Verkehrswert oder Ertragswert?
Wir möchten ein Haus kaufen und haben grundsätzlich die Finanzierung auch stehen....allerdings nur für den Verkehrswert des Hauses.
Der Ertragswert liegt 40.000 Euro darüber, verkaufen will der Eigentümer für 18.000 über Verkehrswert.
Eigentlich ist doch bei selbstgenutzten Immobilien eher der Verkehrswert ausschlaggebend, da wir ja keinen Ertrag in dem Sinn haben.
Der Makler versucht uns regelrecht ein schlechtes Gewissen zu machen, da er das Haus jetzt schon fast 2 Wochen reserviert halte (nicht auf unseren Wunsch, er hat das gemacht, als die Bank ein Kaufvertragsbeispiel wollte) und jetzt solle er ihm auch noch erklären, dass wir nur so wenig zahlen wollten und möchte, dass wir uns an seinen Kreditvermittler wenden....ich fühle mich damit aber nicht wirklich wohl.
Mein Mann will sich an ihn wenden, ich will bei dem Gebot unserer Bank bleiben. Wir brauchen Rat !
Achja... das Haus liegt in einem kleinen Dorf, das allerdings eine Anbindung an die nächste Großstadt hat, etwas über eine Stunde mit dem Auto bis ins Grioßstadtgebiet. Fachwerkhaus, wurde 2016 renoviert, steht seitdem leer (sollte erst 44.000 Euro mehr kosten, wurde immer wieder reduziert), großer Garten, aber nur über das Nachbargrundstück erreichbar (Wegerecht).
4 Antworten
Bei Einfamilienhäusern wird nie ein Ertagswert zugrunde gelegt; da geht in der Regel erst ab einem 3-Parteienhaus los.
Einfamilienhäuser orientieren sich wertmäßig am Bau- und Bodenwert, der dann auch mit gebotenen Abschlägen für das Gebäudealter etc. den Verkehrswert repräsentiert.
Bei Objekten, die ertragreich sind, wird neben dem Bau- und Bodenwert auch der Ertragswert zur Wertermittlung herangezogen, in dem man beide Werte annähernd mittelt und so den Verkehrswert erhält.
Für die Bank wird davon ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt, der dann nach entsprechendem Abzug den sogenannten Beleihungswert ergibt.
Von diesem Wert können Ihnen beleihugnstechnisch 60 % als Realkredit (der Sach-(real) wert steht im Focus der Sicherheitbetrachtung) zu günstigen Konditionen angeboten werden.
Weitere 20 % bis zu 80 % des Beleihungswertes stellt man Ihnen im sogenannten Personalkreditbereich (die Person des Kreditnehmers und seine persönliche Bonität steht hier im Focus der Scherheitsbetrachtung) zu etwas (ca. 0.25 %) schlechteren Zinskonditionen , als dem relakreditmäßig besicherten Bereich, zur Verfügung.
Den Rest sollten Sie als Eigenkapital "n der Tasche" haben.
Was nun allerdings solche Betrachtungen mit "Unsummen" von € 44.000, bzw. noch weniger, im Zusammenhang mit einer Hausfinanzierung zu tun haben sollen, das erschließt sich dem geneigten Banker wohl weniger!
Skuril, solche Betrachtung überhaupt, wenn man den Darlehenbetrag sieht, der eher einer PKW-Finanzierung vom Volumen her ähnelt!
An der Seriösität des Maklers etc. müssen sie nicht zwangsläufig zweifeln. Es ist völlig legitim, dass der Verkäufer versucht seine Immobilie so wertig wie möglich darzustellen und der Makler im Auftrag des Verkäufers versucht den besten Preis zu erzielen. Man würde es andersherum genau so machen. Es wirkt ihrer Beschreibung nach alles etwas "unbeholfen" seitens der Verkäuferseite. Ein 5 Jahre altes Gutachten (warum hat er das damals überhaupt gemacht?) welches nun garnicht mehr relevant ist (falsche Berechnungsgrundlage), weil es leer steht, ist da halt nicht sehr hilfreich, sondern lässt Zweifel aufkommen. Das Gutachten nutzlos, der Makler drängelt (hat er überhaupt andere Interessenten?), letztendlich würde ich da auch eher die Einwertung der Bank als Maßstab sehen. Es darf aber natürlich auch nicht "übersehen" werden, dass Banken, um ihr Risiko möglichst gering zu halten, gerne auch mal den Wert etwas niedriger sehen und dem Kunden zur Nachverhandlung raten. GIbt es keinen anderen Käufer, könnte es funktionieren. Der Makler versucht nun, euch zu einem freien Finanzierungsvermittler zu bringen, der dann eine Bank findet, die die Immobilie anders bewertet (höher) und euch die Finanzierung ermöglicht. Ihr würdet dann einen Kredit bekommen, mit höheren Raten. Jetzt liegt es an euch alles miteinander abzuwägen, nur nicht "einschüchtern" lassen.
Die Finanzierung einer Immobilie richtet sich nach einem vermittelten Wert zwischen Verkehrs- und Ertragswert. Das wäre dann der Beleihungswert. Diesen DARF eine Bank aber nur mit höchstens 80 % beleihen.
Ausschlaggebend ist aber der tatsächliche Kaufpreis.
Die Bank tut das ja nicht mit eigenem Geld, sondern mit dem der Einleger und ist diesen auch gegenüber verantwortlich.
Alleine die Tatsache, dass der Verkaufspreis schon mehrfach reduziert wurde, zeigt der Bank ja, dass es ein großes Ausfallrisiko gibt.
Da wird die Beleihung eher schon bei 70 % auslaufen
Verkehrswert oder Ertragswert?
Weder noch...
Man kann den Wert einer Immobilie über das Sachwert-, Ertragswert oder Verkehrswertverfahren ermitteln, allerdings hat dies hier nichts mit dem eigentlichen Kaufpreis des Objektes zu tun.
Diese ganzen Wertermittlungsverfahren sind nur dann relevant, wenn es um Zwangsversteigerungen u.ä. geht.
Wenn der derzeitige Eigentümer ohne Zwang verkaufen möchte, dann ist er an keinerlei Wertermittlungsverfahren gebunden. Er könnte theoretisch 100.000 € mehr verlangen, als den Ertragswert.
Entweder Du kaufst das Haus, oder Du lässt es.
Auf welcher Grundlage habt Ihr denn die Finanzierung beauftragt? Es muss doch ein entsprechendes Exposé geben, in welchem der Kaufpreis geschrieben steht.
Wir haben gar kein Gutachten beauftragt.
Den einen Wert hat die Bank aufgrund des Exposes und den in der Gegend marktüblichen Preise ermittelt, der andere Wert stammt aus einem Wertgutachten, dass vom Eigentümer 2012 in Auftrag gegeben wurde. Zu dem Zeitpunkt war das Haus vermietet. Das Gutachten haben wir heute auch bekommen, daraus lässt sich entnehmen, dass die Renovierungsarbeiten auch 2012 stattgefunden haben und nicht, wie uns gegenüber angegeben 2016.
Interessanterweise wird dort der Immobilienwert, wenn man den Ertragswert nicht einkalkuliert, auch nicht so hoch angesetzt wie der Makler es gerne hätte. Da befinden wir uns dann immer noch 8.000 Euro drunter.
Der Makler hat jetzt unsere Bank gebeten mit ihm eine Begehung zu machen... wobei ich immer mehr an der Seriosität zweifle.
Sorry, falsch gelesen... natürlich mit dem Expose, nur hat unsere Bank eine Verkehrswertermittlung gemacht und die hat einen geringeren Betrag ergeben.
Dann ist das aber das Problem der Bank. Wie gesagt, Du kannst tausende Gutachten zu Grunde legen, allerdings sind diese nicht zu gebrauchen, wenn der momentane Eigentümer einen höheren Betrag verlangt.
Das ist ja sein gutes Recht.
Die Bank bezieht sich hier auf den Beleihungswert der Immobilie, welcher aufgrund der Wertermittlungsverfahren festgelegt wird.
Wenn der Kaufpreis höher ist, als der Beleihungswert, müsst Ihr einen weiteren Kredit aufnehmen.
Es ist ganz einfach: Der Eigentümer verlangt für das Haus die Summe X. Entweder Ihr nehmt das an (und holt euch die passende Finanzierung) oder Ihr sucht etwas anderes.
Wie gesagt, eine Finanzierung für den Verkehrswert steht.
Den hat die Bank ermittelt. Das 5 Jahre alte Ertragsgutachten des Eigentümers liegt 36.000 Euro über dem Verkehrswert, wobei das darin enthaltene Wertgutachten nur 10.000 Euro über dem Verkehrswert liegt.
Mir kommt das alles mittlerweile etwas seltsam vor.