Kann anderen Eigentümern ein Mitspracherecht bei Vermietung eingeräumt werden?
Meine Eltern besitzen eine Eigentumswohnung in einem Haus mit insgesamt 3 Wohnungen. Da die bisherigen Mieter ausziehen, soll die Wohnung neu vermietet werden. Die Eigentümerin einer anderen Wohnung im Haus hat nun meine Eltern angeschrieben, dass sie ihr doch bitte so schnell wie möglich mitteilen sollen, an wen die Wohnung vermietet werden soll, denn schließlich müssten gemäß der Gemeinschaftsordnung alle Eigentümer mit einem neuen Mieter einverstanden sein.
Ich bin etwas irritiert. Habe ich da was verpasst? Meiner Ansicht nach geht das die Dame doch einen feuchten Kehricht an, da es sich ja nicht um Gemeinschaftseigentum handelt. Oder liege ich falsch?
9 Antworten
Wenn das so in der Gemeinschaftsordnung steht, dann hat der Nachbar deiner Eltern recht.
Denn solche Einschränkungen müssen vereinbart werden. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung. Allerdings denke ich mal, dass der Nachbar deiner Eltern nicht richtig gelesen hat. Bei einem Eigentümerwechsel sind solche Regelungen häufig. Bei Mietern wird meißt nur bestimmte Gewerbetätigkeiten ausgeschlossen. Insofern sollten Deine Eltern einfach mal nachlesen.
Nein, der Verwalter und die Eigentümergemeinschaft können bei der Vermietung und Verpachtung nur dann mitreden/-entscheiden, wenn ein Gewerbe oder ein Beruf in der Wohnung ausgeübt wird (Abs. 2). Darauf sowie auf den letzten Satz von Abs. 3 bezieht sich Abs. 4.
Insofern ist die Aussage des Nachbarn deiner Eltern falsch. Die Zweckbindung in Abs. 4 bezieht sich im übrigen auf die Nutzung als Wohnung. Nur wenn davon abgewichen werden soll (z. B. durch Berufsausübung, weil dann ein Büro daraus würde), hat die WEG ein Vetorecht, wenn sie dadurch unzumutbare Beeinträchtigungen befürchten müssen, oder der Charakter des Hauses z. B. durch Vermietung an eine Prostituierte, welche ihr Gewerbe in der Wohnung ausübt, gefährdet ist.
Das wäre mir neu, dass die anderen Eigentümer einverstanden sein müssen. Sie haben nur dann was zu sagen, wenn die Mieter für Ruhestörungen verantwortlich sein sollten.
Das hast Du meines Erachtens völlig richtig verstanden. Die Eigentumswohnung gehört nicht zum Gemeinschaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum ist beispielsweise die Fläche und Befestigung der Zuwegung oder Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Fahrradraum, Gartenfläche ect. Die EW ist im Privateigentum und da kannst DU vermieten an wen Du willst, da brauchst Du auch nicht die Zustimmung der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Dann könnten die ja in dem Falle jede Vermietung verhindern. Sehr wohl kann aber in geregelt sein, dass Du die anderen Eigentümer darüber informieren musst, dass bei Dir ein Mieterwechsel stattfindet. Ob Du denen die persönlichen Daten des Mieters mitteilen musst bezweifle ich doch sehr stark, weil hier der Datenschutz wahrscheinlich tangiert wird. Es würde mich sehr wundern wenn in einer Eigentümergemeinschaft die Mitglieder einer Vermietung zustimmen müssten, welcher Eigentümer würde das denn gut finden? Da hat die Dame wohl etwas gründlich missverstanden.
Hallo Darth Mario72,
ich denke, dass du da ganz richtig liegst mit der Auffassung, dass bei der Vermietung der Eigentumswohnung nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich ist, denn genau diese Frage wird im "Wohnungseigentumsgesetz" in § 13 geregelt:
§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers:(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass dieses (Bundes-) Recht durch eine "Gemeinschaftsordnung alle Eigentümer", nach der die anderen ein Mitspracherecht bei Vermietung hätten, aufgehoben worden ist bzw. wirksam wäre. Die Eigentümerin, die da auf ein Mitspracherecht pocht, verwechselt vielleicht das Mitspracherecht beim Gemeinschaftseigentum oder aber beim Verkauf einer Eigentumswohnung, das in §12 geregelt ist:
§ 12 Veräußerungsbeschränkung1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden
Kannst die Dame ja mal aufklären ;-)
....und hier findest du noch das WoEigG im Original:
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/woeigg/gesamt.pdf
Kling soweit nachvollziehbar. Könnte man aus § 15 ggf. irgendwas ableiten?
bin zwar kein Jurist, aber ich denke nicht, denn §15 regelt den "Gebrauch" des Sondereigentums, also z.B. ohne Zustimmung keine Werkstatt oder anderes Gewerbe die Wohnung nutzen kann.
Ich hatte nun die Gelegenheit, die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung einzusehen.
§ 5 ("Nutzung des Sondereigentums") enthält folgende Regelung:
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Der Sondereigentümer hat das Recht der alleinigen Nutzung seines Sondereigentums, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder dieser Erklärung ergeben. Er hat ferner das Recht der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen. Im einzelnen ist für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums die Hausordnung maßgebend.Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist der Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Die Eigentümerversammlung kann die Entscheidung über die Zustimmung dem Verwalter übertragen. Die Zustimmung kann widerruflich erteilt werden.Die Einwilligung kann nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Sie kann auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt.Entsprechendes gilt bei Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung. Bei Vermietung der Wohnung müssen etwaige Zweckbindungen berücksichtigt werden. Dies gilt nicht für den Fall der Überlassung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie.Erteilt der Verwalter eine beantragte Einwilligung nach § 5 Abs. 2 - 4 nicht oder nur unter Auflagen oder widerruft er eine widerruflich erteilte Einwilligung, so kann der Eigentümer einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nach § 25 WEG herbeiführen.
Ist Absatz 4 also tatsächlich so zu verstehen, dass die Eigentümergemeinschaft bei der Vermietung einer Wohnung mitreden darf? Widerspricht das dann nicht § 13 WEG? Oder bezieht sich das auf die Gewerbe- oder Berufsausübung eines Mieters? Ich finde das recht missverständlich formuliert und bin mir unsicher, ob die andere Eigentümerin nicht doch Recht hat.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass dieses (Bundes-) Recht durch eine "Gemeinschaftsordnung alle Eigentümer", nach der die anderen ein Mitspracherecht bei Vermietung hätten, aufgehoben worden ist bzw. wirksam wäre.
Hallo @rotreginak02
In der Sache liegst du mit dem Ergebnis zwar richtig, jedoch stimmt deine Argumentation nicht. Denn eigentlich hast du alles was man benötigt in deiner Antwort/Kommentar schon geschrieben, um die Sache richtig zu bewerten.
§13 hat einen Vorbehalt, nämlich "...soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen"
Diesen Vorbehalt hast du mit § 15 bereits benannt, nämlich die Gebrauchsregelung, welche "...den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln können." Die Gemeinschaftsordnung ist eine solche Vereinbarung.
Wenn ein Gesetzt Ausnahmen von diesem Gesetz zuläßt, dann ist das durchaus wirksam. ;-)
soweit ist es noch nicht. Es gibt überhaupt keine rechtliche Grundlage für diesen Wunsch. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass so was in die Gemeinschaftsordnung festgeschrieben werden kann.
Ich hatte nun die Gelegenheit, die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung einzusehen.
§ 5 ("Nutzung des Sondereigentums") enthält folgende Regelung:
Ist Absatz 4 also tatsächlich so zu verstehen, dass die Eigentümergemeinschaft bei der Vermietung einer Wohnung mitreden darf? Widerspricht das dann nicht § 13 WEG? Oder bezieht sich das auf die Gewerbe- oder Berufsausübung eines Mieters? Ich finde das recht missverständlich formuliert und bin mir unsicher, ob die andere Eigentümerin nicht doch Recht hat.