Mit Immobilien langsam aber sicher ein Vermögen aufbauen?

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18 Antworten

Du kannst mit Immobilien Geld verdienen, um das gleich vorweg zunehmen. Aber setze dich mit der Thematik entsprechend auseinander. Hier nur einige Beispiele, was denn steuerlich drin ist:

Abschreibung (je nach Alter, ob denkmalgeschützt oder nicht usw.) im Normalfall 2% oder anders 50 Jahre. Das heißt, du kannst den Wert eines Gebäudes über 50 Jahre abschreiben. Also alle Anschaffungs- und Herstellungskosten werden entsprechend auf 50 Jahre aufgeteilt, die gegen deine Mieteinnahmen gerechnet werden. Zu diesen Kosten zählen bspw. Kaufpreis, Notarkosten (aber nicht für der Grundschuldbestellung), Eintragungskosten. Diese müssen dann aber noch einmal aufgeteilt werden, da es zum Objekt ja auch immer Kosten für das Grundstück gibt. Ein Grundstück unterliegt nicht der Abschreibung.

Zinsen werden bei Kreditaufnahme auch direkt gegen die Einnahmen als Kosten gerechnet. Wohl gemerkt nur die Zinsen, aber nicht die Tilgung. Also angenommen, du hast einen Kredit über 30.000€ aufgenommen und darauf liegen Zinsen von 3.000€ kannst du über die Laufzeit des Kredits auch nur die 3.000€ gegenrechnen. Das Finanzamt erkennt aber nur übliche Kredite an. Also unter Familienangehörigen z.B. nur wenn diese dem Markt entsprechen.

Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die bspw. für Reparatur aufgewendet werden müssen. Auch hier gibt es kleine Fallstricke. Insbesondere die Trennung, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Anschaffungskosten handelt, besonders, wenn diese erst Jahre nach der eigentlichen Anschaffung auftauchen (z.B. bei einer Kernsanierung) kann schon zu regem Schriftwechsel zwischen Finanzamt und dir führen.

Allgemeine Werbungskosten können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Das sind alles Kosten, die dir entstehen und nicht anderen Kosten zugeschrieben werden können (z. B. Fahrtkosten für Wohnungsübergabe, Schaltung von Werbung usw.).

Es gibt natürlich noch weitere Kosten, aber nur als grober Überblick mal.

Weiterhin großes Thema: Mieter. Ich habe ja schon viele Vermieter erlebt und es gibt halt Leute, die sich mit der Materie auskennen und Leute, die den Begriff Quereinsteiger einen äußerst üblen Beigeschmack geben. Deswegen erste Hausaufgabe für jeden, der vermieten will: Einschlägig einlesen oder es an einen Verwalter abgeben, der sich damit auskennt.

Dann natürlich die Frage: Zahlen die Mieter? Nicht vergessen ein Objekt kostet immer, egal, ob der Mieter zahlt oder nicht. Also habe ich dafür Reserven? Meistens kommt dann die Antwort, dann fliegt er raus. Leider nicht so einfach. Der Mieter muss zwei Monatsmieten im Rückstand sein oder zumindest mit einem erheblichen Teil über zwei Monaten im Rückstand sein. Dann kann man ihn erst außerordentlich kündigen. Das heißt, aber nicht, dass er dann auszieht. Also Räumungsklage. Sprich bei einer kleinen Wohnung (angenommen: 1 Raum Wohnung bei ca. 2300 € Kaltmieteinnahmen), kostet allein der Gerichtskostenvorschuss über 300 €. Wenn dann ein vollstreckbarer Titel vorliegt, kommen Gerichtsvollzieherkostenvorschuss hinzu, das können auch nochmal um die 1000 € sein.

Zur Kreditaufnahme: Im Gegensatz zu vielen Annahmen kann man auch Kredite mit Vollfinanzierung erhalten (natürlich nicht für ganze Häuser über mehrere 100.000€, aber für Wohnungen von 15-50.000€ schon. Man braucht natürlich dann entsprechendes Einkommen bzw. Sicherheiten. Eigenkapital ist nicht zwingend Voraussetzung.

Amortisierungseffekt: Du solltest vorher wissen, wann deine Immobilien mit den Einnahmen bereits die Ausnahmen gedeckt haben sollen. Und dich nicht hinreißen lassen, diese Schwelle zu überschreiten.

Gefahr: Jedes Objekt birgt eine Gefahr; nicht nur die Kosten, wenn keine Einnahmen dagegen stehen. Schlimmster Fall, die Objekte brennen ab, fliegen in die Luft oder werden sonst wie zerstört.

Wenn man in Immobilien was machen will, dann kann man ebenso gut in Immobilienfonds investieren, du hast nur nicht den monatlichen Rückfluss.

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Kommentar von lesterb42
04.02.2017, 11:01

Steuerliche Aspekte werden überbewertet.

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Kommentar von Huflattich
04.02.2017, 12:40

Endlich mal jemand der etwas den Hintergrund kennt - und das ist nur die Spitze des Eisbergs ....die Freude kommt erst noch auf bei einer eventuellen Sanierung, Behördengänge, Brandschutz etc. .....

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Kommentar von torboso
04.02.2017, 12:42

Vielen Dank für eure Kommentare. Meine Antwort sollte nur einen groben Überblick geben, wie auch geschrieben. Steuerlich ist es immer eine Abwägungssache. Aber bei mehreren Objekten kommt man relativ schnell über den Grundfreibetrag von aufgerundet 9000 Euro. Da machen die Kosten, Abschreibung doch wiederrum sehr viel aus, um die Mieteinnahmen zu senken. Natürlich ist das, wie bei allen Einnahmequellen und deren Werbungskosten, dass eine Versteuerung über den Freibetrag erfolgt. Die Werbungskosten sollen nur die Einnahmen mindern und entsprechend berücksichtigen (wie bspw. die Pendlerpauschale bei nichtselbstständigen Tätigkeiten)

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Deine Fragestellungen und deine Kommentare lassen darauf schließen, dass du dich noch nicht wirklich tiefgreifend mit der Thematik auseinandergesetzt  hast. Abgesehen von den noch zusätzlich entstehenden Kosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Zinsen würde dein Vorhaben schon an der neueren EU-Kreditrichtlinie scheitern. Danach darf die eine Bank selbst bei Vorliegen von 20 % Eigenkapital zum Kaufzeitpunkt keinen Kredit mehr gewähren, wenn du die Tilgung maßgeblich mit Mieteinkünften sicherstellen willst. Bei Zahlungsunwilligen Mietern oder Leerstand drohen hier nämlich ganz schnell Einnahmeausfälle. Entsprechend brauchst du immer andere Sicherheiten oder ein sehr gutes Einkommen. Erst wenn man ein gewisses finanzielles Niveau erreicht hat, lässt sich entsprechend ein solches Vorhaben potenzieren. Ganz unabhängig davon spielt bei einem solchen Vorhaben der regionale Immobilienmarkt eine maßgebliche Rolle, nicht überall lohnt sich der Immobilienkauf gleichermaßen.

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Hallo

Das ist einer der Top Investittionen. Doch du brauchst schon min. ca. 20.000 € Eigenkapital um erst einmal zu starten . Es gibt Objekte die so gefördert werden , das man zur Zeit monatlich noch Geld raus bekommt .

Was zur Zeit auch sehr beliebt ist sind Wohnungen in Pflegeheime . Eine Sache wo man sich wegen Mietnomaden oder Mietausfall keine Sorgen machen muss . Doch die sind vor Baubeginn meistens in wenigen Tagen schon verkauft .

Wir haben ständig ca. 2000 Immobilien in Deutschland im Angebot , und die Nachfrage reist nicht ab . Auch aus dem Ausland kommen immer mehr Investoren .

LG

casybeny

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Mein Tipp: Lass die Finger davon! Die Risiken, die Du eingehen müsstest, bis hin zu einem Ruin, stehen in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Erträgen, die Du mit Deinen Voraussetzungen erzielen könntest.

  1. Dir fehlt jegliche Erfahrung, das kann fast nur schief gehen. Schon mit entsprechender Erfahrung ist das Geschäft nicht einfach.
  2. Du kannst sicher sein, dass für Dich keine "guten Objekte" zu bekommen sind.
  3. So wie der Immobilienmarkt zur Zeit aussieht, kommst Du viele Jahre zu spät. Ich zitiere @Huflattich: "Was in diesen Zeiten noch günstig angeboten wird, hat nicht ohne Grund einen niedrigeren Preis." Sehr richtig!
  4. Ohne Kredite geht nichts und da gibt es die ebenfalls schon erwähnte neue Kreditrichtlinie.
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Was sagt ihr dazu?

Joa. Immobilien können interessant sein im Bezug auf Vermögensaufbau. Im Vorfeld muss man aber auf viele Dinge achten.

Aktien kriegt man tagesaktuell los, eine Schrottimmobilie nicht unbedingt.

Hast du dich schon mit der Materie befasst? Dem Ablauf und worauf es ankommt?

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Ich habe in den Jahre 2000 bis 2007 einige vermietete Wohnugen in den "neuen" Bundesländern aus Zwangsversteigerungen erworben. Diese waren damals 5 bis 10 Jahre alt und gut vermietet. Die wollte niemand haben, weil sich mit diesem "Steuersparmodellen" viele die Finger verbrandt hatten und das Image schlecht war. Seit 2002 kann ich von den Mieteinahmen leben und muss nicht mehr arbeiten. Nach und nach  verkaufe ich diese jetzt. Die letzte mit einem Plus von 70 %. Viel mehr geht nicht.

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Kommentar von Huflattich
04.02.2017, 12:31

Dem einen sein Unglück, dem anderen sein Gewinn ..... 

leider sind wir im Jahr 2017 angekommen, niedrige Zinsen, jedoch irre hohe Erwerber-preise. Selbst Zwangsversteigerungen erreichen irrwitzige Preise, und dann noch neue Richtlinien, wenn man bei der Bank Kredit möchte. 

Ganz zu schweigen was man sich da für eine Hütte einkauft. Unkalkulierbare Sanierung im Altbau ? z.B. neue EnEG  - Nein danke .....

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Du kannst an der Börse, mit viiiiel weniger Aufwand, ohne Eigentümerversammlungen, ohne Handwerker- oder Mieterstress, ohne Klumpenrisiko (1 Immobilie ist 1 Klumpenrisiko!), ohne Papierkram in offene Immobilienfonds oder Aktien und Anleihen von Immobilienunternehmen investieren, dabei auch mit geringem Kapital streuen und das Ganze ohne Kredit!

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Geht. Dauert aber je nach Lage der Immobilie und der Kosten der Herrichtung zwischen 30 Jahren (schlecht) und 15 Jahren (sehr gut), bis das eingesetzte Vermögen den Break Even erreicht hat. Danach wird, abgesehen von Reparaturen, Geld verdient. Allerdings kann ein Lageveränderung an der Immobilie den Wert dann auch schnell kaputtmachen. Zum Beispiel, wenn jemand ein Gefängnis oder ein Asylbewerberheim daneben baut.

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Wenn sich die Situation der Stadt ändert, kann es schnell zu Leerständen kommen. Bis auf wenige Großstädte verlieren alle Ballungsräume und ländliche Bereiche bis 2030 massiv Bürger und damit Nachfrage für Wohnraum. Es ging die letzten 20 Jahre gut, durch Überalterung werden die nächsten 20 jahre nicht so rosig werden.

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Theoretisch ist das wohl möglich. Nur für deinen ersten Kauf brauchst du wenigstens 20- 30 % Eigenkapital.

Wenn das nicht so wäre, kannst du dir doch sicher vorstellen, dass das jeder machen würde. Dann gäbe es überhaupt keine Mieter mehr.

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Kommentar von PositivesLeben
03.02.2017, 20:08

Ich habe gelesen, dass wenn man eine Immobilien kauft, muss man zwar Eigenkapital haben, aber auf keinen Fall die Immobilie mit dem Eigenkapital erwerben. Es hat Steuerliche Nachteile, habe ich Recht? Denn man soll am Besten eine Immobilie Finanzieren lassen und diese durch die (z.B Mieter) abbezahlen lassen. Niemals selber ... 



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Wenn du reich genug bist eine Immobilie zu kaufen und zusätzlich noch zu sanieren, dann mach mal. Der Haken an der Sache ist nur, dass du dir nicht sicher sein kannst, diese Immobilien dann auch für den gewünschten Betrag zu vermieten. Immobilien, die in so guten Lagen sind, dass sie sich quasi selbst vermieten, kann man nicht "billig" kaufen.

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Kommentar von PositivesLeben
03.02.2017, 20:14

Wenn ich die Position der Vermieter in meiner Stadt ansehen, dann kann ich aber ach nur Staunen. Denn die Stadt wird immer besser und attraktiver für junge Leute, somit ziehen auch viele junge Menschen hierhin und wollen hier auch bleiben. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind sehr schnell gestiegen. Hängt auch von der Lage ab

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natürlich ist das möglich, ich kann dir da nur die Leute von http://www.demos.de empfehlen, die haben mir da echt immer geholfen. Kommt natürlich auch darauf an, wo du investieren willst...

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Ich habe mal gehört, dass es ein städtischer Straßenkehrer mit Immobilien zu was gebracht hat.

Persönlich hat mir einer erzählt, dass er mal eine ganz kleine Wohnung gekauft und vermietet hat. Als die bezahlt war, kam eine etwas größere Wohnung dazu. Den Kredit dafür konnte er mit zwei Mieten tilgen . . . den für die nächste Wohnung mit drei . . .

Ich stelle mir vor, es muss toll sein, wenn man handwerklich vielseitig begabt ist und zusätzlich einen entsprechenden Freundeskreis hat. Wenn es einem gegeben ist, normal Vollzeit zu arbeiten und abends sowie am Wochenende sich um die private Altersvorsorge zu kümmern . . . Wenn man mit einem Mieter danebengreift, ist natürlich K.cke. 

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Kommentar von DerHans
04.02.2017, 09:35

Selbst wenn diese Bedingungen vorhanden wären, würde der "entsprechende Freundeskreis" kaum kostenlos arbeiten, um dem "Investor" schnelle Renditen zu verschaffen.

Das ganze ist eine Milchmädchenrechnung

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Kommentar von Huflattich
04.02.2017, 12:23

Siehe TV RTL "Schnäppchenhäuser" gruselig..... 

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Wo gibt es denn derzeit noch "billige" Immobilien? Da, wo sich die Investition in immobilien aufgrund der zu erwartenden Wertsteigerungen noch lohnen würde, sind die Vorstellungen der Verkäufer in irreale Regionen abgewandert.

Wenn man für einen unsanierten oder nur teilsanierten Altbau das 20-, 30-, 40- oder gar 60-fache der Bruttomiete zahlen muß, kann man investieren auch gleich bleiben lassen. Da würde man unter Berücksichtigung der erforderlichen Grundsanierung und der laufenden Kosten wohl weniger verdienen als mit dem Sparbuch.

Die genannten Vervielfältiger sind keine Fiktion. Das habe ich in Kaufangeboten meiner Heimatstadt so gesehen und ich schüttele den Kopf über Investoren die so etwas zu zahlen bereit sind.

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Allein mit den Mieteinnahmen kann kein Mehrfamilienhaus finanziert werden. Man braucht auch ein etsprechendes Einkommen um weitere Steuereinsparungen zu haben.

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Oder man finanziert ein Mehrfamilienhaus und lässt die Mieter das Haus ab bezahlen.

Und wenn du einen Mietnomaden hast?

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Kommentar von casybeny
04.02.2017, 07:13

Dagegen kann man sich heute absichern

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langsam aber sicher

Langsam ja, sicher nein.

Wenn man sich unbedarft und ohne Sachverstand eine Immobilie zulegt, ist es gut möglich, dass man draufzahlt.

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Kommentar von Huflattich
04.02.2017, 11:05

Langsam ja, sicher nein.

(aber sicher) seeeehr langsam.  

Wenn man sich unbedarft und ohne Sachverstand eine Immobilie zulegt, ist es gut möglich, dass man draufzahlt.

.....oder pleite daran geht ....

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Problem erst mal den Kredit zu bekommen kann auch im Ruin enden.

Es kann wie hier beschrieben auch so ausgehen .......


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Kommentar von lesterb42
04.02.2017, 11:15

Was der Müller dort sagt, ist alles richtig, bezieht sich jedoch auf selbstgenutzte Immobilien. Diese sind ein Stück weit  Luxus, den man sich leisten kann oder auch nicht.

Als Kapitalanlager ist soetwas nur bedingt geeignet.

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