Wohnungsverkauf mit offenen Karten spielen?

... komplette Frage anzeigen

6 Antworten

Ich nehme an, es handelt sich um eine ETW innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Du hast kaum Einfluss darauf, wann und zu welchen Kosten die Arbeiten jeweils gemacht werden. Entscheidend für Dich und evtl. Käufer ist folgendes:

1. Wie sieht die Rücklagensituation aus? Sind Sonderumlagen zu erwarten und in welcher Höhe?

2. Ergeben sich durch die Bauarbeiten (Balkone, Dach, Hauseingang) langwierige Unannehmlichkeiten für den Käufer?

Meine Meinung: Wenn die Finanzen der WEG einigermaßen in Ordnung sind, also nicht allzuviel aus Umlagen finanziert werden muss, dann ist das für einen Käufer kein gravierender Nachteil.

Wenn ein pot. Käufer selbst einziehen will und nicht monate- oder jahrelang in einer Baustelle leben will, wird er eher von einem Kauf Abstand nehmen. Wenn ein pot. Käufer aber vermieten will, kann ihm das ziemlich egal sein. Er wird einen Mieter finden in der Zeit, wo gerade nicht gebaut wird und nach Modernisierungen (Dach, Hauseingang) auch eine Mieterhöhung vornehmen können.

In das Expose muss das nicht unbedingt rein, aber man könnte es positiv darstellen. "Sie investieren jetzt in eine Immobilie, die aufgrund geplanter Sanierungen schon in wenig Jahren erheblich mehr wert sein wird."

Damit würde man ausdrücken, dass die Kosten einer Sanierung und der schlechte derzeitige Zustand bereits im Preis berücksichtigt sind.

Du musst Dein Kaufobjekt im Expose nicht schlechter machen, als es ist, aber Du darfst natürlich nicht tolle Balkone und eine gute Wärmedämmung erwähnen, wenn sich schon bei der Besichtigung herausstellt, dass die Brüstungen brüchig sind und wenn der aktuelle Energieausweis schlechte Werte zeigt.

Wenn das Expose nicht auf Dach, Balkon und Hauseingang eingeht und der Käufer nicht fragt, musst Du auch nicht auf die bevorstehenden Maßnahmen hinweisen. Erst recht nicht, wenn Du bisher davon ausgehen darfst, dass die Maßnahmen alle über Rücklagen finanziert werden.

Fragt ein Kaufinteressent aber nach, was in den nächsten Jahren geplant ist, musst Du wahrheitsgemäße Angaben machen. Solche Angaben sind normalerweise auch in Protokollen der Eigentümerversammlung nachzulesen. Wenn ein halbwegs vernünftiger Mensch sich für Deine Wohnung interessiert, wird er auch Einsicht in Protokolle nehmen wollen und auch wissen wollen, wie es um Rücklagen steht. Bekommt er den Eindruck, dass Du was verschweigen wolltest, werden die weiteren Verhandlungen zumindest sehr zäh.

Falls Dich der Kaufinteressent gefragt hat und Du hast falsche Angaben gemacht, er kauft die Wohnung und erfährt dann bald von den schon längst geplanten und für ihn teuren Maßnahmen, kann der Kauf rückabgewickelt werden und das wäre dann ziemlich teuer für Dich.

Fazit: Nichts im Expose schlechter machen, als es ist. Auch nichts beschönigen, wenn die Angaben dadurch falsch werden und bevorstehende Bauarbeiten nur auf Nachfrage erwähnen. Am besten fertigst Du nach Verkaufsgesprächen, bei denen Du dabei warst, immer Protokolle an.

Im übrigen wird es auch im Vertrag selbst Formulierungen geben, wo Du versicherst, dass Du alle wesentlichen, Dir bekannten Angaben gemacht und nichts verschleiert oder verschwiegen hast.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von fehlkauf2008
25.08.2016, 13:15

Danke für die Ausführliche Antwort!!!!Danke !! Naja wir haben rund 22.000€ auf den Rücklagenkonto,wir haben damals wegen einem Eigentümer die Rücklagen nicht erhöht,da er sagen wir mal nicht viel Geld hat. Ich habe mal gehört das man nach 1 Jahre nicht mehr vom Kauf zurücktreten kann. 

Mir ist nich eingefallen das in den nächsten Jahren 2 Bäume gefällt werden müssen und ein Radikalschnitt im Vorgarten vorgesehen ist, dazu müssen  Gehwegplatten gehoben werden die schon 3 cm eingesunken sind... vermutlich wäre bei dem Gebäude die Abrissbirne  sinnvoller !  Naja ich muß die Wohnung verkaufen weil ich mich verkleinern will/muß.. Die Wärmedämmung ist grad mal rund 9 cm und seit Anfang an aufdem Gebäude ,es wurde nur ein Kratzputz draufgeschmiert. 

0

kommt darauf an wie hoch die Rücklagen sind und wieviel der neue Eigentümer nachschießen darf, weil es möglicherweise bei diesen vielen Baustellen nicht reicht .. mal ganz abgesehen von den Dauerbaustellen, die zu erwarten sind ...

Interessenten werden sich vor dem Kaufg schlau machen und dann notfalls wieder abspringen, wenn das volle Ausmaß klar ist .. also besser gleich erwähnen ...

300.000,00 Euro dürfte daher bei diesen Mängeln nicht der zutreffende marktpreis sein .. sondern eher deutlich weniger ...

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von fehlkauf2008
25.08.2016, 13:05

Rücklagen sind vorhanden, davon kann man aber max einen Balkon finanzieren. Es sind grob 22.000€ vorhanden.Einer in unserer Eigentümer Gemeinschaft ist nicht grad °reich° sonst hätten wir damals bei einer  Rücklagen Erhöhung zugestimmt. 

0

Die Wohnung würde laut Marktwert für 300.000 € angeboten werden können.

Aber nur modernisiert nicht wenn so viel zu machen ist.

Ein Gutachten kostet 1000 - 3000 €.

Das würde ich investieren und wenn man noch ein paar Euros in eine kleine Renovierung vorher reinstecken würde, steigert das den Wert

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von fehlkauf2008
25.08.2016, 21:14

ich habe jemanden gefragt der früher Gutachter war.Der Wert der Wohnung ist so hoch was ich haben wollte, aber aufgrund der vielen Sanierungen die dort gemacht werden müssen, werde ich die Wohnung für 230.000€ anbieten müssen. Sicher ist sicher. 

0

Danke für die Ausführliche Antwort!!!!Danke !! Naja wir haben rund 22.000€ auf den Rücklagenkonto,wir haben damals wegen einem Eigentümer die Rücklagen nicht erhöht,da er sagen wir mal nicht viel Geld hat. Ich habe mal gehört das man nach 1 Jahre nicht mehr vom Kauf zurücktreten kann. 

Mir ist nich eingefallen das in den nächsten Jahren 2 Bäume gefällt werden müssen und ein Radikalschnitt im Vorgarten vorgesehen ist, dazu müssen  Gehwegplatten gehoben werden die schon 3 cm eingesunken sind... vermutlich wäre bei dem Gebäude die Abrissbirne  sinnvoller !  Naja ich muß die Wohnung verkaufen weil ich mich verkleinern will/muß.. Die Wärmedämmung ist grad mal rund 9 cm und seit Anfang an aufdem Gebäude ,es wurde nur ein Kratzputz draufgeschmiert. 

Spontan möchte ich sagen, dass mir 300.000 € als Kaufpreis bei dem geschildertem Reparaturstau schon recht viel (zuviel) Geld vorkommt.

Angeben musst Du jedoch lediglich verdeckte Mängel (z.B. Schimmel hinter der Tapete etc ).das, was Du schilderst, ist der ganz normale Wahnsinn (;o) der in den Eigentümer-Versammlungen ja eigentlich auch schon besprochen sein sollte .

Also kommentarlos die Protokolle abgeben die gesparten Reparatur Rückstellungen angeben und dann abwarten Sofern die Lage des Objekts interessant ist, gibt es eigentlich nichts zu befürchten .. 

Um Ärger zu vermeiden, sollte der Kaufpreis vielleicht um ca 20 -30.000 € (nur ein Gefühl !) niedriger werden .- das erhöht zumindest die Verkaufschancen und Du kannst mit Recht sagen , das Du günstiger bist, wegen der zu erwatenden Haus Reparaturen  270.000 € (rund 540.000 DM).- ich weiß jetzt nicht wie groß die Wohnung ist ( sagen wir 100 qm ?) klingt mir recht vernünftig..

Ansonsten, wenn möglich, das Haus noch ein wenig halten und die Reparaturen so günstig wie möglich  mit den anderen Eigentümern durchführen lassen. Dann zahlen die halt 5/6 (oder 7/8 ?) mit und Du bekommst später den komplett angedachten Kaufpreis 300.000 € ausbezahlt .(wäre ja auch eine Möglichkeit.....)  

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von fehlkauf2008
25.08.2016, 14:03

das wird ein Faß ohne Boden mit den Reparaturen, die Anlage ist aber immer in einen sehr gepflegten Zustand.Wohung ist 95 Quadratmeter, alle Wohnungen haben eine ähnliche Größe.

Die kleinste Wohnung mit 68 Quadratmeter wurde letztes Jahr mit 180.000€ verkauft .DIe Frau die da wohnt wusste auch nicht von den anstehenden Reparaturen,das erfuhr die Dame erst jetzt.

0

Gravierende Mängel (darunter auch Baufälligkeit die unmittelbar bevorsteht) müssen immer angegeben werden. Das würdest du dir bei einem Kauf auch erwarten, darüber informiert zu werden. ich weiß nciht ob es zwanghaft im Expose erwähnt werden muss, aber auf jeden Fall müssen die Besichtiger/potenziellen Käufer in Kenntnis gesetzt werden; zumindest über das Wesentliche. kleine Schönheitsveränderungen außen vor, aber Balkone, Wärmedämmung ist da schon wesentlich. Du könntest entweder die Mängel beheben und den Preis entsprechend höher ansetzen; oder die Mägel erwähnen und mit dem Preis herunter gehen. diese Optionen wären denkbar. Es zu verschweigen könnte später als Täuschung angeprangert werden

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von fehlkauf2008
25.08.2016, 13:00

also 2 Balkone tropfen immer wie mein Mieter mir sagte,da sind die Fliesen zersprungen und die Balkone sind außen an den Betonwänden schon weiß ( Farbe ist blau gewesen) also man sieht das die Feuchtigkeit außen die Wände hochzieht.Entwässerungen sind auch teilweise durchgegammelt.DIe Geländer sind zum teil mit Rostansätzen und winzigen Löchern versehen. Ich würde sagen, man sieht es bei der Besichtigung schon, das bald was getan werden müsste. 

0

... und für so eine lapidare Frage werden Hundert oder mehr Seiten benötigt und dann solche Bewertung? Na denn.

Dann bekommt das Expose sicherlich auch einen Umfang von 100 Seiten, oder?

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Was möchtest Du wissen?