Wohnung kaufen, vermieten und mit Miete Kredit zurückzahlen?

Ich habe mir auch mal den Spass gemacht und ein bischen gerechnet.....

Da meine Altbauwohnung (Berlin) einen ungefähren Preis von 100.000 Euro hat und 360 Euro Kaltmiete kostet, haben wir hier einen realistischen Ausgangspunkt.

Erst rechnen wir einfach mal den Kredit aus .... bei 1% Tilgung bleibt nach 10 Jahren ein Restbuchwert von ca. 90k Euro. Kannst du die Wohnung dann wieder für 100k verkaufen, bleiben dir ca. 10.000 (vermutlich weniger durch Notar und andere Gebühren).

Von der Kaltmiete bleiben dir abzüglich Zinsen (2%), Tilgung und Einkommenssteuer grade mal 5.00 Euro (bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30%).

Von diesen insgesamt 15.00 Euro gehen ab

- Mietausfälle und Renovierungskosten pro Mieterwechsel ca. 1000 - 5000 Euro bei Mietnomaden wesentlich mehr

- Instandsetzungskosten der Wohnung (Heizung, Fenster, Türen außen)

- Rücklagen für anteilige Instandsetzung im Haus (Dach, Versorgungsleitungen, etc.)

Zum Vergleich - eine Festverzinsliche Anlage bringt bei 1% Zinsen in 10 Jahren 11.500 Euro ein - ohne Risiko.

10 Jahre sind 12 Monate. Überleg mal was du an Miete kassieren müsstest, damit deine Rechnung aufgeht. Und das Risiko das du wieder 100.000 Euro für die Wohnung bekommst, ist relativ hoch. Denn in 10 Jahren ist die Wohnung alt, du müsstest also um den Wert zu halten sanieren/renovieren. Kostet auch wieder einiges. Miete zählt als Einnahme, du musst das also versteuern. Dann vergiss nicht die Zinsen, die du für einen Kredit zahlen musst.

Vorrausgesetzt man ist kreditwürdig.

Der Zinseszins und die Tilgung sind höher als der Gewinn an der Miete. 

Tja mal grob angeschnitten:

Wenn du Einnahmen aus der Vermietung hast, musst du diese versteuern. Genauso wie den Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung.

Abschreiben kannst du aber nur die Zinsen des Kredits (nicht die Rate).

Hier kann ich dir eine Milchmädchenraufstellung machen (da mit deinem Angaben schwer etwas konkretes Auszurechnen ist)

800 € Miete / Monat  X  12 = 9600 € /jährlich

Diese zählst du zu deinem EInkommen dazu und von der Gesamtsumme zahlst du Steuern (abzüglich der laufenden Lohnsteuer)

Absetzen kannst du zusätzlich die Kreditzinsen und Instandhaltungskosten (Wandfarbe, Reparaturen, Fahrten zur Wohnung wenn dich der Mieter braucht....)

Betriebskosten lassen wir außen vor (sind sowieso ein Durchlaufposten)

Kreditrate bei 100.000€ auf 20 Jahre bei 3% Zinsen € 654,- X 12 = 7848 € (wobei die Zinsen momentan gut sind, aber trotzdem von deiner Kreditwürdigkeit abhängen)

Das heißt es würde dir eine Differenz von 1752 € jährlich bleiben, wovon du aber dann Steuern, Instandhaltungen etc. bezahlen können solltest, damit du davon was hast.

Wenn du dann nach 10 Jahren verkaufst und dir tatsächlich ein Gewinn bleiben sollte, musst du davon die sogennante Immoest bezahlen (25%).

Alles in Allem würde ich sagen: So richtig lohnen würde es sich nur wenn du eine gaaaaanz günstige Wohnung kaufst und diese dann seeeehr teuer vermieten kannst ODER das Kapital für die Wohnung hast und keinen Kredit brauchst.

GLG