Tz. 5.3, Rz. 23) eine andere Meinung. Denn es kommt nicht auf die Eigennutzung an, sondern auf die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren. Das ist weder für den Ehemann noch für die Ehefrau erfüllt.
Danke für die Einschätzung. Ein Gewinn würde nach jetzigem Stand definitiv erzielt werden.
Besten Dank für die Einschätzung!
Ich lese heraus, dass beide Eigentümer dann Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen müssten und nicht nur der Ehegatte, da die Ehefrau / Ex-Frau in 2023 die Immobilie nicht bewohnt hat, korrekt?