Hausverwalter nimmt Gemeinschaftseigentum ab?
Hallo,
es geht um ein Wohnhaus mit 9 Eigentunswohnungen. Die Wohnungen wurden im August an die Eigentümer übergeben. Anfang September war die Eigentümerversammlung.
Es gab keinen Tagesordnungspunkt „Abnahme des Gemeinschaftseigentum“ unter Sonstiges wurde aber darüber diskutiert. Der Hausverwalter wurde beauftragt einen Gutachter anzufragen und mit diesem eine Vorbegehung zu machen. Bei entsprechenden Angebot sollte eine außerordentliche Versammlung einberufen werden und beschlossen werden, dass der Gutachter beauftragt wird. Nun ging der Hausverwalter aber für 3 Wochen in Urlaub, hat sich aber von seiner Kollegin vertreten lassen.
Samstag bekamen wir dann einen Brief mit der Abschlussrechnung (7. Rate nach Bauträgerverordnung “Fertigstellung”) und einem Baustandsbericht vom Bauleiter, dass die Schlussabnahme und behördliche Abnahme erfolgt sei.
Fast alle Eigentümer wussten nichts davon. Vor allem da es noch sehr viele Mängel man Gemeinschaftseigentum gibt. Z.b. Steht nich ein Gerüst und eine Einfahrt in die Tiefgarage ist nicht möglich. Nun tauschen sich die Eigentümer Aus. Heute hat sich einer der Eigentümer gemeldet, der dann den restlichen erklärte, dass die Abnahme durch die Hausverwaltung erfolgte. Er habe das Protokoll vorliegen (es enthält gerade einmal 3 Mängel).
Die restlichen Eigentümer wussten nichts von einer Abnahme und wurden auch im Nachgang nicht informiert. Das Protokoll wurde nicht verteilt.
Nun frage ich. Ist diese Abnahme nichtig? Meiner Ansicht haben wir den Hausverwalter nicht bevollmächtigt eine Abnahme durchzuführen. Keiner der Eigentümer war bei der Abnahme dabei. Darf der Verwalter so eine Abnahme eigenmächtig vornehmen?
vielen dank für die Antworten.
5 Antworten
Nun frage ich. Ist diese Abnahme nichtig? Meiner Ansicht haben wir den Hausverwalter nicht bevollmächtigt eine Abnahme durchzuführen.
Die Frage geht - wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe - an der tatsächlichen Faktenlage vorbei. Entscheidend ist nämlich, wer hier überhaupt die Abnahme durchzuführen hat - und das sind sicher NICHT die Eigentümer lt. TE oder die WEG, sondern ganz schlicht der Bauherr. Denn der hat die Aufträge schließlich erteilt, und ist auch somit zuständig für die Abnahme. Und wenn der mehr oder weniger identisch ist mit der Bauunternehmung, ist das ein abgekartetes Spiel (siehe Antwort von @DietmarBakel). Die HV ist hier bestenfalls nur protokollarisch tätig geworden.
Ich kenne es so, dass der werdende Eigentümer die Leistungen vom Bauträger, welche dieser wiederum vorher von den Handwerkern abgenommen hat, abnimmt.
Das ist richtig. Die genaue Ausgestaltung ist dann vertragsabhängig; grundsätzlich muss der Bauherr gegenüber den Betrieben, welche die Arbeiten ausgeführt haben, die Abnahme durchführen (anders wäre es mangels Vertragsverhältnis ja auch gar nicht möglich). Sofern die werdenden Eigentümer Sonderwünsche und -leistungen beauftragt haben in ihrem Sondereigentum, sind die Erwerber diesbezüglich diejenigen, welche für diese Leistungen die Abnahme durchführen müssen.
Ich bin ja als werdender Eigentümer Vertragspartner des Bauträgers und muss ja die Möglichkeit bekommen das Eigentum abnehmen zu können und auch zu überprüfen ob alles so ist, wie es laut Vertrag sein soll.
Stimmt. Nur - dann hätte das Objekt vor der Abnahme durch die WEG auch nicht bezogen werden dürfen. Stichwort "Gebrauchsüberlassung". Mit Bezug gilt das Werk als abgenommen.
Ich habe unser Übergabeprotokoll noch einmal gelesen. Wir haben tatsächlich ein Teil des Gemeinschaftseigentum schon abgenommen. Jedoch war die Tiefgarage, die Tiefgaragenzufahrt und die Aussenanlage nicht abnahmefähig. Dies wurde von uns noch nicht genutzt und kann nicht genutzt werden, da noch ein Gerüst am Gebäude steht, welche die Zufahrt blockiert. Dies müsste nach meinem Verständnis noch von uns abgenommen, sobald das Gerüst entfernt wurde.
Der Kaufvertrag lässt es auch zu, dass nur Teile vom Gemeinschaftseigentum abgenommen werden, soweit diese Abnahmefähig sind.
Zur Abnahme sind die beiden Vertragsparteien zuständig.
Zum einen der Bauherr und zum anderen die ausführende Baufirma.
Der Bauherr ergibt sich aus der Baugenehmigung.
Der Bauherr ist jetzt wer? Nicht der Käufer der ETW, das sollte Dir klar sein.
Der Bauherr hat wen bevollmächtigt das Gemeinschaftseigentum abzunehmen?
Ist der Bauvertrag nach BGB geschlossen oder ist es ein VOB-Vertrag? Gab es eine fiktive Abnahme?
Ist die Abnahme durch Gebrauchsüberlassung bereits erfolgt?
Ihr braucht einen Anwalt (einen guten Baurechtler).
Genau so ist es.
Das verwirrt mich jetzt. Wir haben einen Vertrag mit dem Bauträger in dem auch die Abnahme des Sondereigentums und auch des Gemeinschafteigentums geklärt ist.
Wir haben ja einen gültigen Bauträgervertrag(Kaufvertrag).
Ich kenne es so, dass der werdende Eigentümer die Leistungen vom Bauträger, welche dieser wiederum vorher von den Handwerkern abgenommen hat, abnimmt.
Ich bin ja als werdender Eigentümer Vertragspartner des Bauträgers und muss ja die Möglichkeit bekommen das Eigentum abnehmen zu können und auch zu überprüfen ob alles so ist, wie es laut Vertrag sein soll.
Der Bauträgervertrag ist ja nur eine Art von Werkvertrag.
Der Bauträgervertrag ist ja nur eine Art von Werkvertrag.
Und darüber streiten die juristischen Geister immer noch.
Die Experten sind sich nicht darüber einig, ob der Bauträgervertrag ein Kaufvertrag, ein Werkvertrag oder eine Mischung aus beidem ist. Damit ist ohne eine ausdrückliche vertragliche Regelung nicht sicher, welche Anforderungen an die Abnahme des Kaufgegenstandes im Bauträgervertrag zu stellen sind. Bei der Prüfung des Bauträgervertrages sollte deshalb die Abnahme ausdrücklich geregelt werden.
Quelle: https://www.dr-recker.com/service/abc-bautraeger/abnahme/
Wir haben einen Vertrag mit dem Bauträger in dem auch die Abnahme ... geklärt ist.
Was genau ist da geklärt? (z.B. für das Gemeinschaftseigentum)
Nun ich bin kein Jurist - habe aber einen großen Teil meines Lebens auf Baustellen und mit Abnahmen verbracht. Dabei sehr viele spitzwindige Überraschungen erlebt. Noch überraschender waren teilweise die Gerichtsprozesse (wo ich Zeugnis ablegen durfte) bzw. die Urteile.
Deshalb rate ich zu einem "guten" Anwalt des Baurechts.
Noch dazu: Teilabnahmen sind ein besonders schwieriges Feld. Die müssen nämlich explizit beschrieben sein. Z.b. muss da stehen "Die Tiefgarage kann als eigenständige Leistung separat abgenommen werden." Eine generelle Formulierung "Teilabnahmen sind möglich" (o.ä.) sind perse nicht standfest.
Es gibt keinen Beschluss darüber, dass der Hausverwalter die Abnahme für das Gemeinschaftseigentum macht und selbst wenn es den gäbe, ist die Frage, ob das überhaupt rechtlich wirksam ist.
Jeder Eigentümer für sich hat einen Kaufvertrag mit dem Bauträger und aus diesem Kaufvertrag hat er einen Anspruch auf Erfüllung. Zu der gehört auch ein mängelfreies Gemeinschaftseigentum. Den Anspruch verwirkt man nicht so einfach... der Verwalter wäre wenn überhaupt nur dann zur Abnahme berechtigt, wenn die Eigentümer ihn ALLSTIMMIG dazu ermächtigen. Selbst das bezweifle ich (müsste ich nachlesen... ).
AUF GAR KEINEN FALL wurde bei der Sachlage eine Erklärung abgegeben, die irgendeinen der Käufer zur Zahlung des Restbetrages verpflichtet oder den Bauträger auch nur irgendwie aus der Verantwortung entlässt..
AUF JEDEN FALL ist jeder einzelne Eigentümer zur Einbehaltung eines angemessenen Betrages berechtigt, solange noch Mängel bestehen.
Sofort dem Verwalter fristlos kündigen und einen neuen suchen. Schadenersatz wird nix, da er mangels Rechtskraft hier gar keinen anrichten konnte. Nur den nicht kittbaren am Vertrauen.
... das verstehe ich nicht. Alle Eigentümer wohnen in der Anlage und es gibt keine Abnahme?
Was haben denn die darin zu suchen?
Für mich kann da etwas nicht stimmen. Es wird auch kein Hausverwalter sein, der die Abnahme vollzogen hat, es wird der Verwalter der ganzen Anlage sein, und der darf, denn der ist für die WEG zuständig.
Die Abnahme des Sondereigentums ist erfolgt. Die Zahlung der vorletzten Rate (Zug um Zug) ist auch erfolgt. Daher ist ein Einzug möglich.
Was bleibt ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentum nach Fertigstellung, u.A. die Aussenanlage (die für einen Bezug nicht notwendig war).
Ich verstehe nicht, wie du unter Hausverwalter und Verwalter der ganzen Anlage unterscheidest?
Und auch, wieso dieser das zu bemöchtigt ist, die Anlage abzunehmen. (Bem: Der Verwalter wurde durch den Bauträger für die ersten 3 Jahre bestellt, nicht von der Eigentümerversammlung)
... also, der Zugang zum Haus ist nicht abgenommen, das Treppenhaus und die Kellerräume auch nicht. Nichts davon nutzen die eingezogenen Eigentümer. Das glaubt nicht einmal meine Glaskugel.
Und Verwalter einer WEG ist eben Verwalter, so ja auch die gesetzgeberischen Vorgaben zu diesem "Titel".
Mit einem Haus welches verwaltet werden soll, hat der jedenfalls nichts am Hut.
Er ist auch nicht zuständig für etwaige Kaufverträge der Eigentümer und diesbezügliche Absprüche gegenüber einem Bauträger.
Und wenn Du nicht bezahlen möchtest, setze Deine rein persönlichen Ansprüche eben durch.
Geil, die übliche Nummer. Absetzen per Mehrheitsbeschluss und fertig.
Ich weiß nicht mal ob das nötig ist. Der Erstverwalter wurde durch den Bauträger in der Teilungserklärung und Kaufvertrag festgelegt. Diese Hausverwaltung hatte aber dann irgendwie doch keine Lust. Daraufhin hat der Bauträger einen Vertrag mit einem anderen Verwalter gemacht. Dieser Verwalter wurde von uns nicht gewählt.
Mein Bekannter (selbster Verwalter) und ein Rechtsanwalt sind der Meinung, dass der Vertrag mit dem Verwalter ungültig ist und wir sofort einen neuen einsetzen können.
Da haben die beiden Recht.
Quatsch, was hat denn ein Vertrag mit einer Bestellung zu tun?
Für mich kann da etwas nicht stimmen.
Das ist ein beliebter Trick17. Der Bauträger ist gleichzeitig Bauherr und ausführendes Bauunternehmen (min. sind die Gesellschafter naturidentisch). Tür und Tor stehen himmelweit offen.
... Zitat: Ist die Abnahme durch Gebrauchsüberlassung bereits erfolgt?
Ja, denn die ET haben das Objekt bezogen und nutzen das gemeinschaftliche Eigentum.
Nicht alles. Die TG wird nicht genutzt
Macht nicht an der "Abnahme" selber rum, sondern an der "fehlerhaften Abnahme". Da es kein ordentlichen Handeln einer Kaufmann ist eine Sache abzunehmen die mangelbehaftet ist haftet der Hausverwalter (der ist versichert).
Also sollte die Gemeinschaft einen Anwalt beauftragen der gegen den Verwalter vorgeht. Und schon mal einen neuen suchen wegen Vertrauensbruch ( Anwalt fragen)
Vom Bauträger ist nach der Abnahme nichts zu holen. Den der Verwalter spricht ja für die Gemeinschaft und wurde von Ihr autorisiert . Ihr müsst euch an den Verwalter halten
Da der "erste Verwalter" eines Neubau vom Bauträger kommt sind das oft "Freunde" die sich gerne alles abnehmen....:-(
Inwiefern haben wir den Verwalter autorisiert? Alleine durch sein Amt?
Er ist der Verwalter der WEG, was glaubst du was der für eine Aufgabe hat. Er verwaltet das "Haus". Darauf verlasse sich Dritte.
https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html
Das ist der Grund warum der auch dafür haften muss wenn er quatsch macht
aber es gibt doch sogar Urteile vom BGH die dagegen sprechen:
zwar bezieht es sich hier auf Klauseln im Kaufvertrag, die die Abnahme ermöglichen, aber daraus lässt sich ja schließen, dass das nciht zulässig ist.
Ich würde da nicht lange rum machen. Klage gegen den Bauträger und Streitverkündung gehen Hausverwalter - einer wird schon schuld sein. Es sollten alle EIgentümer klagen, aber es reicht auch einer.
Das verwirrt mich jetzt. Wir haben einen Vertrag mit dem Bauträger in dem auch die Abnahme des Sondereigentums und auch des Gemeinschafteigentums geklärt ist.
Wir haben ja einen gültigen Bauträgervertrag(Kaufvertrag).
Ich kenne es so, dass der werdende Eigentümer die Leistungen vom Bauträger, welche dieser wiederum vorher von den Handwerkern abgenommen hat, abnimmt.
Ich bin ja als werdender Eigentümer Vertragspartner des Bauträgers und muss ja die Möglichkeit bekommen das Eigentum abnehmen zu können und auch zu überprüfen ob alles so ist, wie es laut Vertrag sein soll.
Der Bauträgervertrag ist ja nur eine Art von Werkvertrag.