Änderung der Teilungserklärung - Zuständigkeit
Sehr geehrte Damen und Herren, ich hole etwas in der Fragestellung aus, um die Situation korrekt zu erläutern: wir sind Eigentümer einer Dachgeschosswohnung in einem Haus (Baujahr 1908) mit 4 Eigentümerparteien. Der Kauf der Wohnung war bereits im Jahr 2006. Die Teilungserklärung, die uns ( und den anderen Parteien) beim Kauf der Wohnung gegeben wurde, ist fehlerhaft in folgenden Punkten: 1. Für die Wohnung eines Miteigentümers wurde eine Treppe von der Wohnfläche abgezogen, die nicht existiert. 2. bzgl. unserer DG-Wohnung wurde das letzte Treppenpodest durch eine Eingangstür abgetrennt, um 2 Wohnungen zu einer abgeschlossenen Einheit zu verbinden, dieser entstandene Wohnungsflur ist nicht eingetragen, theoretisch kann ein Miteigentümer verlangen, dass die Tür wegkommt. 3. Der über der DG-Wohnung befindliche Spitzboden, der von einem Zimmer der Wohnung mittels Treppe erschlossen wurde wie folgt behandelt: In der Teilungserklärung war er als Gemeinschaftsfläche ausgewiesen. Da wir beim Kauf erwirken wollten, dass der Spitzboden zu unserer Wohnung gehört bzw. ein Sondernutzungsrecht vorgesehen wird, haben wir dies im Zuge der Kaufverhandlungen angesprochen. Im Kaufvertrag steht nun folgendes: .."Die Erschienen sind sich darüber einig, daß zum Kaufgegenstand ein Spitzboden gehört, der ausschließlich vom Eigentümer der Dachgeschoßwohnung genutzt werden soll (...) Der Notar wies die Erschienenen darauf hin, daß die Teilungserklärung hinsichtlich des Spitzbodens (....) geändert werden muß." Leider steht nicht dabei, wer die Teilungserklärung zu ändern hat ! In der Teilungserklärung, die unserem Kaufvertrag beigelegt wurde (nur als Kopie, kein beglaubigtes Original), ist er quasi gar nicht berücksichtigt ( keiner Wohnung zugeordnet und auch nicht als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet). Die anderen Miteigentümer (die früher gekauft haben als wir) haben in ihren Teilungserklärungen jedoch noch die Eintragung als Gemeinschaftseigentum! SO, jetzt zu meiner eigentlichen Frage: Unsere Miteigentümer wollen, dass die Teilungserklärung geändert wird. Sie argumentieren, dadurch das wir im Dachgeschoss bei Verkauf oder Umbau des Spitzbodens ein rechtliches Problem haben, sind wir dafür verantwortlich und sollen deshalb die gesamten Kosten alleine tragen. - Ist das so in Ordnung, oder müssen wir die Änderungen von der Eigentümergemeinschaft finanzieren (oder sogar vom ehemaligen Eigentümer)? - Welchen Kostenumfang muss man dafür einkalkulieren?
Vielen Dank für die Unterstützung !
2 Antworten
.... somit haben nicht nur die alten ET, sondern auch der neue ET die TE, die im Grundbuch hinterlegt ist. Eine WEG hat doch mir einem Kaufvertrag nichts am Hut und somit sehe ich den neuen ET allein in der Pflicht, seine Wünsche zu ordnen. Es gilt zudem ja auch die Abgeschlossenheitserklärung, die vom Bauamt genehmigt wurde und ggf. zu ergänzen ist. Merke: Eine TE kann nicht geändert werden, sie wird ergänzt. Antragsteller dafür sind alle ET, nicht die WEG. Zustimmen müssen alle Geldgeber und alle eingeschriebenen ET. Die Kosten trägt der neue ET, so jedenfalls in unseren Hütten. Gibt es keine Einigung, ist der alte abgesicherte Zustand wieder herzustellen, wenn es nur von einem ET verlangt wird.
Deine Frage kann man nicht beantworten, ohne die Teilungserklärung und den Kaufvertrag zu kennen.
Daher beschränke ich mich auf allgemeine Aussagen, welche in der Regel so vereinbart sind (Ausnahmen wie gesagt können in den beiden Vorgenannten Verträgen stehen):
- Die Kosten für Nachträge der Teilungserklärung (Sondernutzungsrech im Spitzboden) hat der Verkäufer in der Regel zu tragen und hätte eigentlich mit deiner Eintragung von ihm veranlasst werden müssen.
- Dein Rechtsanspruch auf Änderung der Teilungserklärung gegenüber der WEG besteht zum einen aus dem Kaufvertrag und ergibt sich aus den Bestimmungen des § 10 Nr. 2 Satz 3 WEG.
- Die Wohnungseigentümer können dir zwar nicht via Beschluss die Kosten aufdrücken (so ein Beschluss wäre nichtig), jedoch ihre Zustimmung davon abhängig machen, sofern du dein Recht (siehe Punkt 2) nicht einklagst. Klagst du dein Recht ein, wird der Richter diese Entscheidung treffen.
Du wirst hier vermutlich nicht ohne Anwalt oder Sachverständigen weiterkommen. Denn du musst in der Teilungserklärung eine Passage finden, welche dem Verkäufer deiner Wohnung das Recht eingeräumt hat, den Spitzboden als Sondernutzungsrecht auszuweisen (könnte eigentlich nur ein Bauträger). Eine zweite Möglichkeit, nach der gesucht werden muss ist (sofern dies nicht in der Teilungserklärung geregelt wurde), dass es bei den Kaufverträgen der Miteigentümer einen entsprechenden Passus gibt.
Da du die Wohnung bereits 2006 erworben hast, ist es wahrscheinlich, dass du deinen Rechtsanspruch die Teilungserklärung zu ändern gegenüber den Bauträger verwirkt hast. Ggf. auch gegenüber der Gemeinschaft.
Dein Pfund bei der ganzen Angelegenheit ist ja, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Teilungserklärung geändert haben wollen. Daher würde ich mich an deiner Stelle zieren und mich nur umstimmen lassen, wenn sie auch die Zeche zahlen.
@schleudermaxe
Wenn ich mir nicht sicher wäre, würde ich so etwas nicht schreiben. ;-))
Natürlich hast du mit deiner Rückfrage recht. Denn es wäre nicht nur sinnvoll, sondern auch m. E. zwingend erforderlich, dass solche Regelungen in die Gemeinschaftsordnung gehören. Dem ist aber nicht immer so. Und leider ist die Rechtssprechung auch nicht immer so dogmatisch.
Bauträger können auch im Kaufvertrag mit jedem Käufer das Zustimmungs- und Bewilligungserfordernis für die spätere Umwandlung des SE, den späteren Ausbau z. B. der Speicher oder die spätere Schaffung oder Zuteilung von Sondernutzungsrechten, usw. vereinbaren.
Und dann wird es etwas kompliziert:
Der User hat aus seinem Kaufvertrag einen Anspruch gegen den Bauträger. Dieser hat aus seinen Kaufverträgen einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Jetzt kann der User aus seinem Anspruch heraus den Bauträger dazu verpflichten, seine Ansprüche gegen die übrigen User an ihn abzutreten, so dass er seine Ansprüche direkt bei den übrigen Wohnungseigentümern geltend machen kann.
Hallo Leute, vielen Dank für die umfassenden Antworten. Ich sehe schon, wir werden dann wohl mal wieder in die Tasche greifen, daran werden wir auch nicht zugrundegehen.... Hat denn jemand eine Ahnung, was so eine Ergänzung der TE kosten wird? Die Wohnung hat seinerzeit 118.000 € bei 108qm gekostet, der Flur hat etwa 4qm.
Um die Sache noch zu konkretisieren:
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Der frühere Eigentümer, von dem wir gekauft haben, war ein Privateigentümer und besaß das gesamte Haus, in dem er alle Wohnungen als EGW verkauft hat.
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Derzeit ist der strittige Punkt v.a. der Treppenabsatz, der durch eine Tür unserer Wohnung als Flur zugeschlagen wurde. Wenn wir diese Tür eingebaut hätten, wäre die Frage der Verantwortung für die Ergänzung der TE klar, aber ich habe die Wohnung bereits in dem Bestand gekauft und nix verändert. Damals wollten wir, das die TE geändert wird, der Verkäufer sagte aber, das ja gerade eben alle anderen Käufer (die Wohnungsverkäufe verliefen kurz hintereinander) diese TE akzeptiert und unterschrieben hätten.
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Wegen des Spitzbodens habe ich nochmal nachgeschaut, auch in den TE der anderen Eigentümer. In den Teilungserklärungen steht nix, keine Nummer, keine Kennzeichnung als Gemeinschaftsfläche, er ist nur als Raum über unserer Wohnung eingezeichnet. Als wir in Kaufverhandlungen waren, haben wir dem Notar gesagt, dass wir möchten, das der Spitzboden eindeutig zu unserem Sondereigentum gehört. Daraufhin hat dieser den o.g. Satz (s. erste Frage) in den Kaufvertrag geschrieben. Das scheint ja nicht zu reichen.
Herzlichen Dank für Eure Kommentare!
Bist Du Dir sicher? Was bitte haben denn die bisherigen ET mit einem Kaufvertrag am Hut, der auch noch die Vorgaben der TE mißachtet?