Untermietvertrag Steuererklärung?

Bei Vermietungseinkünften dürfen Lohnsteuerhilfevereine beraten.

Besteuert wird der Überschuss aus "Vermietung":

Mieteinnahmen minus Aufwand oder Kosten.

Mieteinnahmen sind klar das, was Du vom Untermieter in dem Steuerjahr bekommen hast. Das ist einfach.

Bei den Kosten sind zwei Punkte relevant: 1. Welche Gesamtkosten und 2. wie sind sie auf Dich und den UM aufzuteilen.

Fangen wir mit dem Kostenaufteilungsschlüssel an:

Kosten sind der Anteil der Wohnungskosten, der auf den Untermieter entfällt. Dabei kannst Du natürlich gewisse Spielräume ausnutzen, um den Anteil des UM hoch anzusetzen.

Beispiel: Du zahlst Warmmiete für 66 qm von 6.000 Euro p.a.. Dein Zimmer hat 14 qm, das Zimmer des UM hat 18 qm, alles andere (34 qm) teilt Ihr Euch gemeinsam.

• Variante 1: Pauschal 50% der Kosten entfallen auf den Untermieter: 3.000 Euro.
• Variante 2: Aufteilung des gemeinsam genutzten Fläche fifty/fifty, der Rest nach Zimmergröße. Der UM hat dann einen Anteil von 18qm + Hälfte von 34 qm = 35 qm. Sein Kostenanteil ist also 6.000 EUR*35/66 = 3.182 Euro.
• Variante 3: Die Gesamtkosten werden im selben Verhältnis wie Eure Zimmergrößen aufgeteilt, d.h. auf den UM entfallen 18/(18+14)*6000 Euro = 3.375 Euro.

Einen von 50/50 abweichenden Kostenaufteilungsschlüssel kannst Du natürlich nicht nur nach räumlichen Kriterien, sondern auch nach zeitlichen Kriterien ansetzen. Z.B. wenn Du Wochenendpendler bist und der UM 7 Tage in der Wohnung wohnt. Dann entfallen auf den UM 7/12 der Kosten, auf Dich 5/12.

Ob das Finanzamt Deine Rechnung akzeptiert, ist eine zweite Frage, aber versuchen solltest Du es. Solange Du nicht lügst, gehst Du kein Risiko ein.

Nun zu den Kosten:

Das Problem ist ja immer, dass Du zum Zeitpunkt der Steuererklärung noch nicht die Nebenkostenabrechnung des Vermieters hast. Da kannst Du jetzt drei Dinge tun:

1. Entweder Du nimmst die letzte NK-Abrechnung, die Du bekommen hast (also die für das Vor-vor-Jahr). Das akzeptieren die Finanzämter in der Regel, wenn Du es immer so machst - was Du dann in einem Jahr ggfs. zuwenig bezahlst, bekommt das FA ja dann im nächsten Jahr usw..
2. Oder Du bittest Das FA, den Steuerbescheid so lange offen zu halten, bis die NK-Abrechnung kommt, und dann reichst Du die Infos nach.
3. Oder Du lässt den Steuerbescheid ruhig in Kraft treten, und wenn dann die NK-Abrechnung kommt, beantragst Du eine Änderung wegen neuer Tatsachen.

Ich finde 1 am einfachsten, allerdings solltest Du das FA informieren, dass Du so vorgehst. Wenn Du als Neumieter noch keine frühere MK-ABrechnung erhalten hast, bleiben Dir aber nur Varianten 2 oder 3.

Übrigens: Die NK-Abrechnung ist für Dich nicht nur wegen der Kostenaufteilung für Deinen UM relevant, sondern auch für die Geltendmachung von Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen. 20% dieser Kosten, die sich aus der NK-Abrechnung ergeben (z.B. Schornsteinfeger, Hausreinigung, Hausmeister etc.) werden Dir direkt von der Steuerschuld abgezogen. Darauf sollte man nicht verzichten.

Allerdings ist zu klären, ob Du diese Kosten alleine geltend machen darfst, auch wenn sie Dein UM teilweise an Dich erstattet. Ich würde ganz frech den gesamten Betrag in Deiner Steuererklärung geltend machen. Mal sehen ob das FA das durchgehen lässt. Wenn sie nur den Anteil akzeptiert, den Du nicht von Deinem UM zurückgeholt hast, sollte der aber seinen Anteil geltend machen können.

Weitere Kosten: Außer NKMiete, Energie, Nebenkosten, Internet-, Telefon- und Kabelanschluss kannst Du übrigens noch weitere Kosten geltend machen, und zwar die Abnutzung aller Gegenstände, die Dein UM kostenlos mitbenutzen darf: Waschmaschine etc.. Und bei kleineren Dingen wie dem Wasserkocher kannst Du eine Neuanschaffung auch zum Teil (z.B. die Hälfte oder anderem Aufteilungsschlüssel) als Kosten geltend machen.

Es kann gut sein, dass Du dann sogar ins Negative rutscht und das FA Dir sagt, dass Du auf eine Erklärung der Mieteinnahmen für die Untervermietung verzichten darfst. Das würde ich von Deiner Seite aus dann ohnehin beantragen.

Ganz bestimmt.

Ich würde die Untermiete bei "Mieteinnahmen" eintragen.