Vermieter hat ohne Mitteilung Versicherung umgestellt nun zehnmal so Hohe Nebenkosten
Hallo, mein Vermieter hat in den letzten Jahren immer in den Nebenkosten die Brandverischerung mit abgerechnet, die mit ca. 50 Euro zu Buche geschlagen hat. Soweit auch ok, ist ja rechtens. Dieses Jahr steht in der Nebenkostenabrechnung plötzlich keine Brandversicherung sondern die Gebäudeversicherung, die dann gleich mit 500 Euro zu Buche schlägt, was die Nebenkostenabrechnung natürlich ins uferlose steigen lässt. Ich habe keine Mitteilung bekommen, dass die Versicherung geändert worden ist, so dass ich natürlich aus allen Wolken gefallen bin. Kann ich mich dagegen wehren, oder muss ich das klaglos hinnehmen?
Für Eure Antworten danke ich schon mal.
Cordu
4 Antworten
Neue, d. h. nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Betriebskosten (z. B. Prämien einer nachträglich abgeschlossenen Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude) bzw. neu eingeführte öffentliche Abgaben können anteilig auf die Miete umgelegt werden.
Voraussetzung ist jedoch, dass es sich hierbei um Kosten handelt, die im Katalog der Betriebskostenverordnung (Voraussetzung ist, daß die Betriebskostenverordnung rechsgültiger Bestandteil des Mietvertrages ist) enthalten sind (das ist eine Gebäudeversicherung) oder einzeln im Mietvertrag aufgeführt sind UND eine Klausel im Mietvertrag enthalten ist, die es dem Vermieter erlaubt, neu entstehende Betriebskosten umzulegen.
Ohne eine entsprechende Klausel wäre es nicht zulässig, solche neu entstehenden Kosten abzurechnen.
Voraussetzung ist also eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung.
(BGH, Az. VIII ZR 80/06)
Der gesonderten Ankündigung nach § 560 BGB bedarf es in diesem Fall rechtlich nicht.
Der Vermieter hat allerdings die Versicherung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten auszuwählen - eine überteuerte Versicherung ist nicht hinzunehmen.
Eine entsprechende Klausel zu den neuen Betriebskosten erfüllt das Tansparenzgebot:
Dem Mieter werde durch den Wortlaut des Vertrages klar und verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsabschluss anteilig treffen und mit welchen neu hinzutretenden Betriebskosten zu rechnen sei.
Ok, habe jetzt in § 4 unter Punkt 9. folgendes gefunden:
"Werden öffentliche Abgaben nach Vertragsabschluss neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, die unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes erforderlich sind, so ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärungen in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen und angemessene Vorauszahlungen festzusetzten. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden."
Das heisst für mich, er hätte mich rechtzeitig informieren müssen, oder?
so ist es.
nein, er mußte Dich nicht vorab informieren - das ist genau die Klausel, die der BFH fordert..
Der § 560 BGB greift hier nicht, da Dir ja von Anfang klar sein konnte, daß alle Betriebskosten der Verordnung auch abgerechnet werden können. In diesem Fall sind alle Kosten der Verordnung als vereinbart akzeptiert, auch wenn sie nicht alle bisher auch abgerechnet wurden.
Diese Klausel erfüllt auch das Transparenzgebot.
Es ist alles in Ordnung...
"..diese Kosten durch Erklärungen in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen und angemessene Vorauszahlungen festzusetzten."
Hier steht nichts von vorab - die NK-Abrechnung ist die Erklärung und die Vorauszahlungen werden ggf. neu festgesetzt.
Die Erhöhung muß nun erläutert werden: "z. B. wegen neuer Gebeäudeversicherung erhöhe ich ab dem yyy die NK-Vorauszahlungen um xxx €".
Zum besseren Verständnis, reden wir hier über Monats- oder Jahresbeiträge?
Generell muss der Vermieter eine Erhöhung der Nebenkosten mindestens 2 Monate vorher ankündigen und auch begründen.
Wo hast du denn generell diese Nachricht aufgeschnappt? Nebenkosten werden nicht wie die Miete erhöht sondern angepasst. Die Anpassung erfolgt normalerweise nach der Abrechnung nach oben oder unten. Im verlauf einer Abrechnungsperiode könne ebenfalls NK angepasst werden, wenn sich überdurchschnittliche Erhöhungen von Kosten für den Vermieter entstehen.
Es können aber auch neue Nebenkosten anfallen. Wie in dem Vorliegenden Fall eben auch. Und diese sind dann min. 2 Monate vorher anzukündigen/zu begründen.
Oder es verändern sich Nebenkosten maßgeblich, weil z.B. bei einer Versicherung der Leistungsumfang erhöht wurde...usw. usf.
Du hast mit den 2 Monaten Ankündigung die Quelle nicht genannt!
Hallo, ich rede von der Nebenkostenabrechnung, bei der die Nachzahlung im Gegensatz zu den Vorjahren nunmehr von ca. 300 Euro auf 700 Euro gestiegen ist, aufgrund dieser Versicherungsänderung. (Wir wohnen in einem Einfamilienhaus). Im Begleitschreiben zu dieser Nebenkostenabrechnung wurde auch um Erhöhung der Nebenkosten von bisher 100 auf 160 Euro im Monat gebeten, was für mich direkt nach Abschluss der Versicherung Sinn gemacht hätte und nicht erst über ein Jahr danach.
Generell muss der Vermieter eine Erhöhung der Nebenkosten mindestens 2 Monate vorher ankündigen und auch begründen.
In Form einer Abrechnung, ja. Das er z. B. eine neue Versicherung abgeschlossen hat muß er nicht ankündigen.
Selbstverständlich muss er das. Wäre doch irrwitzig, wenn der einfach eine Versicherung abschliesst und der Mieter keinerlei Chance hat sich darauf finanziell einzurichten....
Edit:
Insoweit wird man die Regelung in § 560 BGB entsprechend anwenden können, in der die Erhöhung von Nebenkosten geregelt wird.Der Vermieter muss den Mieter danach schriftlich informieren und ihm den Grund für die Berechnung der neuen Nebenkostenart erläutern. Der Mieter schuldet den neu geforderten Betrag dann mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Beispiel: Erhält der Mieter also die Erklärung im Januar, muss er die erhöhte Nebenkostenpauschale ab März bezahlen.
In der Gebäudeversicherung ist die Brandversicherung enthalten. Deine Zahlenangaben erscheinen mir etwas unverständlich, weil dein Anteil am Versicherungsbetrag prozentual nach der Wohnfläche deiner Wohnung bezogen auf die Gesamtwohnfläche des Hauses errechnet wird.
Sollte der Vermieter wirklich eine neue Versicherung mit Verzehnfachung der Kosten abgeschlossen haben, dann wird hier wohl die Wirtschaftlichkeit der Kosten in Frage zu stellen sein. Prüfe daher die Abrechnung der NK im Büro des Vermieters. Das ist generell dein Recht.
Beispielsrechnung: Gebäudeversicherung kostet 3000€ jährlich. Haus hat 6 Wohnungen mit 100m² Wfl. > dann müsste jede Mieterpartei 500€ jährlich (41,67€ p.m.) tragen. Dieses Zahlenspiel ist aber an sich unglaubwürdig.
wir sind alleinig Mieter in diesem Einfamilienhaus
Eine Wohngebäudeversicherung kostet je nach Größe des Hauses und je nach Versicherungsgesellschaft ca. 500 € im Jahr. 50 € Brandversicherung sind völlig unrealistisch. Du hattest bisher Glück.
Wohngebäude deckt im Wesentlichen ab: Feuer, Leitungswasser-, Sturmschäden, Elementarschäden. Das gibts bei einem EFH nirgends für 50 €.
Lass Dir die Rechnung zeigen und hol Dir einfach mal Vergleichsangebote ein. Natürlich muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und ein Unterschied von z. B. 100 € pro Jahr wäre dann Anlass, dass er die Versicherung wechseln muss.
Ich habe keine Mitteilung bekommen, dass die Versicherung geändert worden ist,
Die Abrechnung ist die Mitteilung.
Du kannst Dir die Versicherungspolice vorlegen lassen.
Ich habe die Kopie der Abrechnung, die am 11.06.2013 an meinen Vermieter gesendet worden ist. Der hätte also 1 1/2 Jahre Zeit gehabt, mir mitzuteilen, dass es sinnvoll wäre, die Nebenkosten anzupassen, damit hätte ich kein Problem gehabt. Ich habe die Nebenkosten zwei Wochen vor Ablauf der Jahresfrist vor drei Wochen bekommen und damit die Mitteilung, dass die Nebenkosten künftig 60 Euro im Monat mehr betragen.
Wenn deswegen die Nachzahlung jetzt für einmal zahlen zu hoch ist, bitte doch den Vermieter, dass er Dir eine Ratenzahlung erlaubt, zumal er Dir nicht die Möglichkeit gegeben hat, von vornherein mehr zu zahlen.
Ich habe in meinem Mietvertrag als Anlage 1 die Betriebskostenverordnung, soweit ist das auch schlüssig, ich weiss auch, dass die Gebäudeversicherung generell als Umlage auf den Mieter zulässig ist. Allerdings finde ich keine Klausel über neu entstehende Betriebskosten. Es steht drinnen, als Nebenkosten haben wir zu zahlen, "alle Betriebskosten wie in § 2 der Betriebskostenverordnung in der jew. gültigen Fassung aufgeführt".