Wer muss Hausgeldabrechnung also Zwischenabrechnung bezahlen?
Wer muss Hausgeldabrechnung also Zwischenabrechnung bezahlen?
Ich bin/war Eigentümer und Vermieter einer Wohnung. Der Mieter ist am 31.3.15 ausgezogen. Ich habe meine Wohnung verkauft. Der neue Käufer ist am 1.4.15 eingezogen, also ohne dass ich zwischenzeitlich einen Leerstand gehabt hätte. Jetzt meine Frage: Wer bezahlt die Zwischenabrechnung. Der Hausverwalter möchte von mir 100 Euro vorab haben. Wer diese dann letztendlich übernimmt interessiert ihn nicht. Muss ich das bezahlen? Habe aber nie drin gewohnt. Oder muss es der Mieter bezahlen oder muss es der Käufer bzw. Erwerber bezahlen?
5 Antworten
Nicht aber in die bereits entstandenen Ansprüche und Verpflichtungen: Abrechnungspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt des Entstehens des Abrechnungsanspruchs die Vermieterstellung innehat.
Die Zwischenabrechnung fällt demnach dir zu :-O
G imager761
Wer ist es jetzt? Ich habe ja geschrieben, dass der Mieter am 31.3.15 ausgezogen ist. Die Besitzübergabe hat am 1.4.15 stattgefunden. Der Neue Erwerber/Besitzer ist noch nicht Eigentümer, da er den Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat (falls das auch von Bedeutung sein sollte). Aber der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten ein und sie wirken für und gegen ihn. Dies steht im Notarvertrag.
Die Zwischenabrechnung wurde doch noch garnicht gemacht. Am 31.3.15 ist der Mieter ausgezogen. Am 1.4.15 habe ich die Schlüssel übergeben (Besitzübergabe). Zwar bin ich noch Eigentümer, da der Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt ist. Es steht aber im Notarvertrag, dass der Erwerber mit allen Rechten und Pflichten ab Besitzübergabe eintritt. Ansonsten müsste ich warten bis das Geld vollständig eingegangen ist und ich kein Eigentümer mehr bin und dann den Hausverwalter bitten, die Abrechnung zu erstellen. Kommt vom Ergebnis aber aufs gleiche raus.
Das würde bedeuten, dass Du bei Abschluss des Vertrages nicht darauf geachtet hast, dass Du noch eine ansehnliche Summe Rückzahlung zu erwarten hast. Es wäre möglich gewesen, diesen Betrag noch auf den Kaufpreis drauf zu rechnen. So hast Du nicht nur die Wohnung, sondern auch Ansprüche, die damit verbunden sind verkauft. Hoffentlich zu einem Kaufpreis, der Dich insgesamt zufrieden gemacht hat.
Nein, ich habe eine 4,5 Zimmerwohnung mit Garage, EBK, Solarthermie, Vollwärmeschutzisolierung, neu angelegtem Garten, neue Fenster und 106 QM mit Südbalkon, zugänglich übers Schlafzimmer und Wohnzimmer mit Garage, Stellplatz und neuer Granittreppe für 150000 Euro mehr oder weniger verschenkt. Wenn jetzt auch noch die Nebenkosten weg sind, rege ich mich echt auf über den sche... Notarvertrag. Warum ist das nicht geregelt, dass der Veräüßerer mit dem Mieter noch abrechnen darf und egal ob plus oder minus rauskommt. Diese Personen das unter sich ausmachen können. Ich habe gedacht dass dies standardmäßig so geregelt ist.
Da hattest Du vermutlich einen sehr schlechten Notar. Der hat seinen Standardkaufvertrag raus genommen und ansonsten Dich nicht darauf hingewiesen, was alles zu bedenken wäre. Das ist eigentlich seine Aufgabe.
Aber Du darfst natürlich noch mit dem Mieter abrechnen. Das hat mit dem Kaufvertrag der Wohnung bei Dir schon deswegen nichts zu tun, weil der Mieter ausgezogen ist, bevor Nutzen und Lasten über gegangen sind. Dazu brauchst Du allerdings die Abrechnungen der HV.
Du musst alles zahlen, was für den Zeitraum bis zum 31.3.2015 an Kosten anfiel. Der Auszug des Mieters ist letztlich ursächlich für die Zwischenabrechnung.
Angenommen, die Wohnung wäre nicht vermietet gewesen, wäre eine korrekte Zwischenabrechnung in Deinem allergrößten Interesse.
So betrachtet, ist es Deine Sache, diese Rechnung zu bezahlen.
Wird die Leistung "Zwischenabrechnung" von der HV aber auf den 1.4. datiert, kannst Du sie getrost an den Käufer weiter reichen.
Die 100 € bringen Dich jetzt nicht um und Du kannst in Ruhe abwarten, was letztlich auf dieser stehen wird, also welches Datum.
Datum steht 24.5.15 oder später. Das kann ich jetzt schon verraten. Problem ist, dass ich ca. 900 Euro an Nachzahlung erwarte. Das bekommt dann alles der neue Eigentümer oder wie ist das? Obwohl ich die ganze Versicherung, Steuer, Heizöl etc. bezahlt habe.
Wenn das im Kaufpreis nicht berücksichtigt wurde, ist das so. Der Käufer freut sich über den netten Zusatzbonus, auf den du keine Ansprüche mehr hast.
Ich habe geschrieben Hausgeldabrechnung/Zwischenabrechnung. Du verwechselst das mit Zwischenablesung. Das hat mit dem Mieter nichts zu tun, sondern betrifft nur Eigentümer.
Quatsch! Ich verwechsle da nichts. Wenn ein Mieter auszieht oder wenn gar der Eigentümer wechselt, ist es äußerst sinnvoll, dass sämtliche Zählerstände registriert werden, um eine genaue Aufteilung der Kosten des Verbrauchs zu machen. Dass dabei darüber hinaus auch alle anderen Kosten, wie Grundsteuern, Hausmeister, Hausverwaltung usw. zeitlich genau aufgeteilt werden, versteht sich von selbst.
Normalerweise wird einmal jährlich abgerechnet. In Eurem Fall ist wegen des Eigentümerwechsels eine weitere Abrechnung notwendig. Dafür will die Hausverwaltung Geld und Du kannst Dich mit der Hausverwaltung darüber streiten, ob der Termin (Stichtag) am 31.3. oder am 1.4. gesetzt wird.
In jedem Fall ist es so, dass die Hausverwaltung jede künftige Abrechnung mit dem neuen Eigentümer vornehmen wird.
Für 2014 bedeutet das: Wenn Du vom Mieter eine Nachzahlung erwartest, z. B. diese 900 € (Warum eigentlich soviel? War die Vorauszahlung zu niedrig?), wird sich der neue Eigentümer schon an Dich wenden und Dich bitten, das Geld vom Mieter, mit dem er keinerleich Rechtsverhältnis hatte, nach zu fordern. Da er den Rückstand an die HV schuldet, wird er von Dir das vom Mieter kassierte Geld fordern. Gleiches gilt dann für 2015.
Ist aber eine Rückzahlung von der Hausverwaltung zu erwarten, wird diese erst einmal der neue Eigentümer bekommen. Wenn der Mieter dann nach Abrechnung der Jahre 2014 und später 2015 verlangt, musst Du Dich um die Abrechnungen beim neuen Eigentümer oder bei der Hausverwaltung kümmern. Der Mieter hat jedenfalls einen Rechtsanspruch auf die Abrechnungen und erst recht auf das Geld. Ob und auf welche Weise Du den Käufer dazu bringst, Dir die Rückzahlungen, die für die Zeit, als Du noch Eigentümer warst, anfallen, ist vor allem vom Kaufvertrag abhängig. Viel Erfolg!
Das hat doch mit dem Rückstand an die HV fordern überhaupt nichts zu tun. Ich mache, bzw. habe gegen meinen Mieter eine Vorauszahlung gemacht die offensichtlich zu niedrig war, deshalb kommt es zur Nachzahlung vom Mieter an mich und nicht an die HV. Die HV hat mit der Abrechnung an den Mieter überhaupt nichts zu tun, das habe ich immer selbst gemacht. Die HV stellt eine Abrechnung mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Die umlagefähigen kosten reiche ich meinem Mieter weiter, zzgl Grundsteuer welche ich direkt mit der Stadt abrechne, sowie Kaltwasser und Schmutzwasser. Dies ist einmal die eine Sache und die andere Sache ist, dass der HV einmal pro Periode verpflichtet ist, eine Hausgeldabrechnung zu erstellen. Ob er diese am 1.4.15 macht oder im August oder November ist mir egal. Jedenfalls muss er die machen und zwar kostenlos, das umfasst seinen Vertrag. Deshalb ist er auch HV. Ich war heute bei der Anwältin. Die hat mir das gesagt. Problem ist, dass der neue HV ein verlängertes Wirtschaftsjahr machen möchte vom 1.7.14 bis 31.12.15. Hier habe ich nämlich das Problem, dass ich im Jahre 2016 nicht mehr für das Jahr 2014 abrechnen kann. Ich hätte hier Rechtsnachteile und meine 900 Euro wären futsch. Das ist mein Geld. Ich habe die Vorauszahlung gegenüber meinem Mieter gemacht und nicht der HV. Der HV macht nur seine Hausgeldabrechnung und der alte Verwalter hat auch gesagt, dass er diese bis zum 31.12.14 zu erstellen hat. Dies wurde sogar extra beschlossen. Da kann man doch ein halbes Jahr später nicht wieder einen neuen Beschluss machen über ein verlängertes Wirtschaftsjahr. Für was macht man denn Beschlüsse, dass man diese 6 Monate später wieder kippt?
Welchen Rechtsanspruch soll den der Mieter auf das Geld haben, wenn er noch ca. 900 Euro nachzahlen muss?
Beim neuen Eigentümer brauche ich mich nicht zu kümmern, er wird keinerlei Interesse haben auf eine Abrechnung für 2015. Schließlich ist er kein Mieter.
Er schuldet an die Hausverwaltung überhaupt nichts. Völliger Quatsch. Ich habe dieses Geld ja in Form von monatlichen Hausgeldzahlungen geleistet.
Ich nehme an, Du bist nicht Deutscher oder Deutsch ist nicht Deine Muttersprache. Nur so kann ich mir erklären, warum Du nicht verstehst, was ich Dir erklären will. Deshalb will ich es nochmal versuchen und hoffen, dass ich mich diesmal klarer ausdrücke.
Zum Beispiel schreibst Du "habe gegen meinen Mieter eine Vorauszahlung gemacht die offensichtlich zu niedrig war, deshalb kommt es zur Nachzahlung vom Mieter an mich und nicht an die HV".
Du bestätigst also, was ich geschrieben habe, nämlich, dass Du zu wenig vom Mieter an Vorauszahlung verlangt hast und nun von ihm ca. 900 € Nachzahlung erwartest. Früher hast Du geschrieben, dass Du von der Hausverwaltung 900 € zurück erwartest.
Um nun vom Mieter das Geld - ich nehme an für 2014 -, zu erhalten, brauchst Du die Abrechnung der Hausverwaltung für 2014. Falls die Hausverwaltung die Abrechnung für 2014 noch nicht gemacht hat, wird sie diese wahrscheinlich nach Fertigstellung dem neuen Eigentümer schicken, denn nur mit diesem besteht nun eine rechtliche Beziehung. Deine Sache ist es nun, den Käufer dazu zu veranlassen, Dir die Abrechnung weiter zu geben, ohne die Du wiederum Deinem Mieter keine korrekte Abrechnung erstellen kannst.
Du schreibst "Die HV hat mit der Abrechnung an den Mieter überhaupt nichts zu tun," . Das ist schon klar. Du brauchst aber, um die Mieterabrechnung zu machen, die Abrechnung der HV an Dich, wie Du auch selbst schreibst.
Du schreibst "dass der HV einmal pro Periode verpflichtet ist, eine Hausgeldabrechnung zu erstellen. Ob er diese am 1.4.15 macht oder im August oder November ist mir egal."
Jawohl, sie ist verpflichtet und das darf nicht extra berechnet werden. Benötigst Du aber, aufgrund Verkauf und/oder Ende des Mietverhältnisses eine Zwischenabrechnung, ist das ein besonderer Service, der natürlich auch eigens abgerechnet wird. Du kannst Die Hausverwaltung jedoch nicht dazu verpflichten, die jährliche Abrechnung zu dem Stichtag zu machen, den Du gerne hättest. Darauf hast Du keinen Anspruch.
Du schreibst: "Hier habe ich nämlich das Problem, dass ich im Jahre 2016 nicht mehr für das Jahr 2014 abrechnen kann."
Das ist nicht richtig. Die Abrechnung gegenüber dem Mieter für 2014 musst Du normalerweise spätestens bis zum Jahresende 2015, bzw. spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums machen, der gegenüber Mietern nicht länger als 12 Monate sein darf. Wenn es Dir aber nicht möglich ist, darfst Du auch später abrechnen. Du solltest das dem Mieter ankündigen, dabei auch mitteilen, wieviel Nachzahlung du erwartest und Du musst ihm mitteilen, warum Du nicht in der Lage bist, rechtzeitig die Abrechnung fertig zu stellen.Hast Du noch die Kaution des Mieters? Behalte davon 900 € + x (für 2015) zurück, bis Du die Abrechnung fertig stellen kannst.
Du schreibst: "Da kann man doch ein halbes Jahr später nicht wieder einen neuen Beschluss machen über ein verlängertes Wirtschaftsjahr. Für was macht man denn Beschlüsse, dass man diese 6 Monate später wieder kippt?"
Der Beschluss stammt sicher von der Eigentümerversammlung. Da hast Du keinen Einfluss mehr.
Das schrieb ich, weil Du Dich sehr unklar ausgedrückt hast. Es hat sich so gelesen, als ob Du dem Mieter noch 900 € schuldest und dieses Geld von der Hausverwaltung erwartest, die womöglich zuviel Vorauszahlung von Dir verlangt hat. So etwas gibt es, z. B. wenn ein sehr verschwenderischer Mieter durch einen sehr sparsamen abgelöst wird.
Wenn sich aber die Hausverwaltung zurück lehnt und sagt, sie hätte nur noch mit dem neuen Eigentümer eine Rechtsbeziehung, ist es leichter, mit dem Käufer darüber zu reden, dass er Dir die Abrechnungen weiter gibt. Alternative: GGf. mit anwaltlicher oder gerichtlicher Hilfe, die Abrechnung von der HV verlangen. Da halte ich die Möglichkeit, sie vom Käufer zu erbitten für einfacher und schneller zum Ziel führend.
Er schuldet an die Hausverwaltung überhaupt nichts. Völliger Quatsch. Ich habe dieses Geld ja in Form von monatlichen Hausgeldzahlungen geleistet.
Das schrieb ich ebenfalls, weil Du Dich sehr unklar ausgedrückt hast, z. B. wenn Du viel zu wenig voraus gezahlt hättest, weil Dein letzter Mieter z. B. viel zuviel verheizt hat.
Ich habe keine Kaution, weil er keine Kaution bezahlt hat. Ich habe schon einmal eine Klage gegen den Mieter verloren weil der HV zu spät abgerechnet hat. Aber hätte hier eine Ankündigung was gebracht? Ich müsste dem Mieter ja auch einen Grund nennen, weshalb er die Abrechnung so spät erhält.
Bei einem Mieter haben wir die Kaution sogar erfolgreich eingeklagt. Wir mussten bereits die Erfahrungen machen, wie wichtig eine Kaution ist.
Bei der Frist für die Abrechnung geht es darum, dass die Mieter irgendwann nicht mehr damit rechnen müssen, dass sie noch was zu zahlen haben. Insofern ist eine Ankündigung, dass aus einem bestimmten Grund die Abrechnung erst später erstellt werden kann, auf jeden Fall hilfreich. Am besten noch belegt durch ein Dokument der HV, in dem das bestätigt wird.
Wer bezahlt die Zwischenabrechnung. Der Hausverwalter möchte von mir 100 Euro vorab haben. Wer diese dann letztendlich übernimmt interessiert ihn nicht. Muss ich das bezahlen?
Nein, und zwar weil bei einem Eigentümerwechsel gar keine Zwischenabrechnung laut BGH-Entscheidung notwendig wird.
"Der BGH hat nach folgenden Grundsätzen entschieden:
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1. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgeschlossen, so muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen. In dem Entscheidungsfall war die klagende Partei zur Abrechnung über die Betriebskosten 1993 verpflichtet, weil sie am Ende des Abrechnungszeitraums 1993 (31.12. 1993) noch Eigentümerin war.
2. Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen. Im Entscheidungsfall ist das Eigentum am 31.3.1994 übergegangen: Gleichwohl wäre eine Abrechnung, die den Zeitraum vom 1.1.1994 bis 31.3. 1994 umfasst, unzulässig.
3. Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Im Verhältnis zum Mieter stehen die Nachzahlungsansprüche dem Erwerber zu. Für ein Guthaben des Mieters muss der Erwerber einstehen. Der Erwerber hat einen Anspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mitwirkung an der Erstellung der Abrechnung. Zur Erfüllung dieser Mitwirkungspflicht muss der Veräußerer eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und diese dem Erwerber zuleiten. Der Erwerber muss die Abrechnung sodann in die dem Mieter geschuldete Jahresabrechnung einarbeiten. Ausnahmsweise kann es aber auch genügen, wenn der Veräußerer übersichtlich geordnete und inhaltlich aufbereitete Unterlagen übergibt, sodass der Erwerber in der Lage ist, diese in die Jahresabrechnung einzuarbeiten. Im Entscheidungsfall war die Abrechnung für 1994 also vom Erwerber zu erstellen; der Veräußerer hatte daran mitzuwirken, weil er bis 31.3.1994 Eigentümer war (BGH, Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99, GE2000, 1471 = WuM 2000, 606).
4. Wie die jeweiligen Ansprüche und Verbindlichkeiten im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber aufzuteilen sind (Innenverhältnis) ergibt sich beim rechtsgeschäftlichen Erwerb aus dem Kaufvertrag. Ist dort nichts geregelt, so gilt § 446 Abs. 1 Satz 2 BGB: Von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und trägt er die Lasten der Sache.
Quelle und Zitate aus:
Heisst das dann, dass meine ganze Nachzahlung welche ich erwarte, ca. 900 Euro seit 1.7.14 bis 31.3.14 alles an den Erwerber übergeht. Dann bin ich aber richtig über den Tisch gezogen worden, auch vom Notariat. Ich habe extra gefragt. Mir wurde gesagt, dass alles was vorher in meiner zeit war mich betrifft und danach den neuen Erwerber.
Im Kaufvertrag sollte doch geregelt worden sein, ab welchem Zeitpunkt genau die Nutzungen und Lasten an den neuen Eigentümer übergeben. Bezüglich einer zu erwarteten Nachzahlung wirst Du Dich mit dem neuen Eigentümer auseinandersetzen müssen. Der Mieter bleibt hier, sowohl auch bei den Kosten einer evtl. Zwischenabrechnung, außen vor.
Im Kaufvertrag steht, dass alle Nutzen und Lasten ab Übergabe, also am 1.4.15 an den neuen Erwerber übergehen.
Na dann müsst ihr (also der Jetzt-Eigentümer und Du) die anfallenden Betriebs- und Nebenkosten mit Stichtag zum 31.3.2015 auseinanderklamüsern. Ich hoffe, daß Du die Zählerstände bezüglich der Energiekosten abgelesen hast. Die nicht verbrauchsabhängigen Kosten können wohl anteilig auf Euch umgelegt werden. Das würde heißen, daß Du 9/12 dieser Kosten übernehmen solltest, da der jährliche Abrechnungszeitraum wohl vom 1.7.-30.6. läuft.
Genau so sehe ich das auch.
Nein, ich muss nur 3/12 übernehmen. Vom 1.1. bis 31.3.15. am 1.4.15 war Wohnungsübergabe. Im Juli 15 Eigentumsübergang. Aber jetzt ist Mai 16 und ich bin weder Besitzer, noch ET.
Der Mieter muß es ganz bestimmt nicht. Denn das sind Verwaltungskosten. Diese sind nicht als Nebenkosten auf Mieter umlegbar.
Wer dann?
Verursacht werden sie aber durch den Ausziehenden oder Einziehenden.
Wer bezahlt dann diese Kosten?
Der EIGENTÜMER
Verursacht werden sie aber durch den Ausziehenden oder Einziehenden.
Noch mal zum mitmeißeln:
Das sind Verwaltungskosten und diese sind nicht auf den Mieter umlegbar!
Welcher Eigentümer? Der Eigentümer bis zum 31.3.15 oder der neue Eigentümer ab 1.4.15?
Sorry, man kann sich wegen 100 € auch ins Hemd machen. Teilt Euch den Kram und gut ist.
Der Mieter muß auf keinen Fall zahlen.
Dass der Mieter nicht zahlen muss ist mir schon klar, aber welcher Eigentümer?
Das sind Verwaltungskosten und die müssen vom Vermieter getragen werden.
Da ich die Wohnung verkauft habe, bin ich kein Vermieter mehr. Wer bezahlt also jetzt?
Da ich die Wohnung verkauft habe, bin ich kein Vermieter mehr.
Warst es aber bis zum 31.3.15
So nebenbei, von dem Kaufpreis werden ja wohl 100 € übrig sein für die Abrechnung.
Und wer bekommt dann die Nachzahlung von ca. 900Euro welche ich erwarte - der Erwerber? Toll.
Bitte meine Frage genau lesen. Es gibt keinen Vermieter mehr.
Ist der jetzige Eigentümer (Käufer) in die Wohnung eingezogen?
Wer war denn am 31.3.15 Eigentümer der Wohnung?
Ja, der neue iat am 1.4.15 eingezogen. Bis zum 31.3.15 war ich Eigentümer. Bekommt dann der Erwerber auch die zu erwartende 900 Euro vom Mieter ausbezahlt. Ich muss die 100 Euro Abrechnung/Zwischenabrechnung bezahlen und der neue Erwerber bekommt noch die Nachzahlung? Dann lasse ich auch keine Zwischenabrechnung durchführen.
Nein, die Nachzahlung bekommst natürlich du. Die Kosten sind ja bis zum 31.3. entstanden. Damit hat der neue Eigentümer gar nichts zu tun.
Alle Einzahlungen (Miete und NK) stehen bis zum 31.3. dir zu. Alle Kosten bis zum 31.3. musst du bezahlen.
Der neue Eigentümer startet mit 0€ auf seinem "Konto" und muss ab diesem Zeitpunkt alles bezahlen.
Ok, dann bin ich beruhigt.
Aber wenn im Kaufvertrag steht, dass alle Nutzen und Lasten ab Wohnungsübergabe an den neuen Erwerber übergehen. Dann kassiert er die Nebenkosten. Und eine Klage gegen die Miteigentümer habe ich auch laufen. Auch hier bekommt er das ganze Geld und noch meine einbezahlten Gerichtskosten.
Entstehen die Ansprüche und Verpflichtungen erst, wenn die Abrechnung erstellt wird oder sind diese schon entstanden? Dann würde ich ja auch meine ca. 900Euro zu erwartende Nachzahlung nicht mehr vom Mieter erhalten, sondern der neue Erwerber erhält sich die Hand auf und hat keinen einzigen Cent, Öl, Versicherung etc. bezahlt. Das würde dann heissen, dass ich auf 1000 Euro sitzen bleibe.