Wie ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie bzw. eines Hausgrundstückes?
2 Antworten
Salue
Es gibt zwei Methoden. Entweder man vergleicht die Liegenschaft mit vergleichbaren Objekten an vergleichbarer Lage und unter Berücksichtigung des Ausbaustandartes. Diese hedonische Methode ist bei Einfamilienhäusern recht genau.
Bei allen anderen Objekten lässt man einen Fachmann kommen (z.B. einen Makler) der den Wert bei einer eingehenden Prüfung an Ort und Stelle überprüft. Diese kostet natürlich deutlich mehr, als die erste Methode.
Ich habe am nächsten Mittwoch einen Termin mit einem solchen Fachman. Die Expertise wird rund 1000 CHF kosten.
Tellensohn
Bei der Schätzung durch einen Experten werden in der Regel die Sachwerte, die Lage und der Ertragswert gemischt, aber verschieden stark gewertet.
Wie stark man diese Eigenschaften wertet, muss ein Fachmann feststellen. Das "alte Gemäuer" kann zum Beispiel fast wertlos sein, es steht aber an einer Lage, die fast unbezahlbar ist.
So ist das Mehrfamilienhaus, welches ich schätzen lasse, 1898 fertiggestellt worden. Heizung und Fenster sind zeitgemäss, der Ausbau der Wohnungen und der Geschäfte ist aber niedrig, die Mietzinse günstig. So gibt es nie Leerstände und das Haus ist voll vermietet. Dies in einem Kanton, der die höchsten Leerstände an Wohnung in der Schweiz hat (mehr als 2%).
Der Ertragswert alleine würde zu einem zu niedrigen Wert führen, denn das Haus steht in der Kernzone einer belebten Stadt und hat etwas zu bieten, was immer wichtiger wird; Parkplätze.
Dazu ist die grosse Nachfrage nach Renditeobjekten in dieser Stadt ungebrochen. Die Ersparnisse auf der Bank bringen ja keinen Ertrag mehr.
Tellensohn
Deine Frage läßt sich in diesem Rahmen nicht beantworten. Grober Anhaltspunkt kann der m²-Preis sein, der sich auf die Wohnfläche bezieht.
Das ist leider nur eine Methode (Vergleichwert). Daneben gibt es noch das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Insgesamt also 3 verschiedene Methoden.