Änderung der Hausordnung im Mehrfamilienhaus für bestehende Mieter gültig?
Hallo zusammen,
Wir haben in unserem Mehrfamilienhaus, das vom einer Verwaltungsfirma betreut wird, folgenden Fall: die Hausordnung soll angepasst werden, indem die Ruhezeit von 22h auf 20h vorverlegt wird. Das wurde vor Jahren schon beschlossen und soll nun in der aktualisierten Hausordnung auch schriftlich fixiert werden. Nun sagt ein Nachbar, der in Miete wohnt, für ihn gelte das dann nicht, weil er ja mit der alten Hausordnung den Mietvertrag unterschrieben hätte und er die neue nicht akzeptieren werde. Für ihn und vor allem seine Kinder gelte also weiterhin 22h. Ist das so einfach, dass das dann für alle Eigentümer gilt und Mieter das nicht akzeptieren müssen? Das kann ich nicht glauben...
Danke für eure Hilfe!
7 Antworten
Das darfst Du schon glauben. Weder darf ein Hauseigentümer einseitig den Mietvertrag mit seinem Mieter ändern, noch kann eine Eigentümerversammlung wirksam eine Mietvertragsänderung herbei führen, wenn das in der jeweils aktuell gültigen Hausordnung nicht ausdrücklich vorgesehen ist.
Beispielsweise mit dem Hinweis am Ende der Hausordnung, dass die jeweils aktualisierte Fassung automatisch Gültigkeit erlangt.
ganz so einfach kann er das nicht umsetzen können. Das Gesetz ist da recht eindeutig https://www.das.de/de/rechtsportal/mietrecht/alltag-wohnung/ruhezeiten-mietwohnung.aspx
wer hat das beschlossen? wenn keiner darüber Bescheid weiss
ich gehe von aus, da die Eigentümer mit in der Hausgemeinschaft sind
Ärger wird vorprogrammiert sein
Wenn also die Eigentümerversammlung dem neuen Beginn der Ruhezeit mehrheitlich zustimmt, gilt das dann für alle Mieter auch?
Nein. Für den M gilt sein Mietvertrag, kein WEG-Beschluss :-O Meint, er muss demnächst nicht ab 20 Uhr auf Strümpfen laufen, wenn der Beschluss gefasst würde, dürfte unverändert seine Freunde zum Musizieren oder launigem Skatabend einladen, hätte aber wie bislang auch schon - selbst ganztätig - jedweden vermeidbaren Lärm zu unterlassen, der von ihm oder seinen Kindern aus seiner Wohnung dringt.
G imager761
Sprich, wenn Kinder den ganzen Nachmittag Ball spielen, jeden Tag 3 Freunde zum Spielen da haben, mit dem Bobbycar in der Wohnung umher fahren, ist das ein vermeidbarer Lärm?
Es heißt ja immer, gegen "Kinderlärm" kann man nichts machen. Mir ist klar, dass Kinder schreien und weinen und eventuell nicht leise rennen können und dass man das akzeptieren und tolerieren muss. Aber kann ich nicht auch einem 2-jährigen Kind sagen, dass es nicht mit einem Bobbycar in der Wohnung fahren muss? Oder dass der 8jährige Sohn eben nicht mit seinen Freunden in der Wohnung lauthals Kicken darf? Wo ist da die Grenze bei Kinderlärm und vermeidbarem Lärm? Dürfen 2-jährige Kinder ALLES machen und man muss es in der Wohnung darunter einfach zu jeder Zeit tolerieren?
Lachende und spielende Kinder in der Wohnung, die ihren "kindlichen Spieltrieb ausleben" und dabei auch mal lauter werden, was fallen lassen, kreischen, sind hinzunehmen.
Die Grenze wäre überschritten, wenn Kinder durch ihren Lärm gezielt andere Mieter provozieren wollen oder ein laissez-faire Stil der Eltern keinen Einhalt böte, wenn jemand minutenlang seinen Ball gegen die Wand donnert.
.... in einem Mehrfamilienhaus kann es keine Beschlüsse zur Änderung der Hausordnung geben, wie auch?
Wir Vermieter ändern, wenn wir es denn wollen, für neue Mieter und die bisherigen behalten eben die alte, natürlich.
Was haben auch andere in unserem Mehrfamilienhaus zu bestimmen?
.... in einem Mehrfamilienhaus kann es keine Beschlüsse zur Änderung der Hausordnung geben, wie auch?
Ist es für deinen Verstand noch zu früh? Es handelt sich offensichtlich im Haus nur um Eingentumswohnungen (ETW).
Natürlich gibt es MFH, deren Wohnungen allesamt verschiedenen Eigemtümern gehören: Objekt nur als ETW-Haus gebaut, Whg. geerbt, Whg. n. § 577 BGB erworben.
ETW befinden sich ausschliesslich in Mehrfamlienhäusern (MFH). Vermietet man ein Objekt mit einer Wohnung, nennt man das Einfamilienhaus :-O
G imager761
Ein MFH hat z.B. ein Grundbuch, keine TE, kein WEG im Nacken, keine Abgeschlossenheitserklärungen nötig, keine Vorgaben für eine Rücklage.
Das Baurecht ist >Dir doch bekannt, es ist klar und einfach und hier dürfte es sich um eine WEG handeln und die hat mit einem/ggf. meinem Mieter nun wirklich nichts am Hut.
Also bitte!
... zudem bin ich gespannt, wie Du BK-Abrechnungen erstellen läßt, wenn es denn keinen Unterschied gibt.
Die Literatur ist voll davon, siehe alleine Blank/Börstunghaus u.a..
Ein MFH wird eben anders abgerechnet als eine ETW.
Habe noch einmal nachgeschlagen. Vielleicht habe ich mich da unpräzise ausgedrückt. Es ist eine Wohnungseigentumsanlage (ich glaube, das ist der offizielle Begriff!?), sprich ein Haus mit 8 Eigentumswohnungen, die verschiedenen Privatleuten gehören, und gemeinsamen Kellerräumlichkeiten und einem Treppenhaus.
Zur Verwaltung ist eine Verwaltungsgesellschaft bestellt.
Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages und kann deshalb nicht einseitig sondern nur im Einverständnis mit allen Mietern geändert werden. Dazu bedürfte es deren schriftliche Zustimmung.
Die Änderung der Hausordnung steht unter dem Vorbehalt des § 315 BGB, sodass die Neuregelung nach" billigem Ermessen" erfolgen muss.[1]. Bestehende Rechte des Mieters dürfen nicht eingeschränkt werden.[2]. [3]
Das ist aber nur der Fall bei einer einseitigen Änderung durch den Eigentümer. Die vom Verwalter erlassene Hausordnung kann auch durch einen Eigentümerbeschluss geändert werden und ist dann gültig [4].
Quellen:
1. AG Köln WuM 1983, 122.
2. AG Emmendingen ZMR 2013, 893 ; AG Berlin-Mitte MM 1997, 24
3. Schmidt-Futterer/Eisenschmid BGB § 535 Rn. 375-381
4. Elzer, ZMR 2006, 733 (735)
Der Fallschilderung nach handelt es sich um eine vermietete Eigentmumswohnung.
Mehrheitsbeschlüss der Eigentümer gelten zwar für sie selbst, nicht aber den Mieter.
... nein, es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus!
Die Hausgemeinschaft hat das auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. Und wurde eben die Hausordnung neu verfasst und über die wird in ein paar Wochen dann wohl nochmal abgestimmt.
Wenn also die Eigentümerversammlung dem neuen Beginn der Ruhezeit mehrheitlich zustimmt, gilt das dann für alle Mieter auch?