Anspruch des Hausverwalters auf Sondervergütung?
Hier mal eine juristische Frage:
Meine Eltern sind Eigentümer eine Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage aus den 60iger-Jahren, die sie auch selbst bewohnen. Nun müssen die Fassaden neu gedämmt werden, weil die alten Dämmungen schadhaft sind, außerdem müssen auch die Flachdächer saniert werden. Der langjährige Hausverwalter teilt dazu im Rahmen des Agenda zur Hauseigentümerversammlung mit: "Sofern die oben beschriebenen Sanierungsarbeiten beschlossen werden, entstehen uns als Verwalterin umfangreiche Mehraufwendungen in Form von Unterstützungsarbeiten und Verwaltungsleistungen bei der Vorbereitung und Durchführung dieser großen, technisch schwierigen und aufwändigen Sanierungs- und Baubetreuungsmaßnahmen. Daher bitten wir Sie, unsere Zusatzleistungen in Höhe von 2,7 % netto der Bausanierungskosten entsprechend zu vergüten. Die Grundlage hierfür besteht in der Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen (zweite Berechnungsverordnung - II. BV), § 8 Baunebenksoten, Ziffer 3. Der Verwaltungsbeirat akzeptiert dieses Ansinnen der Verwalterin. Lediglich über die Höhe der Zusatzvergütung soll ebenfalls die Eigentümergemeinschaft eine Entscheidung herbeiführen. ...."
Meines Erachtens gehören diese Arbeiten zu den Grundpflichten des WEG-Verwalters. Sie lösen keinen Anspruch auf Sondervergütung aus. Die zitierte Paragraf geht ohnehin fehl, weil der WEG-Verwalter keine Ingenieur- oder Architektenleistungen erbringt. Meines Erachtens bestätigen Urteile wie die des LG München, AZ 36 T 26007/11 oder des OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat, AZ 3 Wx 107/98, meine Rechtsauffassung.
Liege ich mit meiner Einschätzung richtig?
Kann der Verwaltungsbeirat bereits rechtswirksam sein Ja-Wort geben und die Eigentümerversammlung darf nur noch über die Höhe der Sondervergütung entscheiden?
Darf eine Eigentümerversammlung mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit freiwillige Leistungen für den WEG-Verwalter rechtswirksam beschließen und die Minderheit überstimmen?
4 Antworten
Liege ich mit meiner Einschätzung richtig?
Nein, mit dieser Einschätzung liegst Du nicht richtig. Letztlich zählt aber der geschlossene Verwaltervertrag, darin steht, welche Leistungen dieser beinhaltet und wie hoch die Vergütung dafür ist. Die üblichen Verwalterverträge beinhalten für die regelmäßige Vergütung aber nur die LAUFENDE Verwaltung, je nach vereinbartem Umfang. Sonderaufgaben werden extra berechnet, entweder ist das bereits im Vertrag so vereinbart oder es muss eine gesonderte Vereinbarung dafür getroffen werden...
Kann der Verwaltungsbeirat bereits rechtswirksam sein Ja-Wort geben und die Eigentümerversammlung darf nur noch über die Höhe der Sondervergütung entscheiden?
Das kann man so nicht beantworten, das kommt auf die Gemeinschaftsordnung, den Verwaltervertrag und den vorhergehenden Beschluss zu den Sanierungsarbeiten an...
Darf eine Eigentümerversammlung mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit freiwillige Leistungen für den WEG-Verwalter rechtswirksam beschließen und die Minderheit überstimmen?
Auch das ist schwer zu beantworten. Grundsätzlich bedarf es für Abschluss und Änderung eines Verwaltervertrags nur einer einfachen Mehrheit. Allerdings steht dieser Auftrag ja im Zusammenhang mit den Sanierungsarbeiten, und dafür bedarf es eine qualifizierten Mehrheit oder sogar Allstimmigkeit. Daher wird die benötigte Mehrheit auch davon abhängen, wie genau der zu fassende Beschluss lautet, ob es sich um eine Vertragsänderung oder einen separaten Vertrag handelt...
Also, da wird er nichts bekommen. Schaue ggf. nach den Düsseldorfer Gerichten, die solche Tätgikeiten schon lange als mit dem Grundhonorar abgegolten ansehen. Viel Glück und weise ggf. den Beirat aus das Haftungsrisiko hin, wenn sie so einfach in die Kasse greifen (lassen).
Das ist wirklich peinlich!
Bei umfangreichen Sanierungen entsteht tatsächlich auch für den Verwalter ein erheblicher Mehraufwand, der nichts mit den Ingenieur- oder Architektenleistungen zu tun hat, sondern schon aus den erforderlichen Dokumentationen, Ortsterminen und Entscheidungsvorbereitungen resultiert. Es ist im allgemeinen schon in den Verwalterverträgen geregelt, dass der Verwalter dafür eine Zusatzvergütung erhält, wenn nicht ist eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft im Einzelfall zwingend erforderlich - aber die Eigentümer sollten berücksichtigen, dass keiner , auch der Verwalter nicht - umsonst arbeiten möchte und die Qualität und die Motivation solcher Baubegleitung dadurch beeinflusst werden können, wie fair man mit dem Verwalter umgeht. Meines Erachtens gehört es NICHT zu den regelmäßigen Arbeiten eines Verwalters.
Die umfassende Betreuung der Sanierungsmaßnahme gehört nicht zu den üblichen Aufgaben nach §§ 27 + 28 WEG. Die Verwalterin bietet wohl an mehr zu tun als zu Beauftragen und Rechnungen zu bezahlen. Von daher ist die Zahlung einer Sondervergütung nicht unüblich. Ob die Verwalterin allerdings so viel Fachwissen hat um einen Architekten oder anderen Fachmann zu ersetzen, der haftet bei Fehlern mag ich nicht zu beurteilen.