werden Mieteinnahmen steuerlich so behandelt wie wenn man arbeiten würde?
Angenommen man vermietet eine Wohnung und erhält dadurch 700 Euro Mieteinnahmen pro Monat. Muss man das dann genau so versteuern wie wenn man 700 Euro Gehalt erhält? Angenommen man würde dann noch 800 Euro mit nem Job verdienen, hieße das dann dass man 1500€ Euro versteuern muss?
7 Antworten
Mieteinnahmen müssen angegeben werden und zwar unter :
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Man kann aber da auch Aufwendungen von den Einnahmen abziehen. wie z.B. Versicherungen, Handwerkerrechnungen usw.
Z.B. unser neues Dach wird auf 4 Jahre abgeschrieben, das bedeutet wir zahlen weniger Steuern.
Mieteinnahmen + Nebenkostenvorauszahlungen, Nachzahlungen für Nebenkosten, also alles, was man vom Mieter bekommt, muss man in der Steuererklärung angeben.
Außerdem gibt man alle Kosten an, die man hat, also z. B. alles, was man an die Hausverwaltung bezahlen muss, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten, Abschreibungen, Zinsen usw.
Dann bleibt ein Betrag von Kaltmiete (700 €??) - x, der letztlich zum Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit dazu addiert wird, bzw. zu dem, was davon als zu versteuerndes Einkommen übrig bleibt.
Bspw.: Bruttoeinkommen = 30000 €
davon zu versteuerndes Einkommen = ca. 18000 €
+ Mieteinnahmen abzgl. aller Kosten = ca. 6000 (500 € je Monat nach Abzug aller Kosten)
Macht zusammen 24000 € zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Steuersatz von mutmaßlich 20 % ergibt das eine Steuerlast von 4800 € für das ganze Jahr oder 400 € pro Monat. Bezogen auf die Mieteinnahmen also rund 100 € pro Monat.
Achtung: Das ist nur ein sehr grobes Beispiel bezogen auf die o. g. Annahmen und Schätzungen hinsichtlich persönlichem Steuersatz. Andere Umstände können ein ganz anderes Bild ergeben, aber das Prinzip ist hoffentlich nun etwas klar geworden.
Bei einer Wohnung hat man nicht nur Mieteinnahmen, i.d.R. werden die Anschaffungs- oder Herstellungkosten (ohne den Wert für Grund und Boden) auf 50 Jahre abgeschrieben. Angenommen die Wohnung hat mal 250.000 Euro gekosten, abzüglich Wert f. den Grund wäre 30.000.- Euro - ergibt eine Abschreibungsgrundlage von 220.000.- davon 2 % Abschreibung = 4.400.- Euro jährlich. Dann fallen evtl. noch Hausverwaltungskosten u. Versicherungen an, die Kosten die beim Vermieter hängen bleiben kann man auch noch als Werbungskosten einbringen.
Mieterträge - Abschreibung - nicht umlagefähige Kosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
12 * 700 = 8.400.- Mieteinnahmen - Abschreibungen. 4.400.- minus sonstige Werbungskosten angenommen 1.000.- = 3.000.- Euro Mieteinkünfte.
Die werden zu deinen anderen Einkünfte addiert und daraus die Jahressteuer festgesetzt.
.... so ist es, die Kosten und Lasten und etwaige Abschreibungen werden jedoch berücksichtigt.
hieße das dann dass man 1500€ Euro versteuern muss?
Nein.
- Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (§ 19 EStG) = Bruttogehalt - Werbungskosten
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) = Bruttowarmmiete - Werbungskosten
- Summe der Einkünfte = 19er + 21er Einkünfte.
- Gesamtbetrag der Einkünfte = Summer der Einkünfte - Entlastungsbeträge
- Zu versteuerndes Einkommen = Gesamtbetrag der Einkünfte - Sonderausgaben, etc.
- Zu versteuerndes Einkommen ist relevant für die Höhe der geschuldeten Einkommensteuer (§ 32a EStG). Davon abgezogen werden die bereits durch den Lohnsteuerabzug geleisteten Vorauszahlungen.
ja gut aber wenn ich keine dieser Kosten habe muss ich doch die ganzen Mieteinnahmen versteuern!?