Wo reiche ich eine Räumungsklage in Deutschland ein?
Ich vermiete ein Haus in Deutschland nur "für vorübergehenden Gebrauch". Nach dem Gesetz ist das bis zu 6 Monaten erlaubt. Die jetzigen Mieter haben einen Vertrag, in dem der Zweck für vorübergehenden Gebrauch beschrieben ist, und dieser läuft bis zum 1. September 2025. Das Haus ist möbliert und mit Geschirr und Bettwäsche ausgestattet. Da ich schon älter bin, habe ich keine Kraft mehr, es ein oder zwei Wochen an Feriengäste zu vermieten. Ich plane, das Haus nächstes Jahr nach 10 Jahren Haltedauer zu verkaufen, um keine Spekulationssteuern zahlen zu müssen.
Da ich nicht sicher bin, ob meine Mieter tatsächlich am 1.09.2025 ausziehen, frage ich vorsorglich, wo ich eine Räumungsklage einreichen muss. Kündigen muss ich nicht, da der Vertrag abläuft. Die Mieter können jederzeit mit 30 Tagen Kündigungsfrist auch vorzeitig ausziehen. Den Mietern habe ich per E-Mail mitgeteilt, dass sie in eine andere Ferienwohnung umziehen müssen, wenn sie bis zum Ablauf des Mietvertrages nichts Passendes finden.
Das Mietrecht in Deutschland ist sehr streng, und ich möchte vermeiden, dass der befristete Vertrag für maximal 6 Monate plötzlich als unbefristeter Vertrag angesehen wird. Ich denke, die Kosten für eine Räumungsklage muss dann der Mieter tragen, wobei mir klar ist, dass ich diese Kosten zunächst vorstrecken muss. Der Herr arbeitet in der Schweiz und hat für deutsche Verhältnisse ein etwas höheres Einkommen. Die Pauschalmiete, die inklusive Nebenkosten ist, wird regelmäßig überwiesen. Danke für Antworten.
7 Antworten
Klarstellung vom Fragesteller
Der Mietvertrag lautet:
Mietvertrag für Wohnen auf Zeit Wohnraum für vorübergehenden Gebrauch, 4,5 Zimmer Ferienhaus anschliessend die Adresse des Hauses
Nach Angabe von Name der Mieter und mir als Vermieterin kommt gleich
Grund des vorübergehenden Gebrauchs: das was mir die Mieter angegeben haben
Mietdauer läuft vom 1. März 2025 bis 31.08.2025, da dies ein Sonntag ist verschiebt sich das Auszugsdatum 1.09.2025
Kündigen kann man beidseitig im Vertrag also Vermieter und Mieter mit 30 Tagen Kündigungsfrist, da es ein Ferienhaus ist muss nicht zwingend auf ein Monatsende gekündigt werden.
Wohnungsgeberbestätigung machte ich keine und werde auch auf Verlangen keine geben, denn die Leute wohnten 15 km davon entfernt und gesetzlich muss man sich nicht ummelden wenn die Mieter nicht mehr als 6 Monate an einem anderen Ort wohnen, da die Mieter bereits in Deutschland Steuern bezahlen.
Ich hoffe die Mieter finden eine Wohnung bis zum 1.09.2025 sonst müssen sie in eine andere Ferienwohung umziehen, das habe ich mitgeteilt.
Falls die Mieter nicht ausziehen ,könnte ich vielleicht noch eine Räumungsvereinbarung mit Unterschriften von Mieter und mir als Vermieterin abschliessen (aussergerichtliche Einigung) mit auszugsdatum, kommt billiger als 2000 für eine Räumungsklage. (die Jahresmiete ist nicht billig). Die Mieter müssten die Räumungsklage bezahlen, es arbeiten Her und Frau es sind Doppelverdiener. Für die Antwort betreffend MWST für Hotels und Beherbergungs-Vermieter, ich komme nicht bis zu den Bruttoeinnahmen von 22'000 erst ab diesem Betrag muss MWST abgeliefert werden. Ich habe Leerstände durch das Jahr und eine Menge NK, bei Pauschalmiete wird weder Strom noch Flüssiggas für Heizung gespart. Ich muss auch keinen Gaszähler montieren, da Ferienhausvermietung.
Für eine Räumungsklage benötigt es erst einmal eine Kündigung bzw. ein Beendest Wohnverhältnis, vorher kannst du das sowieso nicht machen.
Dann muss dir klar sein so eine Räumungsklage kann bis zu einem Jahr dauern.
Einreichen kannst du das aber beim Amtsgericht
Ich vermiete ein Haus in Deutschland nur "für vorübergehenden Gebrauch".
Und das ist mMn bereits rechtlich zweifelhaft. Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch zeichnen sich gerade dadurch aus, dass dort kein Wohnsitz etc. zu dauerhaften Zwecken gegründet werden kann, bzw. die Mietsache für sich nicht dafür vorgesehen resp. geeignet ist. Das wäre bei einem EFH ja gerade der Fall, weswegen schon dies alleine das Mietverhältnis zweifelhaft erscheinen lässt.
Die jetzigen Mieter haben einen Vertrag, in dem der Zweck für vorübergehenden Gebrauch beschrieben ist, und dieser läuft bis zum 1. September 2025.
Hat dieser MV denn auch erst 2025 begonnen? Oder nutzen diese Mieter das Objekt schon länger, ggfs. mit verlängerten Verträgen?
Da ich nicht sicher bin, ob meine Mieter tatsächlich am 1.09.2025 ausziehen, frage ich vorsorglich, wo ich eine Räumungsklage einreichen muss.
Eine Räumungsklage ist gerichtlich natürlich erst dann möglich, wenn die Wohnung rechtskräftig gekündigt wurde und die Mietpartei den Wohnraum nicht zum fristgemäßen Termin geräumt hat. Üblicherweise rechnet man hier im Streitfall mit Laufzeiten bis zu einem Jahr ab Antragstellung. Und dann ist noch die Frage, ob im Urteil eine Frist zum Auszug genannt bzw. zugestanden wird oder nicht.
Kündigen muss ich nicht, da der Vertrag abläuft.
Das kann so sein, muss aber nicht. Das würde ich mit einem Anwalt besprechen; mindestens aber per Einwurfeinschreiben der Mietpartei rechtzeitig ankündigen (erinnern).
Den Mietern habe ich per E-Mail mitgeteilt, dass sie in eine andere Ferienwohnung umziehen müssen, wenn sie bis zum Ablauf des Mietvertrages nichts Passendes finden.
Daraus wäre aber im Gegenteil zu schlussfolgern, dass deine Mieter diese Wohnung sehr wohl *nicht* nur vorübergehend nutzen, und dann stellt sich die Frage, ob hier nicht bereits ein unbefristetes MV konkludent zustandegekommen sein kann. Siehe dazu u.a.
Ich rate dringend zu einem Anwalt.
So einfach geht das nicht.
Erst mal muss klar sein dass das Mietverhältnis tatsächlich endet. Wenn danach die Mieter nicht ausziehen kannst du Klage einreichen. Aber das kann Dauer. Und du musst natürlich alle Kosten erst mal auslegen.
Wenn du deinen Mietern nicht traust wäre es vielleicht nicht so verkehrt wenn du dir rechtzeitig einen Anwalt suchst und den um Hilfe bittest.
Du hast also keinen Mietvertrag abgeschlossen, sondern einen Beherbergungsvertrag. Zahlst Du von den Einnahmen auch die Umsatzsteuer ans Finanzamt?
Wenn im Beherbergungsvertrag eindeutig geregelt ist, bis wann dieser läuft, muss natürlich der Bewohner am letzten Tag des Vertrags die Wohnung verlassen. Tun sie das nicht, kannst Du Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Mieter müssen dann natürlich bis zum Räumungstermin, der bestimmt nicht sofort ist, eine Nutzungsentschädigung bezahlen. Diese entspricht normalerweise der Miethöhe, die sie ansonsten bezahlen.
Wenn Du nicht sicher bist, dass sie ausziehen, würde ich ab ca. Mitte Juli mal anfragen, bzw. darauf hinweisen, dass Du ab 2. September neue Beherbergungsgäste hast und dass die Wohnung dann auch leer sein muss. Das könntest Du auch per Brief oder per Email machen.
Wenn dann eine Reaktion kommt in der Art, "aber wir werden nicht ausziehen", kannst Du direkt Räumungsklage einreichen. Das machst Du aber über einen Rechtsanwalt, bitte.
Ansonsten kannst Du frühestens am 2.9. die Räumungsklage einreichen, wenn die Mieter bis dahin nicht ausgezogen sind und das auch nicht vor haben.
Hier kann der Vermieter nicht kündigen, aber der Mieter hat das Recht, weil der Vermieter das eingeräumt hat. Fristlos können beide Parteien mit triftigem Grund kündigen.