Kann ich einem Mieter ein Garagen Nutzungsrecht, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, entziehen?

9 Antworten

Hier ist wohl zu unterscheiden, ob eine Duldung des Vermieters vorliegt oder eine Nutzungserlaubnis.

Bei Duldung hat der Mieter ohne ein explizites Einverständnis des Vermieters einen Teil des Vermietereigentums genutzt. Der Vermieter wurde darauf aufmerksam und hat die Nutzung untersagt. Der Mieter muss die Nutzung aufgeben.

Eine unentgeltliche Nutzungserlaubnis muss wirksam gekündigt werden. Die Garage und Stellplatz unterliegen nicht dem Mietwohnrecht aber dem Gewerbemietrecht. Dort ist das BGB gültig. Kündigungsfrist 3 Monate zum Quartalsende also hier zum 30.06.2017.

Das explizite Einverständnis gab es durch Übergabe der Schlüssel.

Also läge eine unentgeltliche Nutzungserlaubnis vor...

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ich bin zwar kein Experte für Mietrecht, trotzdem auch hier nochmal der Link, nachdem die Garage Teil der Wohnung wäre und eben nicht seperat gekündigt werden kann. Was sagst du zu dem link? https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/garagestellplatz-im-mietrecht_idesk_PI17574_HI923375.html

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@DerJoergi

Die Beurteilungen nach @haufe sind mir bekannt und treffen auch zu. Aber hier ist nichts vermietet - es wurde keine Vereinbarung über die Miete getroffen. Also greift hier weder Pacht- noch Mietrecht.

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@Gerhart

Aus dem link geht aber dennoch hervor, dass die Überlassung die Garage zum Teil der Mietsache macht, und somit den Kündigungschutzklauseln unterliegen würde. Mangels fehlender Fachkenntnisse im Mietrecht beharre ich ja überhaupt nicht auf dem Standpunkt - da ich mich aber beruflich tagtäglich mit anderen Rechtsbereichen rumschlage, gebe ich mich mit deiner Begründung nicht zufrieden. Du magst ja recht haben, dann begründe uns aber bitte etwas ausführlicher, warum sich der Sachverhalt anders als im link darstellt. Die Überlassung ist definitiv unstreitig, die Rechtsfolgen sollten dies auch sein?

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Es wurde halt damals bei Abschluss des Mietvertrags ein
(unentgeltliches) Nutzungsrecht auf nicht bestimmte Zeit für diese
Garage und den Stellplatz davor (als Zufahrt) abgeschlossen.

In welcher Form wurde das Nutzungsrecht denn abgeschlossen, wenn es nicht im Mietvertrag vereinbart wurde?

Der Mieter könnte im Falle einer Nutzungsuntersagung die Miete kürzen und/oder die Nutzung gerichtlich wieder einklagen. Um zu beweisen, dass die Garagen-/Stellplatznutzung Teil der Mietsache ist, könnte er auf Zeugen verweisen, sofern vorhanden und er könnte auch die damalige Vermietanzeige oder das Exposé heraus kramen, in dem die Garagennutzung ausdrücklich erwähnt wird.

Hat er so etwas auch nicht mehr oder gab es so etwas nie, könnte man natürlich behaupten, dass die Nutzung nur widerruflich gestattet war. Ob man damit vor Gericht durch kommen würde, hängt natürlich auch vom Richter ab. Vor Gericht und auf hoher See...

Tendenziell würde ich aber davon ausgehen, dass die Garagennutzung zur Mietsache gehört, was z. B. durch die gemeinsame Übergabe von Garage- und Wohnungsschlüssel (Mietvertrag oder Übergabeprotokoll?) belegt ist.

Hierzu einen Rechtsstreit mit dem Mieter anzufangen, halte ich für gefährlich.

Dem Mieter wurde die Garage unentgeltlich überlassen und man hatte sich geeinigt diese nicht zum Bestandteil der Mietsache zu machen.

Aus folgendem Grund:
Die vereinbarte Miete wurde damals von der Agentur für Arbeit bezahlt, diese hätte den Mietvertrag nicht "anerkannt" wenn die Garage und die somit höher ausfallende Miete fällig gewesen wäre.
Deshalb hatten sich Vermieter und Mieter geeinigt die Garage nicht Teil des Mietvertrags zu machen.
Die Garage wurde dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen.
Die Agentur für Arbeit erkannte den Mietvertrag ohne Garage an und zahlte die Miete.

Deshalb bin ich der Meinung dass die Garage nicht Teil des einheitlichen Mietverhältnis ist und separat entzogen bzw. gekündigt werden kann.

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@Stromleitung

Wenn das so ist, gehört sie nicht zur Mietsache und man kann sie entziehen. Muckt der Mieter auf, spricht man mit ihm über das Thema Arbeitsagentur und Erschleichung von Leistungen.

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@bwhoch2

Erschleichen von Leistungen liegt hier nicht vor und ich finde es auch fraglich,  hier eine Art Erpressung zu empfehlen. Der Fragesteller biegt sich die Sache hier immer mehr zu recht (was ich auch durchaus nachollziehen kann), in Bezug zur ursprünglichen Darstellung ist aber sehr wahrscheinlich ein einheitliches Wohnraummietverhältnis vorhanden.

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@DerJoergi

So weit will ich gar nicht gehen, Erpressen, Erschleichen von Leistungen etc. 

Mittlerweile zahlt die AfA auch nicht mehr, da der Mieter mittlerweile wieder berufstätig ist. Ich wollte diesen Fakt nur zur Sprache bringen um verständlich zu machen, was dazu geführt hat dass die Garage nicht im Mietvertrag ist und ich deshalb ein einheitliches Wohnverhältnis nicht sehe.

Eventuell lässt sich die Situation der Garage vergleichen mit Nebenräumen/Kellerräumen (siehe hier: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/nebenraeume-unentgeltliche-ueberlassung-kann-frei-widerrufen-werden_idesk_PI17574_HI7662705.html).

Ich denke ich werde den Mieter schriftlich auffordern die Garage zu räumen/übergeben da diese nicht Teil des Mietvertrags ist, ob es später zu einer Räumungsklage kommt, kann ich noch nicht sagen. 

Selbst wenn kein einheitliches Wohnraummietverhältnis besteht, sehe ich auch die Pflicht an die Garage zu kündigen, weil ich gar nicht wüsste auf welcher Basis. Also klingt spontan das zurückfordern bzw. widerrufen der unentgeltlichen Nutzung nach dem passendsten (vgl. mit dem Haufe Link).

Das Garage und Nebenräume nicht das gleiche sind ist mir klar, dennoch sehe ich hier dass diese gleich genutzt werden (unentgeltliche Nutzung, nicht mehr, nicht weniger).

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@Stromleitung

der link funktioniert nicht - hier ggf.: ( https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/nebenraeume-unentgeltliche-ueberlassung-kann-frei-widerrufen-werden_idesk_PI17574_HI7662705.html ) - das Urteil klingt in der Tat interessant, ist aber dennoch ein Einzelurteil, von dem man leider keine Details bekommt. Du kannst dein Glück mit der Kündigung ja versuchen- vor einer Räumungklage wäre aber dennoch dringen anzuraten einen Fachanwalt zu konsultieren.

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@Stromleitung

Ich würde mich auch beraten lassen und es mit der Aufkündigung des Nutzungsrechts einfach mal probieren.

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In diesem Fall ist klar von einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis auszugehen und eine Kündigung / Räumung nicht möglich. https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/garagestellplatz-im-mietrecht_idesk_PI17574_HI923375.html

In der Tat könnte das derart ausgelegt werden!

Ich bleibe aber dabei dass die Wohnung vermietet wurde und nur eine Nutzungserlaubnis/Nutzungsrecht für die Garage erteilt wurde.

Mal sehen was die Experten dazu sagen.

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@Stromleitung

"Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist."

Für die, die keine Lust haben auf den Link zu klicken.

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@Bananarama1986

Ich sehe es nicht als einheitliches Wohnraummietverhältnis an und zwar aus folgendem Grund:

Die vereinbarte Miete wurde damals von der Agentur für Arbeit bezahlt, diese hätte den Mietvertrag nicht "anerkannt" wenn die Garage und die somit höher ausfallende Miete fällig gewesen wäre.

Deshalb hatten sich Vermieter und Mieter geeinigt die Garage nicht Teil des Mietvertrags zu machen.
Die Garage wurde dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen.
Die Agentur für Arbeit erkannte den Mietvertrag ohne Garage an und zahlte die Miete.

Deshalb bin ich der Meinung dass die Garage nicht Teil des einheitlichen Mietverhältnis ist und separat entzogen bzw. gekündigt werden kann.

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@Stromleitung

Jetzt kommen wir ja doch noch zu meinem Spezialgebiet, dem Sozialrecht. Hierzu kann ich feststellen, dass sich das Miet- und das Sozialrecht nicht vermischen lassen. Genauer gesagt ist es grundsätzlich für das Mietrecht erstmal völlig egal, was die Vertragsbedingungen beeinflusst hat. Hinsichtlich dem einheitlichen Wohraummietverhältnis kann man die
Sache meines Erachtens hiermit erst recht so auslegen, wie ich
ursprünglich vermutet habe. Das einheitliche Wohnraummietverhältnis wurde schlichtweg stillschweigend begründet. Mit grundsätzlichen juristischen Argumentationsketten kenne ich mich beruflich ja durchaus aus- hier kann ich mir gut vorstellen, dass das Gericht die Frage aufwerfen würde, warum für die Wohnung ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde, nicht jedoch für die Garage. Exakt solche Dinge können ein einheitliches Wohnraummietverhältnis begründen. Ich sehe hier nach wie vor noch einen Interpretationsspielraum, würde aber fast darauf wetten, dass du einen Rechtsstreit verlieren würdest. Ich fände gut, wenn du hier später mal vom Ausgang der Sache berichten würdest.

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@DerJoergi

Das sehe ich nach wie vor anders, die Garage wurde aus reiner Gefälligkeit überlassen, daher gibt es keinen separaten Mietvertrag. Ebenso finde ich die Tatsache dass der Vermieter und Mieter sich geeinigt haben und sich im klaren waren dass die Garage nicht Teil der Mietsache ist als Ausschlaggebend und nicht was ausgelegt wird.

Vorausgesetzt beide Parteien sagen vor Gericht dass sie sich geeinigt haben die Garage nicht im Mietvertrag zu erwähnen und nicht als Teil der Mietsache zu sehen.

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@Stromleitung

Warum sollte der Mieter das aussagen? Wenn der so einsichtig wäre, würde der wohl auch die Kündigung akzeptieren und rechtliche Schritte wären gar nicht notwendig. Und zum Thema Auslegung- die Juristerei ist nichts anderes wie die Auslegung von oftmals eher unpräzise formulierten Rechtsvorschriften- deine persönliche Meinung zählt da herzlich wenig, meine auch- bemühe mich aber wenigstens um sachliche Auslegung.

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Nun sind 2 der anderen Wohnungen neu vermietet, und den Mietern mit Kindern wurde lediglich die "Mitbenutzung" des Gartens und der Grillhütte zugesagt. zudem die Nutzung einer der Garagen, deren Zufahrt über den Hof führt.. Kein Wort von sonstiger Hofnutzung im Vertrag Die Mitbenutzung des Gartens wurde ihnen wegen der Kinder gewährt, die sollen ja schliesslich auch spielen können.

Kinderlose Mieter hätten keinerlei Nutzungsrechte für den Garten erhalten

Ach ja, den zugewiesenen Gartenteil (geschätzt ca 1/3 der Gartenfläche) dürfen sie mit mündlicher Zustimmung nach ihren Wünschen gestalten, also irgendwas zum Spielen für die Kinder hinstellen

Nun ist es leider so das die Neuen offensichtlich keine Grenzen kennen und sich dreist ausbreiten... Soviel zur Situation.

Meine Fragen:

  • Wer bestimmt ob im Innenhof gespielt werden darf ?

  • Wer bestimmt ob und vor allem wo ein Zaun gezogen werden darf ? die möchten zusätzlich zu ihrem Gartenteil, die Grillhütte mit einzäunen

  • Haben die neuen Mieter das Recht Motorräder, Fahrräder im Innenhof zu parken, oder besser gefragt: ob sie den Hof überhaupt zu irgendetwas anderem nutzen dürfen als darüber gehen/fahren, um zur Grage bzw ihrem Gartenstück zu gelangen?

  • Muss ich dulden das das Auto der neuen Mieter ständig vor statt in der Garage steht, da in der Garage kein Platz ist weil die da teilweise ihren Müll horten

  • Muss ich bei "Mitbenutzung" dulden das die neuen die grillhütte als ihre Outdoor-Küche ansehen und tagelang am Stück belagern?

  • Was kann ich gegen benutztes Geschirr machen, welches tagelang im Garten gelassen wird, wohnen eher ländlich, da ist es nur eine Frage der Zeit bis die erste Ratte mal vorbeischaut wenn Lebensmittel offen draussen liegen gelassen werden

Freue mich auf Antworten

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