Was passiert mit dem Mietvertrag bei Eigentümerwechsel, wenn ungültige Klauseln existieren

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8 Antworten

Ungültige Klauseln verlieren Ihre Wirksamkeit, ohne den Mietvertag als solchen außer Kraft zu setzen. Soltlen Sie folglich wie vorliegend, vor dem Erwerb Kenntnis vom Inhalt des Vertrages erlangt haben und dieser Ihnen unangenehm erscheint, suchen Sie sich eine Leerwohnung oder eine mit einem etwas angenehmeren zu übernehmenden Mietvertrag. Leider greift der Gesetzgeber immer wieder in bestehenden Rechtsverhältnisse bei Mietverträgen, meist einseitig zum Lasten des Vermieters ein und zerstört damit das Vertrauen in die Bestandkraft bestehender Rechtsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter..

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Nichts, was soll denn auch bitte passieren? Der Käufer berücksichtigt doch immer die fehlerbehafteten Vereinbarungen im Kaufvertrag, wie ich immer wieder erleben darf, und warum soll jetzt auch noch zusätzlich beim Mieter abgezockt werden? Ganz schön schofelig, oder?

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Kommentar von Duedelkopp
07.03.2014, 13:21

Moooment, ich möchte niemanden abzocken, aber auch nicht einfach selber abgezockt werden durch mittlerweile ungültige Passagen. So einfach ist das. Um welche Passagen es geht, schreibe ich an anderer Stelle. Im Übrigen handelt es sich um einige Stellen, die mittlerweile zu unseren Ungunsten laufen und nicht andersrum.

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Wir möchten eine Eigentumswohnung kaufen, die vermietet ist. Nun haben wir den bestehenden Mietvertrag gelesen und Passagen entdeckt, die mittlerweile ungültig sind. Nun wissen wir, Kauf bricht nicht Miete.

genau so ist es.

Aber was tun, wenn im alten Vertrag Klauseln drin stehen, von denen ich mir fast sicher bin, daß sie damals schon nicht rechtens waren?Was passiert überhaupt mit den Klauseln?

Die Klauseln sind unwirksam, der Vertrag ist weiterhin gültig.

Wie finde ich heraus, welche gültig sind (die alte Fassung oder die rechtlich aktuelle) ?

Anwalt für Mietrecht, Haus & Grund oder hier:

www.finanztip.de/recht/mietrecht/schoenheitsreparatur.html

Kann man eine Ergänzung erstellen, in der die aktuell gültigen Passagen stehen und die die falschen ersetzen?

Nur wenn der Mieter damit einverstanden ist.

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Weder mit dem Vertrag noch den Klauseln passiert etwas.

Der Vertrag bleibt gültig, die ungültigen Klauseln bleiben ungültig.

Kann man eine Ergänzung erstellen, in der die aktuell gültigen Passagen stehen und die die falschen ersetzen?

Wenn der Mieter zustimmt kann man das.

Im übrigen ersetzt die Rechtsprechnung unwirksame Klauseln automatisch. Da muß nichts ergänzt werden.

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Es stimmt Kauf bricht nicht Miete und als neuer Eigentümer kaufst Du den bestehenden Mietvertrag, sowie die Mieter mit allen Konditionen und Vereinbarungen praktisch mit. Ein neuen Mietvertrag bzw. eine Ergänzung des Mietvertrages kannst Du nur machen, wenn beide Partien (Mieter und Vermieter) mit den Änderungen oder Neuvereinbarungen einverstanden sind. Eine gesetzliche Verpflichtung für den Mieter, daß er einen neuen Mietvertrag bzw. die Ergänzungen zu akzeptieren hat, besteht grundsätzlich nicht. Weshalb sollte der Mieter sich auch schlechter stellen, als bisher? -:) Denn der Mietvertrag bleibt grundsätzlich gültig, auch wenn einzelne Klausel inzwischen unwirksam sind oder werden.

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Kommentar von Duedelkopp
07.03.2014, 13:24

Wie oben schon kommentiert, es gibt einige Stellen, die mittlerweile zu Gunsten des Mieters geändert wurden, Solche Änderungen dürften heutzutage sicher auch entsprechend zu Gunsten der Mieter ausgelegt werden. Alles, was sich zu Gunsten des Vermieters geändert hat, dürfte bestehen bleiben, auch wenn der Vertrag von 2001 ist. Mir ging es darum, wo finde ich heraus, wie was heute ausgelegt würde. Hab leider noch keine vernünftige Antwort bekommen (außer dem Hinweis auf Haus und Grund).

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...dann sind diese Klauseln nichtig, sowie der Vertrag an sich auch nichtig ist, da ungültige Klauseln beinhaltet sind. Den Vertrag im Beisein des Vertragspartners erneuern oder Ungültiges streichen und Ergänzungen hinzufügen. Der Mieterschutzbund oder Haus und Grund kann dich über Klauseln besser aufklären, bzw. über die Gültigkeit bestimmter Klauseln.

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Kommentar von Kathieg
07.03.2014, 12:28

Aber beachtet, wenn die Klauseln damals schon korrekt waren, bleiben Sie solange auch gültig, bis einer der damaligen Vertragspartner kündigt. Der Vertragspartner kann nicht allein die Klausel abändern oder sie für ungültig erklären, wenn beide damit einverstanden waren und beide die vertraglichen Regelungen beachtet haben. Ich weiß ja nicht, welche Klauseln ihr meint... Aber wenn ihr ein Haus kauft worin Mieter mit den alten, aber dennoch gültigen Mietvertrag wohnen, könnt ihr diese nicht einfach abändern, vor allem dann nicht, wenn dadurch massive oder weniger massive wohnliche Einschränkungen entstehen... Aber wie gesagt, Haus und Grund hilft da weiter...

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Grundsätzlich muss der Mieter keinen neuen MV unterschreiben.

Was oder welche Klausel ist aus Ihrer Sicht, vermeintlich oder wirklich schon bei damaligem MV-Abschluss, unzulässig gewesen.

Beispiele, da echte oder vermeintliche wären für eine Beantwortung hilfreich.

Man kann vieles aber der/die Mieter müssen nicht zustimmen.

Oder sollen Mieter mit Argumenten genötigt werden ?

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Kommentar von Duedelkopp
07.03.2014, 13:39

Eines vorneweg: der Mietvertrag ist von Mai 2001. Es gab doch 2002 eine Mietrechtsrefom, soviel ich weiß. Trotzdem weiß ich nicht, ob folgende Klauseln gültig waren. Es gibt eine Passage bezüglich weißeln. Da steht einmal, in welchen Abständen welche Räume zu weißeln seien (ist so formuliert, daß es starre Fristen sind). Dann gibt es eine Schlußrenovierungsklausel, nach der auf jeden Fall bei Auszug die Wohnung frisch renoviert zu übergeben sei. Dann gibt es eine Passage, daß der Mieter nicht unbedingt weißeln müsse, sondern auch einen anteiligen Betrag zahlen könne (bei Auszug). So, und nun denke ich, daß es teilweise so stimmen könnte, aber im Gesamten nichtig ist.

Kündigungsfristen: es gibt eine Regelung nach Mietdauer gestaffelt, zu der beide Parteien kündigen können. Dann steht da, daß der Vermieter bereit sei, den Mieter mit dreimonatiger Frist aus dem Vertrag zu entlassen, wenn er drei Nachmieter stellt. War das damals wirklich so rechtens?

Es gibt einen Teppichboden in der Wohnung. Der Mieter muß diesen auf eigene Kosten erneuern, falls er durch Reinigung nicht mehr in einen vernüftigen Zustand zu bringen ist (wenn verdreckt, verschlisse etc.). War das damals rechtens? Dürfte es heute zumindest nicht sein.

Wenn die Kosten an Kleinreparaturen 8% des Jahresbrutto-Kaltmietzinses übersteigen, muß der Vermieter die Kosten übernehmen. => waren 8% Jahreskaltmiete an Kosten rechtens? Die Miete betrug damals 1020DM, macht Kosten von 979DM, also ca. 494 Euro auf ein Jahr verteilt. Wie sieht das heute aus?

Mir geht es prinzipiell darum, niemanden abzuzocken, aber auch nicht abgezockt zu werden durch ungültige Klauseln. Ich würde so einen Mietvertrag nie aufsetzen. Der muß schon nach aktueller Rechtsprechung wasserdicht sein, auch wenn ich als Vermieter die einen oder anderen Kosten tragen muß. Ich hab nun wirklich keine Lust, die Fehler des Vorbesitzers auszubügeln. Muß ich den Deppen spielen und das alles übernehmen? So, und jetzt bitte vernünftige Antworten. Danke!

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