Verkäufer wird Mieter- auch zur Zahlung verpflichtet- wenn noch Eigentümer?

Der Eigentümer als Veräußerer schließt einen Mietvertrag mit dem Erwerber. Das Vertragsdatum ist nicht das Datum des Vertragsbeginns. Nun liegt der Vertragsbeginn unvorhergesehen zeitmäßig vor Eigentumsübergang an den Erwerber. Die Verzögerung hat zwar der Veräußerer zu verantworten, aber der Erwerber ist noch nicht berechtigt Miete anzunehmen, weil er eben nicht Eigentümer ist. Durch die hier nicht begründete Verzögerung des Eigentumsüberganges ist zudem der Verkauf gefährdet und könnte einer Rückabwicklung unterliegen. Verkäufer und Erwerber sollten deshalb ein stillschweigendes Übereinkommen finden, das den Mietvertragsbeginn an den Eigentumsübergang koppelt. Es könnte auch dazu eine Mietvertragsänderung vereinbart werden.

Das ist mir zu wirr. Was bitte ist denn eine Eigentumsumschrift? Wenn denn der (potentielle) Käufer schon jetzt die Verfügungsgewalt bekommen hat und somit Vermieter sein darf. dann darf er doch Mietvertäge abschließen und somit hat der Mieter doch die Vereinbarungen zu erfüllen. Alles doch ganz einfach, oder?

Beim Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie wird zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass dieselbe Immobilie gleichzeitig nicht noch an einen anderen Käufer verkauft werden kann, während diese Vormerkung eingetragen ist. Das ist ein Schutz gegen Betrug. Er sichert dem Käufer bereits die Immobilie.

Im Kaufvertrag werden die weiteren Schritte vereinbart:

1. Fälligkeit(en) des Kaufpreises bzw. dessen Raten.
2. Termin der Übergabe
3. Kosten- und Gefahrenübergang.

Die Regelungen können ziemlich frei vereinbart sein. Eine Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer kann aber erst erfolgen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. In der Regel wird man den letzten Zahlungstermin, die Übergabe und den Kosten-/Gefahrenübergang zeitlich eng zusammen legen.

Danach ist die Umschreibung im Grundbuch nur noch eine Formsache, die sich zeitlich aber hinziehen kann.

Da man als Vermieter nicht zwingend auch der grundbuchmäßige Eigentümer sein muss, kann von dem ausgehend und auf diesen Fall bezogen, auch schon Vermieter sein, wenn man das Haus übernommen hat (Übergabeprotokoll) und den Kaufpreis vollständig bezahlt hat. Ich denke, so wurde es hier vereinbart, denn sonst würde es keinen Sinn machen, Miete zu verlangen. Das könnte man gegen die letzte Kaufpreisrate wohl locker dagegen rechnen.

Die Rechtslage ist also eigentlich klar: Der neue Vermieter hat alle Rechte, die ihm das BGB zugesteht, wenn ein Mieter seine Miete nicht bezahlt. Wenn ein Geldbetrag (Kaution, Miete) aussteht, der mehr als 2 Monatsmieten ausmacht, kann fristlos gekündigt werden. Das würde ich hier auch dringendst empfehlen, denn sonst wird sich das "Schnäppchen" sehr schnell als Fehlkauf heraus stellen. Es ist hoffentlich kein zeitlich irgendwie festgelegtes Wohnrecht mit dem Verkäufer vereinbart, das womöglich auch noch ins Grundbuch kommt.

Da sich der Eigentumsübergang rechtlich verzögerte

Solange Du nicht Eigentümer bist, kannst Du auch nicht Vermieter sein .. er muss also erstmal keine Miete zahlen ... aber dafür komplett für die Lasten etc. des Hauses / Grundstücks aufkommen ..

eine schriftliche Übergabe des Hauses vereinbart und ein Übergabeprotokoll

er hat das Haus doch nach wie vor in Besitz ... was sol denn da "übergeben" worden seimn... Eigentum an Grundstücken erwirbt man nur durch Eintragung im Grundbuch ...

extrem schwere Frage- im Kern geht es ja um die Wirksamkeit des Mietvertrages bis zum Eigentümerwechsel. Da der Begriff Vermieter nach meinem Wissen rechtlich nicht definiert ist (also nicht besagt, dass der Vermieter Eigentümer sein muss), habe ich die Tendenz, dass der im gegenseitigen Einverständnis geschlossene Mietvertrag auch vor dem Eigentümerwechsel gültig sein müsste und damit die Mietzahlungen fällig wären.