Abrechnung Nebenkosten fehlerhaft?
Hallo, kann mir jemand helfen?
Ich hab zum aller ersten Mal so eine Abrechnung erhalten und bin mir sicher dass sie fehlerhaft ist. Zudem weil ich 20 Monate und nicht 18 Monate dort gewohnt habe. 01.01.16 bis 31.08.17.
Jedoch hab ich gelesen, dass der Vermieter nur 12 Monate abrechnen darf? Ist dann dann zulässig? Findet jemand noch mehr Fehler? Wenn ich dagegen Widerspruch erhebe, was genau schreib ich da?
Schon mal danke für eure Hilfe!
8 Antworten
Ja du hast recht, die Abrechnung muss 12 Monate umfassen. Du solltest der Abrechnung also widersprechen, sie ist formal falsch.
Er kann jetzt eine Abrechnung für 1.1.16 bis 31.12.16 machen, und nächstes Jahr dann für 1.1.17 bis 31.12.17. Falls du inzwischen ausgezogen sein solltest spielt keine Rolle, dadurch würde sich nur der Nutzungszeitraum verkürzen, aber nicht der Abrechnungszeitraum.
Inhaltlich ist sie vermutlich auch falsch. Denn es sind Positionen nach Anzahl Wohnungen berechnet, die normalerweise nach Wohnfäche zu rechnen sind, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist.
Dass du glatt 60 Kubikmeter Wasser verbraucht haben sollst macht mich auch etwas stutzig. Dass bei korrekter Zählerablesung ein glatter Wert raus kommt, wäre ein sehr großer Zufall. Vermutlich wurde das wahrscheinlich einfach geschätzt.
Damit hast du natürlich recht, dass eine formell falsche Abrechnung als nicht existent angesehen werden kann. Doch ich denke, dass in der Praxis in 99% aller Fälle der Vermieter die fehlende Nachzahlung bald mahnen wird. Daher habe ich Zweifel, ob das Schweigen so viel nützt außer ein paar Wochen Aufschub. Denkst du nicht auch?
Das mit der Verjährung stimmt aber nicht. es kann nur eine fällige Zahlung verjähren. Aber ohne Abrechnung gibt es ja noch keinen Betrag, der fällig sein kann. Aber das ist ja offtopic, da der Vermieter im vorliegenden Fall vermutlich die korrigierte Abrechnung machen wird.
Alle bisherigen Antworten hier sind schlichtweg Unsinn, weil sie am Ziel vorbei gehen.
Wie du schon selbst sagst, hat der Vermieter JÄHRLICH abzurechnen. Jährlich heißt 12 Monate - nicht 11, nicht 13, sondern genau 12. Grundlage ist § 556 Abs. 3 BGB.
Weiter brauchst du gar nicht zu prüfen. Knackpunkt ist, dass es sich bei der Abrechnungsperiode um eine Formalie handelt und wenn die Nebenkostenabrechnung davon abweicht, ist diese generell formell unwirksam. Eine formell unwirksame Abrechnung ist schlichtweg als nicht existent zu betrachten - sprich dir liegt eigentlich gar keine Abrechnung vor. Anders wäre es bei inhaltlichen Mängeln, aber soweit muss man hier ja gar nicht prüfen.
Teile dem Vermieter schriftlich mit, dass diese Abrechnung formell unwirksam ist und fordere ihn auf, eine neue zu erstellen, die den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Wenn er Zeit hat seine Abrechnung bis 12 Monate einzureichen. Kann er die Periode 01.01- 31.12.16 und 01.01.-31.08 in Rechnung stellen? So wäre das dann auch korrekt?
Es kommt darauf an, wie der Abrechnungszeitraum im Haus definiert ist. Wenn er immer 1.1. - 31.12. ist, dann muss der Vermieter eine für Januar 2016 - Dezember 2016 und dann eine zweite Januar 2017 - August 2017 machen.
Ist der Abrechnungszeitraum bei euch im Haus z. B. Juni - Juni, dann müsste er eine Januar 2016 - Juni 2016 machen, eine zweite für Juli 2016 - Juni 2017 und eine dritte für Juli 2017 bis August 2017.
Darüber hinaus auch inhaltlich: Ich sehe nichts von Heizungen, aber einen Kaminkehrer. Dann das Wasser: der Wert ist doch eindeutig geschätzt, denn du hast niemals ganz genau 60 Kubikmeter Wasser verbraucht. Wo sind da die Ablesewerte? Das Gleiche bei Wartung Therme, das sieht auch gerundet oder geschätzt aus.....
Ja also ich bin halt am 01.01 eingezogen. Deswegen meinte ich jetzt 01.01. Ich meine nur, er kann doch alle Monate in Rechnung stellen, da er 12 Monate Zeit hat die Sachen einzureichen. Praktisch: Hätte ich dort z.B. 3 Jahre gewohnt & ich hätte sowas zusammen gefasstes bekommen. Hätte er mir das erste Jahr garnicht mehr berechnen können oder, weil er die Frist verpasst hat?
So muss er mir jetzt die zwei Jahre einfach als einzelne Abrechnung schicken.
Richtig, der Vermieter hat nach Ablauf der Abrechnungsperiode 12 Monate Zeit eine Abrechnung vorzulegen. Kommt die Abrechnung später, hat er keinen Anspruch mehr auf etwaige Nachzahlungen. Du als Mieter behältst aber deinen Rückzahlungsanspruch, falls ein Guthaben zu deinen Gunsten vorhanden ist.
Der Einzug hat mit der Abrechnungsperiode nichts zu tun. Frag mal die anderen Mieter, wie im Haus immer abgerechnet wird. Das ist total verschieden. Wäre es z. B. wie in meinem zweiten Beispiel Juni - Juni, dann hätte der Vermieter schon keinen Anspruch mehr auf die Nachzahlung für Januar 2016 - Juni 2016, weil die Abrechnung dann bis spätestens 30. Juni 2017 bei dir hätte vorliegen müssen.
Noch eine Frage: alle kosten die sie im Mietvertrag abgerechnet hat, müssen auch im Mietvertrag angegeben sein, oder?
Ja, es darf nur das abgerechnet werden, was im Mietvertrag vereinbart worden ist.
"Alle bisherigen Antworten hier sind schlichtweg Unsinn, weil sie am Ziel vorbei gehen. "
-eingebildet und arrogant
Komisch das mir diese zwei Worte in den Sinn kommen...
Erläutere doch mal warum ALLE Bisherigen Antworten Unsinn sind
Auch die, die das selbe sagen wie du? Die die Abrechnung über einen unzulässigen Zeitraum ist?
Paradox....
Oder wolltest dich doch nur wichtig machen?
Aber DEINE Antwort ist eigentlich am ehesten das was du beschreibst
Am Ziel vorbei
Der Fragesteller wollte wissen ob neben dem Abrechenzeitraum noch mehr falsch ist,
Deine Antwort:
"Weiter brauchst du gar nicht zu prüfen"
Er hat aber nicht gefragt ob er das brauch sondern was noch falsch ist
Kaum einer ist also mehr dran vorbei als du....
Also ich bin weder arrogant noch eingebildet - aber danke dafür. Ich beschränke mich aber eben auf das Wesentliche. Wenn eine Abrechnung - wie diese hier - über 18 Monate abrechnet, ist diese FORMELL UNWIRKSAM. Die Rechtsprechung dazu ist klar: Eine formell unwirksame Abrechnung ist als nicht existent zu betrachten. Quasi kann der TE die Abrechnung in den Papierkorb legen und auf eine neue warten. Und wenn eine Abrechnung nicht existiert, brauche ich auch nicht weiter nach inhaltlichen Mängeln suchen, so wie das die meisten hier getan haben - das kann man nämlich dann tun, wenn eine formell wirksame Abrechnung vorliegt.
Aber ok - es tut mir leid, dass ich mich mit der Materie auskenne und zwischen inhaltlichen und formellen Fehlern und deren Auswirkungen unterscheiden kann.
"Also ich bin weder arrogant noch eingebildet - aber danke dafür. "
-dies ist nunmal mein Eindruck
Wenn du das genauso sehen würdest, dann wärest du vermutlich nicht so
"Ich beschränke mich aber eben auf das Wesentliche. "
-dann hättest du eine Antwort gegeben und nicht gesagt das ALLE anderen antworten am Ziel vorbei sind ,das Ziel hat der Fragesteller formuliert
"Wenn eine Abrechnung - wie diese hier - über 18 Monate abrechnet, ist diese FORMELL UNWIRKSAM. "
-das ist doch ne super antwort
Auch ohne die Behauptung das nur deine Antwort die einzig wahre ist
"Die Rechtsprechung dazu ist klar: Eine formell unwirksame Abrechnung ist als nicht existent zu betrachten. Quasi kann der TE die Abrechnung in den Papierkorb legen und auf eine neue warten. Und wenn eine Abrechnung nicht existiert, brauche ich auch nicht weiter nach inhaltlichen Mängeln suchen, so wie das die meisten hier getan haben - das kann man nämlich dann tun, wenn eine formell wirksame Abrechnung vorliegt."
-schön das danach aber nicht gefragt wurde...
Wenn der Vermieter den abrchnungszeitraum neu definiert könnten ja trotzdem noch Fehler drin sein, diese möchte der Fragesteller aber jetzt schon erklärt haben, warum auch nicht, dann spart er sich das erneute Fragen
"Aber ok - es tut mir leid, dass ich mich mit der Materie auskenne und zwischen inhaltlichen und formellen Fehlern und deren Auswirkungen unterscheiden kann."
-ach ja
Du bist weder eingebildet noch arrogant 😂
Sei doch froh, wenn hier ein Vermieter die Nebenkosten für den gesamten Mietzeitraum komplett abrechnet. Denn nun kann auch die Kaution ausbezahlt werden.
Alle dort aufgeführten Kosten dürfen bei der Nebenkostenabrechnung angesetzt werden. Und auch die Art der Abrechnung / Umlegung der einzelnen Posten ist legitim.
Zudem sind Deine Nebenkosten sehr moderat. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass keine Heizkosten beinhaltet sind.
Ja, das ändert aber nichts daran dass Fehler enthalten sind und man normalerweise nach Gesetz nur max. 12 Monate abrechnen darf. Ich habe nur einen Bruchteil der Kaution ausbezahlt bekommen.
Wo liegen hier Fehler in der NK-Abrechnung vor? Alle Einzelposten sind nachvollziehbar und hochrechnungsfähig auf 2017.
Falsch ausgedrückt bei der Abrechnung:
Forderung "18" X 39,88 + Wasserkosten abzüglich der Vorauszahlungen ergäbe nach dieser Rechnung eine Restforderung in Höhe von 252,17 Euro.
_____________________________________________________________
Deine Vorauszahlungen 20 X 43,08 ( 861,60 )
Seine Forderung 20 X 39,88 Euro = 797,60 Euro + Wasser ( 289,77 ) = 1087,37
Somit wäre seine rechnerische Nachforderung 225,77
Ansonsten welche Nebenkosten sind denn nach Deiner Auffassung nicht im MV vereinbart?
Okay, wie gesagt es ist meine aller erste Abrechnung. Ich kenne mich noch nicht wirklich aus. Was auf jeden Fall fehlerhaft ist, ist dass ich dort 20 und nicht 18 Monate gewohnt habe. Oder täusch ich mich da? 01.01.16-31.08.17?
Jedoch müssen doch alle kosten die sie abgerechnet hat, auch im Mietvertrag vereinbart worden sein oder?
Ja, die Kosten müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Die müssen aber nicht einzeln aufgeführt sein, es genügt auch ein Verweis auf §2 der Betriebskostenverordnung. Ich habe dir eine Freundschaftsanfrage geschickt, um dir besser direkt helfen zu können wenn du das möchtest. Ich bräuchte dann nämlich auch deinen Mietvertrag zwecks Kontrolle was vereinbart ist.
Hast du dort nur bis 31.08.17 gewohnt oder war die Kündigung auch genau zu diesem Datum? (bzw. zum 01.09) Wäre wichtig für die Antwort.
Ich hab dort bis nur bis 31.08 gewohnt.
Und gekündigt hast du zum wie vielten? Frage nur, da dein Vermieter dir durchaus noch die Monate berechnen kann, die dein Mietvertrag noch läuft, selbst wenn du schon ausgezogen bist.
Also ich sollte eigentlich bis Ende September drin wohnen, jedoch hat sich eine Nachmieterin gefunden die schon September einziehen wollte. Deswegen bin ich dann schon früher ausgezogen. Und musste auch nur für August bezahlen. Aber das ändert ja nichts daran dass ich dort 20 und nicht 18 Monate gewohnt habe?
Du kannst schriftlich darum bitten eine neue verbesserte zu stellen
Und auch die entsprechenden Nachweise verlangen
Ich sehe zwar zahlen , aber da "könnte" er ja alles hinschreiben
Desweiteren sehe ich das er nur ein Jahr zur Berechnung hat
Dieses aber auf 18monate hoch rechnet
Ob dies so erlaubt ist weiß ich nicht
Es sieht für mich auf jedenfall so aus als würde der Vermieter es sich schön einfach machen weil ihm möglicherweise sogar Nachweise fehlen oder ähnliches
Auch gibt es Fristen bis wann die Abrechnung da sein muss
Da müsste ich aber nochmal nach Google
Bis März des Folgejahres oder so meine ich war das
Okay Dankeschön :)
Und auch die zweite Position versteh ich nicht ganz
Da steht was von 600€ und daneben dann 800€ in dick geschrieben
Ideal wäre damit mal beim mieterschutzbund vorbei zu gehen
Die NK-Abrechnung muss der Vermieter erst bis zum Endes des Folgejahres vorlegen. Ansonsten hat der Mieter die Möglichkeit sich die Originalbelege anzusehen.
@ Dave
Schlicht und einfach - halte Dich zurück, wenn Du von der Materie kein Ahnung hast.
Die unter den Positionen 1 -3 genannten Versicherungen ergeben die rechts genannte Summe von - 828,20 Euro - ergo vollkommen korrekt.
"Schlicht und einfach - halte Dich zurück, wenn Du von der Materie kein Ahnung hast."
-und halte du dich zurück, wenn du nicht in der Lage bist ordentlich Kritik zu äußern
Schlicht und einfach bin ich mal gespannt welche der folgenden Punkte von dir als falsch erachtet werden:
1. Du kannst schriftlich darum bitten eine neue verbesserte zu stellen
-kann er das nicht?
2. Und auch die entsprechenden Nachweise verlangen
-hat er da keinen Anspruch drauf?
3. Desweiteren sehe ich das er nur ein Jahr zur Berechnung hat Dieses aber auf 18monate hoch rechnet
- verbessere mich wenn ich nicht richtig geschaut habe
4. Ob dies so erlaubt ist weiß ich nicht
-behaupte ich da irgendwas?
5. Auch gibt es Fristen bis wann die Abrechnung da sein muss
- verbessere mich
6. Ideal wäre damit mal beim mieterschutzbund vorbei zu gehen
-und was hast du daran auszusetzen??
7. Und auch die zweite Position versteh ich nicht ganz
- und was ist daran verkehrt? Ich habe die Position nicht verstanden so wie ich es sagte
Bin gespannt ob du auf die 7 Punkte eingehst , eingestehen kannst das du dich nur wichtig machen wolltest oder einfach keine Antwort kommt
Möglich wäre auch eine Antwort in der du ignorierst was ich schrieb
Ich lass mich überraschen.
Du kannst schriftlich darum bitten eine neue verbesserte zu stellen
"Bitten" ist das falsche Wort. Dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig, wenn er eine Nachzahlung bekommen will.
Und auch die entsprechenden Nachweise verlangen
Nein, Nachweise kann man nicht verlangen. Aber man kann einen Termin zur persönlichen Belegeinsicht verlangen.
Dieses aber auf 18monate hoch rechnet
Genau das funktioniert aus dem Grund nicht, weil sich im Folgejahr irgend welche Kosten geändert haben könnten, Versicherung, Müll oder was auch immer. Außerdem ist die Versorgergebühr für Wasser auch jährlich abgerechnet und nicht konstant gleich.
Auch gibt es Fristen bis wann die Abrechnung da sein muss
12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Beispiel. Zeitraum 1.1.16-31.12.16, dann muss die Abrechnung bis 31.12.17 da sein.
Oh
Noch eine Option
Du gehst nur auf einen Teil meines Textes ein
""Bitten" ist das falsche Wort. Dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig, wenn er eine Nachzahlung bekommen will."
-also war doch alles richtig
Er KANN darum bitten
Oder es sein lassen
"Nein, Nachweise kann man nicht verlangen. Aber man kann einen Termin zur persönlichen Belegeinsicht verlangen."
-damit wäre doch der verlangte Nachweis erbracht
"Genau das funktioniert aus dem Grund nicht, weil sich im Folgejahr irgend welche Kosten geändert haben könnten, Versicherung, Müll oder was auch immer. Außerdem ist die Versorgergebühr für Wasser auch jährlich abgerechnet und nicht konstant gleich."
-also bestätigt du mich wieder....
Auch gibt es Fristen bis wann die Abrechnung da sein muss
12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Beispiel. Zeitraum 1.1.16-31.12.16, dann muss die Abrechnung bis 31.12.17 da sein.
Jetzt wird es lächerlich.....
Du gehst schon nur auf einen Teil ein und gibt mir dort auch noch in allem recht ....
WARUM hast du dich dann überhaupt so aufgespielt
Statt dein Wissen kundzutun hier zu tun als wäre alles andere bullshit ist armseelig .....
Entweder stehst du dazu oder benennst konkret was falsch ist
Bei jeder anderen Reaktion landest du in der Schublade der Wichtigtuer, von denen es hier genug gibt
Gegen eine formell unwirksame Abrechnung ist kein Einspruch erforderlich. Er wäre aus taktischen Gründen aus Mietersicht sogar unklug. Wenn nämlich nicht innert der Abrechnungsfrist die neue (korrekte) Abrechnung zugestellt wird, verliert der Vermieter auf Grund der Verfristung den Anspruch auf Nachzahlung.
Es ist deshalb seitens des Mieters Schweigen geboten. Erst wenn der Vermieter mit rechtlichen Konsequenzen droht oder diese ergreift, kann man ihm mitteilen, dass seine Abrechnung formell unwirksam war.
Trotzdem soll und muss der Vermieter abrechnen. Der Anspruch auf Abrechnung seitens des Mieters unterliegt der dreijährigen allgemeinen Verjährungsfrist. Danach verlöre der Mieter natürlich seinen Anspruch auf ein evtl. Guthaben.