Verwirrung! Eine Wohnung geschenkt bekommen, aber nicht selbst die Mieteinnahmen erhalten - Steuern! Schlechte Idee?
So. Die Eltern meines Freundes besitzen eine Wohnung, in der sie und ihre Tochter wohnen und eine zweite, die sie für so 900€ vermieten. Um irgendwann mal die Erbschaftssteuer zu sparen (sie hatten noch nicht mal ihren 50sten Geburtstag!) möchten sie nun die erste Wohnung an die Tochter, die zweite an den Sohn (=meinen Partner) verschenken. Die Mieteinnahmen werden sie aber weiterhin behalten, um damit ihre eigenen Nebenkosten zu decken.
Nun fragen wir uns, ob das meinen Partner (bzw. bald uns beide nach einer Herirat) nicht steuerlich schlechter dastehen lassen wird? Den Behörden ist es doch egal, dass das Geld nicht an ihn geht, sie werden da doch sicher von ihm als Wohnungseigentümer Steuern verlangen? Er verdient für einen Berufseinsteiger mit M.Sc. ganz ok, sodass wir als sparsame Leute davon gut leben können und ich ein Zweitstudium (=kein BAföG) machen kann, also nur ein bisschen nebenher verdiene. Bald möchten wir aber auch ein Kind (sind Mitte/Ende 20). Sollten wir uns einen Steuerberater suchen oder wird der Steuerberater seiner Eltern schon wissen, was er tut? Bin etwas verängstigt! Vielen Dank!
Anmerkung: Wir wohnen in einer anderen Stadt sehr weit weg von den Eltern, außerdem kann man u. a. aus kulturellen Gründen sehr schlecht direkt über Geld mit ihnen reden. Wenn wir sie so fragten, würden sie sich sofort angegriffen fühlen, da wollen wir schon wissen, ob ein Konflikt nötig ist...
Update: Leider wollen die Eltern es aus welchen Gründen auch immer nicht als Nießbrauch. Wir haben nun den Vertrag gesehen, dort steht, die Miete muss mein Freund monatlich an seinen Vater überweisen.
6 Antworten
Deswegen macht man einfach ein Nießbrauchsrecht. So können die Eltern schenken und Erbschaftssteuer sparen, sind keine Eigentümer mehr, haben aber bus zum Tode alle Verpflichtungen und auch Einnahmen des Objektes. Übrigens ist pro Kind ein Betrag von 400.000€ Erbschaftssteuerfrei. Eine Schenkung mit Nießbrauch lohnt sich also dann, wenn das Erbe pro Kind den Wert von 400.000€ übersteigt.
Vielen Dank! Dann ist das wahrscheinlich der Plan bzw. wenn nicht, werden wir das vorschlagen. Ich bin nun etwas erleichtert! (Danke auch für die Zusatzinfo, das wussten wir schon, ich glaube eigentlich nicht, dass dieser Wert überschritten werden wird, aber die Eltern sind vielleicht optimistisch haha.)
Tja, inzwischen wissen wir, dass es kein Nießbrauch sein soll. Die Eltern meinen, ihr Steuerberater habe gesagt, mein Freund würde trotzdem kein Minus machen, da er ja die Mieteinnahmen vollständig an seine Eltern für deren Lebensunterhalt überweist. Oh mann...
Ohne Nießbrauch hat er sämtliche Einnahmen aber auch Kosten, auch Kosten der Instandhaltung.
Eine Eigentumswohnung kostet ca 300-400€ monatlich, je nachdem wo sie ist. Die Hausverwaltung kostet Geld, evtl Hausmeister und Putzkraft, billig sind sie jedenfalls nicht im Unterhalt. Jeden Monat wird auch ein bestimmter Betrag eingezahlt von allen Eigentümern die für das Haus an Instandhaltungskosten genutzt werden. Beispielsweise für Balkone, Heizung, Dach etc.
Allerdings ist er alleiniger Eigentümer ohne Nießbrauch und könnte sie somit falls es nötig werden würde auch verkaufen.
Er könnte zwar auch die Wohnung mit einem Nießbrauch verkaufen aber das würde natörlich den Wert sehr schmälern, denn wer kauft schon eine Wohnung wo ein Dritter ein Nießbrauchsrecht drauf hat. Er ist auch nicht gesetzlich dazu gezwungen Mieteinnahmen an seine Eltern zu geben. Das ist wohl nur innerfamiliär so geregelt.
Ich halte es riskant, aber eher für die Eltern als für deinen Partner. Wenn er natürlich die Kosten übernimmt aber die Einnahmen abgibt ist es für ihn ein Nachteil. Aber das könnte er ja jederzeit stoppen.
Ich halte es für vorteilig für deinen Partner wenn er alleiniger Eigentümer ohne Nießbrauch wird.
Ihr Furcht ist unbegründet, handelt es sich doch bei der Übertragung der Wohnung auf den Sohn um eine Schenkung, die den spätern Erbwert mindert, bei der lediglich das Eigenttum, jedoch nicht der Nierbrauch übertragen wurde.
Insoweit ist der Schenkungsvorgang Vorgang für den Begünstigten steuerlich neutral; selbst die später einmal folgene Nießbrauchsaufgabe dürfte einen Erbschtsteuerfreibetrag von € 400.000 kaum übertsteigen.
Lehnen Sie sich folglich entspannt zurück und harren Sie des Todes Ihrer Schwiegereltern, dann finden sich Eigentum, Nutzen, Gefahren und lasten wieder vereint.
Ab dann dürfen Sie, das Einverständis des Eigentümers vorausgesetzt, vereinnahmte Mieten munter ausgeben.
Danke für die schön formulierte Antwort, da haben Sie mich zum Lachen gebracht.
Die Idee ist gar nicht so schlecht - wichtig ist nur die Vertragsgestaltung des Schenkungsvertrags (einen Notar braucht Ihr sowieso, ohne geht nichts).
Die Eltern lassen sich darin den Nießbrauch der Wohnung einräumen (dieser beeinhaltet auch die Kosten für die gewöhnliche Nutzung der Wohnung, die sog. Sorge). Gleichzeitig wird darin eine Vereinbarung für ungewöhnliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Wohnung anfallen, getroffen.
Ganz einfach, der Notar hilft Euch weiter
Und mit dem Finanzamt habt Ihr in der Konstellation auch keine Probleme. Versteuert werden nur die Einkünfte (die Ihr ja nicht habt).
Die Eltern haben schon einen Notar bestellt, der ihnen etwas aufsetzt. Vielen Dank, von dem Nießbrauch hatten wir keine Ahnung. Nun wissen wir Bescheid und sind erleichtert. Vielen Dank!
Wir haben jetzt den Vertrag vom Notar gesehen: Dort ist es ausdrücklich kein Nießbrauch, dort steht mein Freund muss die volle Miete jeden Monat an seinen Vater überweisen...
Dann ist der Vertrag zum Nachteil Freundes. Ich würde diesen nicht unterzeichnen.
Die Einnahmen müsste er dann voll versteuern, die Rüvkzahlung an die Eltern wirkt sich aber nicht steuermindernd aus.
kleine Lektüre
Im Prinzip muss der Eigentümer Grundsteuer und Nebenkosten zahlen...Zumindest diese Kosten sollten die Eltern nach der Schenkung an euch bezahlen.
Danke, das ist auch unser Gedanke... da müssen wir wohl mit ihnen drüber sprechen haha. (Ich frage mich auch, ob die Ersparnis gegenüber Vererbung wirklich so hoch ist, es gibt ja einen hohen Freibetrag für die Kinder.)
Im Normalfall beliben Nutzen, Gefahren und lasten beim Nießbrauchrechtsinhaber; alles andere wäre nicht nur steuerlich unvernünftig.
Darauf wird der Notar in der Schenkungsurkunde regelnd hinweisen.
Naja schlecht ist so eine vorzeitige Schenkung auch wieder nicht, denn, was einem gehört das gehört einem, das kann man ihm dann auch nicht mehr nehmen. Auch mit einer Grundschuld kann es nicht von den Eltern belastet werden und verkauft werden von den Eltern ebenfalls nicht, sie sind ja dann nicht mehr Eigentümer. Ansonsten fallen aber keine Kosten, Instandhaltung etc. für deinen Freund/Mann an. Das tragen immer noch die Eltern, sowie die Einnahmen. Sollte man mal längere Zeit arbeitslos werden und Hartz-4 beziehen müssen wird es auch nicht angerechnet. Es fallen keine Probleme beim erben an, zum Beispiel außerehelich auftauchende Kinder durch welches Erbe geteilt werden müsste...könnte ja theoretisch auch mal der Fall sein. Eine Schenkung die 10 Jahre gelaufen kann nicht mehr in Erbansprüche von Dritten eingerechnet werden. Beispiel, Schenkung erst 1 Jahr her, Eltern sterben bei einem Unfall, außereheliches Kind zur Testamentseröffnung auf, muss natürlich Pflichtteil von der Wohnung bekommen....Fall mit Schenkung, 10 Jahre her, Eltern sterben beim Unfall, außereheliches Kind taucht auf, Wohnung wird nicht mehr mit eingerechnet für den Pflichtteil.
Nicht dass es damit sagen will dass es außereheliche Kinder gibt und sie deshalb die Schenkung machen...aber was man hat, das hat man.