Werden die Mieteinnahmen beim Haus Finanzieren anerkannt?

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10 Antworten

Wenn du ein Haus mit 5 Mietparteien kaufst, kommt es auf die Mieteinnahmen und den Kaufpreis des Hauses an. Die Mieteinnahmen snd Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen versteuert werden. Wird das Haus über Kredite finanziert, so können die Kreditlasten steuerlich in Ansatz gebracht werden. Angenommen du kaufst ein Haus mit 5 Mietparteien, dann kann dich das je nach Zustannd und Lage mal 1 Million kosten. Wenn du dann im Monat nur 3500 € an Tilgung ansetzt, so sind das pro Jahr 42 000 €. Ohne Kreditzinsen und andere Kosten musst du ca. 23 Jahre lang zahlen, bis das Haus abbezahlt ist. Immer unter der Prämisse, dass du keinerlei Mietausfälle und grosse Reparaturen hast. Je älter das Haus wird, umso höher die Kosten für die Erhaltung einer Immobilie. 20-30% an Eigenkapital sollte man da schon haben, wenn sich die Sache lohnen soll.

Deine Idee ist vom Grundsatz her mal nicht schlecht. Kauft man ein Mehrfamilienhaus und will es mit Hilfe der Bank finanzieren, fragt die Bank natürlich schon nach geplanten Einnahmen aus der Vermietung und sie wird sich vermutlich auch das Haus ansehen wollen, um festzustellen, ob Deine Rechnung überhaupt aufgeht.

Die von Dir genannten Zahlen gehen von Voraussetzungen aus, die Du in der Praxis kaum finden wirst.

Mal angenommen, Du findest ein passendes Angebot für ein Haus, dass in Ordnung ist, also keinen Sanierungsstau aufweist.

Bei 1000 € Mieteinnahmen je Wohnung liegt das Haus in einer sehr teuren Region und Du wirst es gar nicht finanzieren können. In einer günstigeren Region wirst es schlicht kein Haus geben, in dem 5 Wohnungen sind, die jeweils 1000 € Miete einbringen.

Beispiel: m² Miete 6 €: Eine Wohnung müßte über 150 m² Wfl. haben. Oder anders gesagt das Haus hat eine Gesamtwohnfläche von rund 800 m².

Geh mal von realistischeren Voraussetzunge aus. Mittlere Region, aber gute Wohnlage. Wohnungen sind vermietbar oder schon vermietet:

5 Wohnungen a 60 m² im Durchschnitt = 300 m². Mieteinnahme monatlich kalt 1800 € = 21600,- € pro Jahr.

Rechne aber damit, dass Du immer mal wieder Mieterwechsel haben wirst und somit auch Mietausfälle. Rechne dafür 10 % pro Jahr.

Bleiben 19440,-. Kalkuliere 20 % als Rücklage für spätere Sanierungen:

Somit bleiben etwas mehr als 15000,-.

Zusammen mit Deinem übrigen Einkommen und der Berücksichtigung von Zinsen und Abschreibungen, die Du bei der Steuererklärung ansetzen darfst, kannst du mit 10 % Steuern rechnen.

Bleiben 13500,- €.

Wenn Du günstig finanzieren kannst, könntest Du derzeit einen Zinssatz von ca. 1,2 % pro Jahr veranschlagen. Wenn Du 500000 € finanzieren mit einem Kredit finanzieren musst, wären das 6000 € Zinsen pro Jahr.

Bleiben noch 7500 €. Damit Du mal von den Schulden runter kommst, solltest Du auch Tilgung rechnen. 1 % sollte es mindestens sein. Somit bleibt dir zum Leben ein Betrag von 2500,- €. Das sind rund 200 € pro Monat.

Eine Steigerung dieses Betrag wäre dadurch möglich, dass Du die Zinsen reduzieren kannst. Mehr Eigenkapital oder niedrigerer Kaufpreis oder beides.

Allerdings gibt es solche Häuser kaum zu kaufen, da sie für die jeweiligen Eigentümer zu bedeutend sind. Sie werden nur verkauft, wenn z. B. eine Erbengemeinschaft verkaufen muss oder wenn bei einem Eigentümer der absolute Notstand ausgebrochen ist.

Eher findet man noch Häuser, die insgesamt aber sehr sanierungsbedürftig sind und da wird es dann auch schon wieder schwierig.

Dennoch rechne gut, rede mit der Bank und lass Dir Zeit bei der Suche nach dem passenden Objekt. Müssen ja nicht gleich 5 Wohnungen sein.

Nehmen wir einmal an, ich kaufe ein Haus mit 5 Mietparteien und jeder muss 1.000 Euro Miete im Monat zahlen. So habe ich eine Einnahme von 5.000 Euro monatlich. Wenn ich davon 3.500 Euro zur Tilgung verwende, dann kann das Haus Finanzieren funktionieren, oder?

Nein, so nicht zumindest bleiben nicht 3500 € über.

Das sind Steuern zu zahlen und Abgaben für Grundbesitz, Versicherungen, Müllgebühren usw. ganz zu schweigen von Instandhaltungskosten

Da bleibt also weniger über als Du denkst.

Mein sagt immer "von dem was von den Mieteinnahmen übrigebleibt kannste nicht mal ein Brot kaufen".

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Das kann funktionieren wenn

a) 1.000 € die Kaltmiete je Wohnung ist,

b) nichts aber auch rein gar nichts am Haus zu reparieren ist,

c) die Stadt/Gemeinde keine Gebühren erhebt die nicht auf die Mieter umlegbar sind

und

d) die Wohnungen immer vermietet sind und die Mieter immer zahlen.

Ach so, Einkommen aus Vermietung muß ja auch versteuert werden.

Deine Rechnung ist eine Milchmädchenrechnung. Denn du vergisst eines dabei - die Mieteinnahmen sind als Einkommen zu versteuern. Wenn du 60.000 EUR im Jahr Einnahmen und keine nennenswerten Abzüge hast, bist du schonmal im Spitzensteuersatz angekommen.....

Das ist ja totaler Blödsinn.
Den Einnahmen stehen ja die Finanzierungskosten und die Abschreibung schon mal auf jeden Fall gegenüber.

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@Nightlover70

So viel ist das auch nicht - Abschreibung bei Gebäuden 2% vom Neuwert und Finanzierungskosten sind die Zinsen, die auf den Kredit anfallen. 

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Ja, wenn das wirklich so ginge würden das alle machen ... ist aber "leider" nicht so. Die Einnahmen werden nur zu einem Teil mitangerechnet, da es ja auch zum Mietausfall etc. kommen kann und dann müsstet ihr in der Lage sein, das Objekt alleine aus eurem Einkommen zu bedienen. Daher wird es inkl. Steuern, Geld für Rücklagen usw. zu knapp um es zu finanzieren. Ihr braucht also wirklich noch Eigenkapital oder sehr gute Gehälter um das möglich zu machen.

Was für Luxuswohnungen sind das für 1000,- Euronen Kaltmiete oder in welcher Stadt sind die?
Und wie teuer ist dann das ganze Haus?

Kein oder kaum Eigenkapital. Du schreibst nichts, von einem (sicheren) Einkommen, deutlich über Hartz IV Niveau.
Oh,'tschuldigung, ihr wollt dann wahrscheinlich von den 1.500,- € Differenz leben.

Dafür gibt es zwei Worte: Traumtänzerei + Milchmädchenrechnung.

Und wenn die Heizung oder das Dach kaputt ist? Oder zwei Wohnungen ein Jahr leer stehen?

Prinzipiell geht sowas.
Von den Jahreseinnahmen muss man einen Abschlag von etwa 25-30% für Kosten und Rücklagen absetzen.
Wenn man eine günstige Immobilien findet geht die Rechnung auf Grund der niedrigen Zinsen auf.

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